1-4月百強房企銷售額均值同比減半,樓市下行壓力猶存

來源:新京報 2022-05-06 09:22:10

繼3月“小陽春”缺席之後,4月房地産市場行情依舊延續頹勢,房企銷售業績仍未有明顯改善,市場整體表現保持低迷,疊加部分城市受疫情影響,房地産市場下行壓力加劇。

4月30日,中指研究院、克而瑞、億翰智庫幾乎同時發佈房企今年1-4月銷售業績排行。前4個月銷售額超千億房企僅有3家,分別為碧桂園萬科保利發展,而去年則為9家。同時,房企門檻值也出現普跌,前4個月銷售額前10房企門檻值為486億元,同比降低50.3%。

業內人士認為,房地産市場能否真正回穩,尚有待更大力度的刺激性政策落地,以有效激活相對充裕的改善型購房消費,預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩。

部分房企1-4月銷售額超千億

今年前4個月,房企的銷售額與去年相比仍大幅減少。據中指研究院數據顯示,1-4月,前100房企銷售額均值為212.2億元,同比下降50.2%;其中,銷售額超千億房企3家,分別為碧桂園萬科保利發展,較去年同期減少6家;而超百億房企57家,較去年同期減少了46家。

權益銷售額方面,與去年相比也同樣大幅減少。據中指研究院數據顯示,前100房企權益銷售額均值為155.2億元,權益銷售面積均值為109.1萬平方米,同比分別下降50.7%和51.5%。

從目前來看,不同陣營企業數量均有較大變化。千億以上陣營3家,較去年同期減少6家,銷售額均值1408.6億元;第一陣營(500億-1000億)和第二陣營(300億-500億)企業分別為6家和7家,較去年同期均減少11家。

另據億翰智庫數據顯示,房企門檻值依舊普跌,其中前4個月前110房企門檻值為486億元,同比降低50.3%;前20和前30房企門檻值分別為257億元、209億元,同比降幅分別為58.7%、49.2%;前50房企門檻值為111億元,降幅為58.5%。

億翰智庫分析認為,2021年下半年以來,多重因素疊加下,市場行情急轉直下,歷時10個月仍未扭轉頹勢。從根源上看,影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善,包括消費者預期、消費者購買力及疫情等等,門檻值走低或仍將持續。

而從集中度數據來看,各梯隊房企集中度都較前期有所下滑,截至2022年4月,前10房企集中度為21%,較2021年下滑4個百分點;前30和前50房企集中度分別為35%、43%,分別較2021年降低11個、15個百分點。

“集中度指標直觀反映了不同梯隊房企所佔有的市場份額,當行業遭遇挑戰,企業經營受挫,行業集中度也將保持同步向下變動。當行業格局重塑尚未完成時,集中度或仍將持續下探,待行業秩序穩定,各企業發展進入到良性迴圈中,各企業份額也將穩定在一定水準,行業集中度也將保持穩定。”億翰智庫分析稱。

疫情因素下房地産市場下行壓力加劇

從4月單月來看,受限于國內疫情反彈,房地産市場下行壓力加劇,成交同比跌幅進一步擴大。

據克而瑞數據顯示,4月,30個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降18%,同比跌幅擴至58%。其中,一線城市成交環比下降19%,同比下降47%;26個二三線城市成交環比下降18%,同比跌幅擴至60%。

分區域來看,4月,長三角地區市場近乎全面“熄火”,尤其是受疫情影響,上海樓市進入停擺狀態,封控時間過長勢必會降低居民收入及消費預期;而杭州、寧波、合肥、南京等地市場也出現走弱,其中南京案場客戶到訪量環比下滑,新盤平均去化率低至33%,熱點板塊出現開盤“流搖”現象,邊緣板塊折扣力度加大。

在京津冀地區,僅北京市場有所轉暖,新盤平均去化率穩步提升至41%,核心地段高性價比樓盤銷售火爆,但遠郊區域市場難言好轉。

天津、河北市場觀望情緒依舊濃重。天津來訪、認購量同比均下降約4成,新盤平均去化率仍處23%低位;唐山、滄州、張家口等降價促銷,除核心地段品質樓盤取得一定效果之外,其餘項目成交依舊慘澹。

此外,大灣區市場復蘇進度也弱于預期。廣州新盤平均去化率低位回升至21%,中高端需求相對堅挺,但剛需觀望情緒濃重,增城、南沙、花都等週邊區域庫存積壓,成交未見起色;與此同時,深圳仍未扭轉頹勢,新盤平均去化率小幅回落至32%,佛山、東莞、惠州等市場繼續“蟄伏”。

業內:房企抓住政策窗口加大並購融資

雖然4月有超40個省市落地支援房地産市場的政策,比如南京、蘇州等強二線城市跟進放鬆限購,但是市場起色有限。

對此,克而瑞分析人士認為,在市場需求及購買力透支、市場信心缺失之下,短期內實難扭轉市場持續下行的頹勢。房地産市場能否真正回穩,尚有待更大力度的刺激性政策落地,以有效激活相對充裕的改善型購房消費。

上述分析人士預計,核心城市市場有望在三季度觸底回穩,三四線城市調整週期更長,等到一二線城市市場回穩,三四線城市才有輪動回穩的可能性。

值得關注的是,面對銷售回款不暢,部分房企仍面臨流動性危機。“由於房企頻頻出現現金流風險,人們開始擔憂房屋是否能夠順利交付、品質是否有保證等,因此在購房上觀望情緒更濃,遲遲不敢做出購房決策。”億翰智庫分析人士如是説。

億翰智庫分析人士建議,要保障項目建設進度順利推進,應在預售資金監管上趨嚴,限制企業對於預售資金調動的自由度,確保預售資金主要用於項目的工程建設,預售資金監管的底線必然需要堅守。此外,在貸款上支援優質房企進行收並購,包括並購貸款不計入“三道紅線”計算。事實上,銀保監會多次發文對房企並購表示支援,目的也是為了支援引導行業內的優質房企對項目進行並購,能夠保障項目開發順利推進。

中指研究院分析人士也表示,房地産企業應採取多重方式抓住政策窗口期,獲取並購融資,比如在4月,保利發展、信達等房企發行房地産並購主題債券;新希望地産、陜建地産集團與銀行簽署並購融資戰略合作協議。

(責任編輯:楊帆)
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