熱點一二線城市有望率先啟動樓市恢復行情

來源:中新經緯 2022-04-26 10:17:53

作者 陳文靜 中指研究院指數事業部市場研究總監

2022年以來,在房地産市場整體處於深度調整階段的當下,宏觀政策、調控政策環境改善空間進一步打開,部分熱點城市市場出現企穩跡象,近期樓市正在發生一些積極變化。

變化一:樓市因城施策主線下,政策力度繼續加大

根據中指監測,截至4月24日,全國已有近90城(不含網傳城市)出臺房地産優惠政策百餘條,主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支援等方面。

4月以來,各地優化房地産調控政策整體呈現三大特點:

一是政策落地節奏加快。截至4月24日,50余城(城市與一季度有重復)出臺房地産相關政策超70條,明顯高於前三個月。

二是政策優化調整力度加大,不斷向限購、限貸、限售等方向延伸。3月1日鄭州優化限購、限貸等政策,並重啟貨幣化安置後,4月以來,多地跟進調整相關政策,截至4月24日,已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容,而以往各地政策更多聚焦在發放購房補貼、調整公積金貸款政策等方面。

三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月,上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻,或降低限售年限,熱點一二線城市調控政策優化,向市場釋放了積極信號。

4月18日,央行釋放個人住房商業貸款政策利好,提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求”。

我們預計,接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率,優化“認房認貸”標準,多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%,二套降至5.2%。

變化二:置業需求仍在,計劃半年內購房的人群佔比持續提升

2022年以來,房地産市場整體低溫運作,根據中指調查數據,2月購房者置業意願有所回升,3月受部分地區疫情反覆影響,置業意願出現小幅下滑,市場觀望情緒依然較高,置業意願處於底部波動狀態。其中一線及長三角城市群購房意願相對較強。

從置業計劃上看,2022年以來,購房者置業計劃逐步提前,2月計劃半年內購房佔比提升至19%,3月繼續增加至21%;而計劃1年以上時間購房佔比呈現持續下滑態勢,由此可見,購房置業需求並未消失,隨著信貸環境和調控政策持續改善下,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩,這部分需求有望逐步釋放。

另外,從房價預期上看,2022年以來,受訪者房價下跌預期呈現波動下滑態勢,房價穩定預期逐步增強,2月受訪者預期房價穩定佔比為48%,環比提升5個百分點,3月佔比繼續增加至54%,房價預期呈現企穩態勢,房價逐漸企穩有利於市場情緒修復。

變化三:整體市場波動調整,預期仍弱,城市分化是必然,個別城市市場有所修復

根據中指數據,2022年2月底、3月底,重點60城商品住宅周度成交規模出現兩次企穩跡象,但受多地疫情反覆、政策力度不及預期等因素影響,市場企穩態勢未能延續,購房者置業情緒未得到實質性改善。同時,因疫情反覆,部分地區經濟承壓,居民收入預期轉弱,拖累了購房需求釋放。

分化會是未來樓市主旋律。當前,部分地區雖放鬆了限制性政策,但短期市場效果有限,與此同時,個別熱點城市市場情緒有所修復,新房、二手房成交規模整體呈回升態勢,房價穩中有漲。

如北京,3月以來,北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數整體均呈現上行態勢,其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水準;二手住宅3月成交超1.6萬套,為2021年下半年以來月度最高值。

根據中國房地産指數系統百城價格指數,2022年以來,北京的新建住宅價格整體表現平穩,二手住宅價格環比漲幅略有擴大,3月二手住宅價格環比上漲0.62%,為近半年最高水準。

除北京之外,杭州、合肥、蘇州等城市均出現一定企穩跡象,但當前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力,市場恢復節奏或被打亂。

根據中指重點監測的9個城市新開盤數據,3月以來,周度新開盤項目去化率整體呈現波動上行態勢,4月11日—17日,開盤去化率接近50%,較上周提升6個百分點。其中,杭州、成都項目平均去化率超60%,有優質的項目去化率能達到90%以上。

我們認為,短期內制約房地産市場恢復的主要因素有以下幾方面:

一是在多地疫情反覆、防控舉措嚴格影響下,購房需求釋放受阻,疫情反覆地區的市場恢復節奏存在較大不確定性。

二是中央表態後,各地因城施策空間已經打開,但具體政策落實或仍需時間。三是當前企業推盤意願不足,部分熱點城市新增供應不及預期,導致購房需

求釋放動力偏弱,這部分城市需求釋放與供給端改善密切相關。

總之,市場的購房需求並未消失,但短期內,需求端觀望情緒較重。預計隨著政策逐漸落地,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩,而市場恢復節奏仍有賴於疫情有效防控、各地政策的執行力度等。

在此背景下,熱點一二線城市市場有望率先啟動恢復行情,房企應加大對城市市場週期及政策變化研究力度,加強競品監控,制定差異化行銷策略,從而把握市場機會。

(責任編輯:王永超)
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