樓市新政第一槍的鄭州:二手房帶看翻倍,有新盤試探漲價

來源:澎湃新聞 2022-04-22 09:33:57

“取消認房又認貸”、“鼓勵老年人投親購房”、“下調住房貸款利率”......今年3月1日,鄭州率先出臺寬鬆新政,打響了官方正式鬆綁樓市政策的第一槍。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據,在政策端持續發力下,3月份鄭州已顯露出較為明顯的回升跡象,二手房一季度成交規模高於去年同期,且3月成交恢復速度先於新房。

3月二手住宅成交環比漲五成,同比仍下跌

具體來説,從3月鄭州二手住宅成交表現來看,3月成交規模較2月增加超1000套,但仍不及去年同期水準。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年3月鄭州二手住宅成交套數為3627套,較2月上漲55.53%,與去年同期相比下跌11.62%。

從鄭州二手住宅市場均價看,3月鄭州二手住宅市場均價為14093元/平方米,環比微漲0.16%,同比下跌2.62%,跌幅較上月收窄1.08個百分點。

諸葛找房數據研究中心預計,接下來,隨著市場信心進一步提升,鄭州二手住宅市場均價大概率延續穩步上漲態勢。

鄭州當地房産經紀人介紹,新政出臺後,市場總體比較平穩,3月份成交量較2月上漲也是以往慣例,今年2月份有春節,成交量環比上漲也是正常現象。目前價格沒有出現明顯的大波動,不過購房者的入市步伐有所加快。

該經紀人稱,其經手的一套二手房源於新政出臺後成交。該房源於去年掛牌,由於房齡較大且位於頂層,加之房東此前並非誠意出售,房源一直未成交。今年新政出臺後,有客戶對房屋有意向,最終房東降價2萬元出售。

據上述經紀人反映,“雖然有降價出售的房源,也有客戶臨時跳價的,但總體還是比較平穩的。很難説新政落地對市場的真實反應,總的來説,當前鄭州市場二手房的表現整體好于一手房,主要還是看客戶的需求,如果首付比較緊張的客戶,會選擇新房的多一些,因為一些樓盤都有針對首付的一些活動;如果客戶對周邊配套和位置比較看重的,會更偏向次新小區。”

“二手房看房的人多起來的一個原因是對二手房交易稅費的調整。”鄭州鏈家一經紀人説。據悉,鄭州部分區域執行新政策,分別為鄭東新區、經開區、航空港區,即個人轉讓住房,無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的,按核稅價的1%徵收個人所得稅;個人轉讓住房,能夠提供房屋原值、有關合理費用憑證的,按差額20%稅局徵收個人所得稅;是否可以提供原值票據,由業主自己選擇並做出承諾,先選擇稅率再辦理手續。

鄭州貝殼研究院院長丁讚指出,鄭州從2015年1月1日開始,家庭非滿五唯一的住宅,交易時需繳納差額稅費。譬如,100萬元購入的房子,如果賣150萬元,就需要繳納(150-100)×20%=10萬元的差額稅,也是因為高昂的差額稅,導致鄭州二手房市場活躍度一直不高,部分業主為了避免差額稅,將這部分稅費變相地轉移至購房客戶,增加了客戶的購房成本,導致二手房成交下滑,市場進一步冷淡。政策調整後,對業主來説,可以直接降低其交易成本,業主賣小買大、賣舊買新的動力增強,促進二手房市場活躍度的提升;對買家來説,購房成本也會大大降低。

除了二手房交易稅費調整,鄭州的貸款利率也有所下調。據鄭州當地房産經紀人介紹,鄭州房貸利率此前維持在6.37%左右,目前,首套房的房貸利率降為4.9%。

以100萬元為例,按照等額本息貸款30年,按照原來執行的6.37%的利率來算,每個月需要還款6235元,還款總額為224.48萬元;若按目前執行的4.9%利率來算,每個月需要還款5307元,還款總額為191萬元。

“對購房者來説,雖然月供和之前相差1000元左右,但確實是明顯減少購房壓力的,部分剛需家庭會考慮入市。另外,對部分改善型客戶來説,按照新政策,還清貸款的家庭再買房貸款是按照首套房來執行的。”上述房産經紀人説。

根據克而瑞研究報告數據,3月鄭州二手房帶看量高達5萬餘組,比2月上漲140%。

新房去化率有所回升,部分項目宣佈漲價

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,3月份,鄭州新房成交規模有所回升,但仍較去年同期下滑超五成。按照數據,3月鄭州新房成交3852套,環比上漲47.47%,同比下降52.21%。

