4月25日晚間，特發服務發佈2021年年度報告。數據顯示，2021年特發服務實現營業收入16.91億元，較上年同期增長52.54%；實現凈利潤為1.17億元，較上年同期增長8.21%。

營收來源高度集中的特發服務，正感受到“成也蕭何、敗也蕭何”的苦澀與無奈。

“營”“利”全面背離

數據顯示，2021年特發服務實現營業收入16.91億元，同比增長52.54%；營業成本14.08億元，同比增長60.26%；毛利率16.75%，同比下降4.01個百分點；凈利潤1.17億元，同比增長8.21%；凈利率6.93%，同比下降2.84個百分點；歸屬於上市公司股東的凈利潤1.12億元，同比增長13.14%；歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤9530.68萬元，同比增長5.27%。

具體來看，特發服務營業收入構成來源於四個部分：綜合物業管理服務、政務服務、增值服務、其他業務-租賃服務。其中，綜合物業管理服務收入為14.18億元，佔比達83.86%，是特發服務第一大收入來源；政務服務收入為1.70億元，佔比為10.07%；增值服務收入達0.98億元，佔比為5.82%；其他業務收入為0.04億元，佔比為0.26%。

上述四大業務中，第一大業務綜合物業管理服務和增值服務營收均實現大幅增長，漲幅都超過50%，增值服務營收更是同比增長125.51%。

但成本的上漲速度遠超各業務營收的增長速度。

以綜合物業管理服務為例，人工成本支出同比增長57.30%、業務外包成本同比增長65.38%、物業經營費用同比增長58.23%，上述三項主要成本增速均超過綜合物業管理服務55.48%的營收增速，這也意味著，特發服務主營業務增收不增利現象十分明顯。

增值服務亦如此，人工成本支出同比增長780.33%、物業經營費用同比增長159.71%、材料成本同比增長531.38%，上述三項主要成本增速更是大幅領先增值服務125.51%的營收增速。

在上述數據的影響下，不難發現，特發服務的營收增速與利潤增速已經呈現出天壤之別。

來源：企業年報

毛利率全面下行

從毛利率與凈利率的發展趨勢來看，特發服務的毛利率與凈利率整體走低的趨勢較為明顯。在2017年-2021年五年間，特發服務毛利率分別為21.96%、21.05%、18.65%、20.76%、16.75%，除了2020年受社保減免與補貼等因素影響略有反彈外，其他年份毛利率呈逐年走低之勢，2021年毛利率創五年來新低。凈利率方面，在2017年-2021年，凈利率分別為7.22%、7.91%、7.59%、9.77%、6.93%，除了2020年外，整體走低趨勢非常明顯，2021年凈利率同樣跌至五年來新低。

具體到各業務的毛利率數據，年報顯示，佔公司營收或營業利潤10%以上的行業、産品、銷售模式等數據中，毛利率均有不同程度下降。其中綜合物業管理服務毛利率15.57%，同比下降2.42個百分點；政務服務毛利率13.41%，同比下降8.3個百分點。分地區來看，華南地區毛利率為19.63%，同比下降5.15個百分點；華東地區毛利率為13.52%，同比下降3.70個百分點；華中地區毛利率為12.97%，同比下降7.53個百分點。

來源：企業年報

大客戶影響難以避免

數據顯示，2021年特發服務在管項目共377個，其中全年新拓展項目90個，新增面積約390萬平米，合同額超8億元。其中，綜合物業服務全年新增項目49個，在鞏固華為係業務市場份額的基礎上，新拓字節跳動、快手等網際網路頭部企業。政務服務業務全年新增項目38個，武漢區域政務服務市場地位進一步鞏固，新增項目23個。增值服務新增項目3個，中標杭州城市大腦、螞蟻集團外聯等項目。

數據之外，中美貿易衝突與有關部門壓縮行政支出的大背景下，特發服務營收來源高度集中這一特點正從發展初期的優勢轉變為阻礙企業發展的劣勢。

年報顯示，特發服務及子公司在連續十二個月內與華為技術有限公司及其所屬公司簽訂了物業管理合同，累計金額為 106688.14 萬元人民幣（含稅）。超過公司最近一個會計年度經審計的主營業務收入的 50%。

而在主要客戶和主要供應商一欄中，華為來自前五大客戶的銷售總額佔比高達75.43%，這些主要客戶的經營狀況與盈利狀況將對特發服務的營收與利潤産生巨大的影響。

一個眾所週知的事實是，當下美國正不遺餘力地加大對中國高科技企業的圍剿，以華為為代表的相關企業營收與利潤都出現了明顯的下滑。在此背景下，高度依賴上述企業的特發服務，未來幾年註定不會輕鬆。

來源：企業年報

對此，特發服務表示，將在做好現有業務運營的基礎上，繼續堅持物業服務為主，政務服務、商務服務協同發展，堅持“深耕主業與多元開拓並行”的戰略佈局。一方面努力做好存量項目管理，鞏固現有核心客戶資源；一方面力爭突破現有格局，開發其他優質客戶並豐富服務業務業態結構。

在物業行業競爭日趨激烈的大背景下，特發服務突破現有格局的努力能有多少收穫，無疑要打上一個大大的問號。