諸葛找房:4月政策鬆綁頻次 城市能級遞升 行業向好大勢所趨

來源:中國網地産 2022-04-21 15:25:46

一、本輪政策特徵:政策鬆綁頻次、力度、城市能級逐步上升,政策寬鬆將會貫穿全年

進入2022年,中央層面多次提及滿足購房者的合理住房需求,保障房地産市場良性迴圈和健康發展,3月16日六部門聯合表態防範化解房地産市場風險。各地開始因城施策,逐步出臺樓市鬆綁政策。根據諸葛找房數據研究中心不完全統計,截止到4月20日,超85個城市出臺鬆綁政策內容,調控次數超百次。從時間段上看,前三月度調控次數維持在25次左右,4月調控次數顯得更為頻繁,截止到4月20日,共調控31次,已超過以往全月的水準。從政策內容上看,政策鬆綁內容主要從需求端出發,包含放寬落戶、公積金貸款額度增加/條件放寬、降首付比例、降房貸利率、放鬆限購限貸、放鬆/取消限售。其中,公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。

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縱觀年內鬆綁政策特徵,我們認為可以分為三個階段,第一階段為1-2月,主要是以保定、馬鞍山三四線城市為主,政策鬆綁內容主要涉及到公積金額度增加,放鬆落戶,人才購房補貼,2月開始降首付比率,降房貸利率,以媒體報道為主;第二階段為3-4月,隨著鄭州正式發文鄭19條,接著多城開始跟進放鬆限購限貸、限售政策,包括省會城市哈爾濱、福州。第三階段為4月以來,蘇州、南京、上海高能級的城市加入政策鬆綁陣營,政策鬆綁內容新增預售資金監管放鬆、新人才市民購房補貼。蘇州、南京高能級城市的政策放開具有較強的信號意義,我們預計2季度更多的熱點城市加入,購房政策鬆綁已經是大趨勢且會貫穿今年全年,除當前的政策鬆綁措施以外,促進改善性需求釋放的相關政策也將會逐步出臺,此外,供應端鬆綁也值得期待。

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 二、鬆綁政策目前效應不達預期,需求端購買力不足疊加疫情是主因

年內至今,雖然各地鬆綁調控政策,但從市場數據來看,今年一季度的市場不容樂觀,3月市場有所回溫,但回暖力度不大,整體來看,一季度房地産市場表現不及預期。根據國家統計局數據顯示,一季度房地産業的GDP為18930億元,與去年同期下降0.2%,同比居於末位。1—3月份,全國房地産開發投資27765億元,同比增長0.7%,增速連續12個月下滑;1—3月份,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%,各房産類的經營指標增速表現均不可觀。從3月單月的數據看,雖然環比呈現上升,但是同比仍呈現大幅下滑局面。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年3月諸葛找房重點監測的40城新房銷售面積為1447.6平方米,環比上漲16.59%,同比下跌50.21%。

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政策鬆綁下市場恢復速度不及預期多重原因所致,一方面,一季度疫情捲土重來如上海、長春等多城幾乎處於全封閉狀態,衝擊了市場經濟活動;另一方面,自去年下半年起,各城市裁員現象明顯增加,失業率上升,收入增速放緩,居民購買力減弱,一定程度上延緩了購房需求的釋放。根據國家統計局數據顯示,2022年3月,全國城鎮調查失業率達6%,持續5月上升,城鎮居民每人平均可支配收入累計增速為4.2%,增速連續收窄4個月。

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此外,市場恢復緩慢的原因在於降價負面效應顯現,根據國家統計局數據顯示,自去年9月起,全國商品房單月單價跌破萬元/㎡,2022年3月,全國商品房單價為9552元/㎡,環比下降3.0%,同比下降7.4%。眾所週知,降價跑量是開發商加速回款最快的方式,能快速緩解企業現金流問題。但長期來看,頻繁降價以及降價幅度過大容易造成銷售生態鏈問題,也容易産生社會民生問題,直接負面影響是已經購買的業主維權,業主維權下對於即將入市的購房者造成恐慌,其次購房者買漲不買跌的心理進一步延緩了需求的釋放。房地産市場調控目的是“穩”,房價大漲大跌都不是調控目標,降價並不是解決企業自身現金流問題的可靠手段。

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 三、從週期上看政策鬆綁後市場必然好轉,4月周度市場情緒微升

近20年以來,房地産市場政策經歷了5次寬鬆期,第一次是2008-2009年,國際金融危機的影響,商品房銷售增速連續多月下滑,在四萬億投資計劃下以及需求端政策刺激下,2008年底市場降幅趨緩;2011年,在緊縮性政策效應下,銷售面積連續8個月同比負增長,單月最大降幅達13.6%,連續3次降準,地方寬鬆政策出臺,2012年2月銷售面積降幅趨緩;2014年,經濟增速趨緩,房地産庫存壓力較大,銷售面積連續13個月同比下滑,中央下調貸款及存款準備金率,地方二套房認定標準放鬆,多城限購鬆綁,棚改貨幣化安置比例上升,市場于2015年3月同比降幅收窄;2018年,金融貿易戰,商品房銷售面積增速放緩,土地流拍現象上升,屬於歷次下行週期裏力度較小的週期,在年內多次降準,多城需求端政策鬆綁下,2019年2月銷售降幅趨緩;2021年下半年,在行業去金融化的背景下,高負債房企面臨生存難題,商品房銷售面積同比增速收窄,至2022年3月,商品房銷售面積同比為-13.8%。

按照以往寬鬆政策的規律,政策鬆綁後市場必然有所回升,且大概是每年的2、3月顯現效果,本次寬鬆政策後,3月銷售面積同比降幅進一步擴大,主要疫情拖累市場的修復速度,但政策寬鬆後市場向好是必然,只是恢復時間問題,且明顯可以看出本次政策鬆綁的類型更多,覆蓋城市更廣,所以我們有理由相信房地産市場的最壞時期已經過去,預計4月,5月商品房銷售面積同比降幅開始收窄,下半年有望轉正。

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從先行指標市場情緒指數來看,近年來,市場情緒指數一直處於市場觀望區間,自去年3月市場情緒指數達到一個小高峰隨後連續8月下滑,10月市場情緒指數觸底回升,至今年3月市場情緒指數再度回落。但從周度數據來看,自3月20日起,市場情緒指數已經呈現連續4周小幅上升,預計4月的市場情緒指數也會同步上升。由於市場情緒的反應先行于市場成交,再次印證了政策效應已經顯現,購房者的市場信心在緩慢好轉,行業態勢也在逐步向好。

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(責任編輯:李彤)
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