諸葛找房研究中心認為,新政後鄭州3月新房成交雖有回升,但還有進一步提升的空間。預計接下來,在疫情環境好轉以及政策端的持續發酵,限售“3改1”發力,市場恢復可期,新房成交規模有望進一步回升。

從鄭州新房價格走勢來看,鄭州新房價格易發波動現象,但整體走勢基本呈現上漲態勢,自2021年3月之後,鄭州新房價格走勢逐步趨於平穩。監測數據顯示,今年3月,鄭州新房成交均價為14052元/平方米,環比下跌4.58%,跌幅收窄1.83個百分點;同比下跌10.59%,跌幅收窄1.33個百分點。

不過,據《河南交通廣播》報道,據不完全統計,新政出臺後,鄭州已有10多個樓盤宣佈漲價,上漲幅度在1%-3%,每平方米漲200-500元不等,也有樓盤以取消折扣、優惠等形式變相漲價。房管部門公開的數據顯示,3月份鄭州市共獲批房源4311套,8個項目開盤加推。隨著取消“認房又認貸”、房貸利率下調等措施逐步落地,不少樓盤到訪量、成交量明顯增長。

“其實新政前後的變動不是很大,除非説是一些偏高端的項目,但漲價的幅度也控制在幾百元以內,大部分項目還是維持原來的行銷活動的。新政後,看房的人確實比去年多一些,但去年比較特殊,受到疫情和暴雨的雙重影響。到訪量好的樓盤主要還是一些品質和位置比較好的樓盤,遠郊的一些新房還是有些吃力。”貝殼找房平臺上一經紀人説。

根據克而瑞研究中心發佈的研報數據,今年3月份,鄭州新房平均去化率為17%,單項目最高去化率為34%,單項目最低去化率為3%;總體來説較2022年2月有所回升。

克而瑞研報指出,鄭州已然進入了政策引導下的積極修復期,新房市場項目來訪量和銷售流速穩步提升,3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套,較1月低點增長1倍有餘。

兩個月內出臺多項政策提振樓市

今年3月1日,鄭州市人民政府辦公廳發佈《關於促進房地産業良性迴圈和健康發展的通知》,打響了官方正式鬆綁樓市政策的第一槍。《通知》分別從支援合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援、推進安置房建設和轉化、優化房地産市場環境五個方面提出促進鄭州市房地産業良性迴圈和健康發展的18項措施。

其中,政策提及,為滿足居家養老需求,子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房。同時,引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

隨後,鄭州又出臺多項政策促進房地産市場健康發展。

3月1日,河南省房地産業協會發佈關於統計上報開發企業(項目)融資需求的通知,貫通政銀企三方合作對接,強化重點領域、重點企業及重大項目融資保障,擬開展房地産領域專項銀企對接,按照省住建廳要求,統計開發企業(項目)融資需求情況,並要求有融資需求的企業(項目)填寫企業融資需求統計表,並上報至河南省房協秘書處,匯總後統一上報省住建廳。企業(項目)認真填寫企業融資需求統計表包含企業(項目)名稱、主要建設內容、當前項目進展情況、總投資、融資總需求、2022年融資需求等資訊。

3月8日,鄭州市政府辦公廳發佈《關於積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》,通過實施貨幣化安置,滿足動遷群眾多元安置需求,縮短群眾安置週期,提高安置效率,減少過渡安置費用,集約建設用地,消化存量房源,促進房地産市場健康持續發展。要求集中利用三年時間,大力推進貨幣化安置,確保2024年群眾回遷安置全部完成。

近期,鄭州又開會釋放政策暖意。

4月12日,鄭州市又舉行4月份金融機構座談會,要加大對製造業、房地産業、基礎設施、普惠金融、有機更新等重點領域的信貸支援。要加強工作統籌,市直有關部門要不斷完善企業融資需求發佈機制,建立企業(項目)融資需求庫,及時更新並向金融機構發佈。

4月15日,鄭州市青年創新創業行動新聞發佈會上,鄭州市委副書記、代市長何雄介紹10條“青年人才新政”,其中提及鄭州將持續推行青年人才補貼政策,對畢業3年內(海外留學優秀人才畢業6年內)來鄭州工作的全日制博士研究生、35周歲以下的碩士研究生、本科畢業生和技工院校預備技師(技師),分別按每人5.4萬元、3.6萬元、1.8萬元的標準發放生活補貼。此外,對在鄭州市博士後設站單位從事博士後研究的和鄭州市企業引進或出站留企工作的博士後,發放生活補貼、安家補助(在站期間每人每年給予10萬~15萬元生活補貼,資助期2年)。對鄭州市企業引進或出站留企工作的博士後,給予20萬~30萬元安家補助。

(責任編輯:楊帆)
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