年報解讀 | 金地集團:行業下行難多金 連續拿地恐難“落地”

來源:中國網地産 2022-04-28 12:10:45

4月24日,金地集團發佈2021年年度報告。數據顯示,2021年金地集團實現營業收入992.32億元,同比上升18.16%;房地産項目結算面積563.56萬平方米,同比上升21.48%;結算收入883.63億元,同比上升17.54%。

行業波動起伏下,金地集團難以獨善其身。

營“利”背離恐成常態

2022年初,萬科董事長鬱亮在集團年會上的一番話,成為行業討論的焦點。鬱亮表示,房地産行業黑鐵時代已經來臨,資源配置要向回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務傾斜。

其後的3月30日晚間 ,萬科發佈2021年年報。數據顯示,萬科2021年實現營業收入4528億元,同比增長8%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為225億元,同比下降45.7%。公開資料顯示,這是自1995年、2008年後,萬科上市31年以來第三次下滑。

相比于見識過大風大浪的萬科,2001年上市的金地集團無疑要稚嫩許多。

上市至今21年,金地集團已經出現了四次凈利潤同比下滑的情形。2008年,金地集團實現歸母凈利潤8.41億元,同比下降12.86%;2013年,金地集團實現歸母凈利潤36.09億元,同比下降2.92%;2015年,金地集團實現歸母凈利潤32.00億元,同比大幅下降19.94%;2021年,金地集團實現歸母凈利潤94.10億元,同比下降9.50%。

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來源:Wind

巧合的是,金地集團四次歸母凈利潤同比下滑發生的年份,都與中國地産行業遭遇發展困境的年份高度一致。換種説法就是,每當中國地産行業發展遭遇困境,金地集團的歸母凈利潤能否保持穩健增長往往也會受到拷問。

雖然,金地集團四次歸母凈利潤同比下滑的年份,其中三次營業總收入都保持著增長。

顯然,金地集團對此也頗為忌諱,並在2021年年報中對歸母凈利潤下滑的原因做了詳細的解釋。金地集團在2021年年報中提及,2021年是新冠疫情全球爆發的第二年。疫情的反覆不定,疊加行業政策、金融環境等多種因素的影響,過去一年地産行業在供需兩端都經歷了深度調整,行業整體運作呈現下行趨勢。受市場下行及年內疫情影響,公司2021年的項目結算規模和結算毛利率不及預期,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤94.10億元,同比下降9.5%。

當下,房地産企業及其從業人員一個普遍的共識就是,2022年房地産行業的內部運營和外部環境依然充滿挑戰。每逢危機便會極大概率遭遇歸母凈利潤下滑困境的金地集團,面對不確定性的環境,如不能及時做好應對,營業收入與歸母凈利潤出現背離恐成常態。

連續拿地恐難落地

面對房地産行業的波動與前景的不明晰,金地集團無疑也在積極推進多元化的努力,意圖開闢第二增長曲線,實現自身的新發展。

商辦物業方面,金地集團表示在營購物中心年底平均出租率維持90%以上,進入成熟期寫字樓年底平均出租率達到95%以上;淮安金地廣場、南京河西金地廣場于年內成功開業,店舖同步開業率超95%,蘇州金地廣場、南昌金地廣場等項目的開業籌備工作穩步推進;同時新獲取了廣州花都TOD大型綜合體項目,補充了商辦物業的儲備。但年報數據顯示,金地集團開業半年以上的十個商業項目出租率僅為73%。

産業地産方面,金地集團以“威新”為品牌名片的産業産品,成功實現了第二次産品迭代,標準化率進一步提升;年內金地集團新獲取北京坤鼎項目、廣州創智匯、上海安弗施等七個項目,新增管理面積190萬平方米。但年報數據顯示,不少項目遭遇出租率過低的困境。

長租公寓方面,成熟項目平均出租率穩定在94%以上,達到行業標桿水準;年內獲取的首個輕資産項目深圳凱麗花園,3個月實現滿租,實現了長租公寓管理和品牌的對外輸出。

物業服務方面,金地智慧服務通過單項目拓展和收並購雙輪驅動,新增外拓合約面積超7000萬平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米,其中外拓佔比達71%,非住業態佔比達15%。但年報數據顯示,金地集團物業管理業務毛利率僅為10.07%,缺乏地産支援的金地智慧服務,雖然市場化能力較強,但盈利能力極為有限。

與此同時,上述戰術層面的努力無法掩蓋戰略層面金地集團對傳統拿地開發銷售的重視。

2021年,金地集團全年投資地塊達111宗,總投資額約1309億元,新增總土地儲備約1636萬平方米,其中權益儲備約648萬平方米;在一二線城市投資佔比65%,一線城市投資佔比明顯提升達到34%。截至報告期末,金地集團共進入了全國78個城市,總土地儲備約6398萬平方米。

一個更加讓人驚訝的事實是,金地集團在全國十多個城市的市場排名位列前十,其中在大本營外的上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市佔率均排在第一位。但除了上海,目前其他城市均已遭遇了發展的困境,房地産銷售額和銷售面積都出現了不小的下滑。與此同時,在分地區營業收入構成中,東北地區營收增長率高居第一,達141.81億元,毛利率也遙遙領先於其他地區,達34.95%。

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來源:企業年報

不難發現,雖然金地集團在加大一二線城市的佈局,但其主要營收來源與地區均為較低能級的區域,一旦遭遇市場波動,這些城市和區域往往將最先受到影響。而在2021年瘋狂拿地的金地集團,如何讓新獲取的土地順利開發、入市並成功銷售,無疑將是一個巨大的考驗。

産品係眾多難辨識

從“招保萬金”時代一路發展至今的金地集團,除了金地集團這塊金字招牌,一直缺乏讓人耳熟能詳的産品體系。

數據顯示,金地集團已形成華南、華北、華東、華中、西部、東北、東南七大區域的全國化佈局,精耕全國78座城市。已推出“格林”、“褐石”、 “天境”、“世家”、“風華”、“峯匯”等多個産品系列,以滿足不同消費價值觀、不同家庭生命週期的客戶需求。基於對客戶生活方式的前瞻研究,金地集團目前已推出“HOME+”“360°健康家” “Life智享家” “Micro Climate微氣候智慧決策系統” “玩唄”等一系列通用標準化研發成果。

金地集團進一步表示,在産品系列標準化方面,公司已形成了多個産品線系列,歷經近十餘年發展及迭代。智慧化方面,在市場較早推出了“Life智享家”産品,為客戶提供涵蓋家庭、社區、物業系統化、一站式解決方案。戶型方面,形成“HOME+”戶型研發體系,針對首置首改型、改善型等不同購房人群打造人性化細節設計。未來金地集團將以自身的産品品牌實力持續打造有競爭力的住宅産品,引領高品質生活的發展新趨勢。

但一個無法否認的事實是,除了項目的區位、價格的區分與整體的設計佈局等易於感知的因素外,金地集團並沒有讓人記憶深刻的代表性産品。在房地産行業競爭日趨激烈的大背景下,如何提升客戶認知與品牌感知,金地集團還有很長一段路要走。

(責任編輯:王鑫)
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