愈挫愈勇 期待奧園繼續上演逆風翻盤好戲

來源:中國網地産 2022-04-21 09:39:18

市場的每一次調整,都會提供難得的入場機會。

過去的20年裏,中國地産市場高歌猛進,新房銷售規模屢創新高,到2020年底,千億房企數量高達43家。然而2021年下半年,市場迎來前所未有的寒冬。過去意氣風發的房企接連出現資金鏈問題,評級機構持續看空引發銷售市場預期走低,整個行業似乎進入一種惡性迴圈。

不可否認,當前行業尚未走出困局,但在政策面已迎來曙光。相較于去年金融調控的從嚴從緊,年後資金面趨於寬鬆:央行全面降準,全國有超60城出臺鬆綁樓市措施,涉及放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率等。在企業端,多家房企獲金融機構百億並購融資扶持,出險企業也逐漸迎來“白衣騎士”。4月5日,佳兆業官宣,與招商蛇口、長城資産達成戰略合作;4月11日,花樣年宣佈聘請粵民投另類為債務重組潛在戰略投資人。而另一家粵系房企——奧園,已正式拉開戰投重組序幕。有消息稱,已有國資入場盡調,預計近期或有進展。

對於奧園這家粵系房企,相信大家都不陌生。從90年代“奧林匹克花園”一炮走紅,到與中體産業分家、借殼誠成文化、成功香港上市、北京“長安8號”風波、跨入千億陣營,到如今再次陷入債務危機,演繹一段曲折的企業發展史,同時也是民營房企絕地求生的一個真實寫照。

不得不提的是,數次身陷困境,奧園都展現了極強的韌性與定力,愈挫愈勇,終成千億規模的中國民營100強企業。那麼,屢次打出漂亮翻身仗的奧園,這回也能再次逢山開路,遇水搭橋,重新站起來轉型崛起嗎?

一路披荊斬棘

市場經濟大潮起起落落,歷經磨礪的企業不在少數。借殼誠成文化,可以説是奧園早年發展史上一次困難時刻。但是,奧園果斷及時止損,選擇出售誠成文化,完成了借殼又脫殼的整套動作,在此期間憑藉極強的韌性與定力,定下了穩步發展的戰略,即“攻中帶守、守中帶攻、攻守兼備”,不僅度過了這場危機,更是于2007年在香港主機板成功上市,成為奧園集團發展歷程中的一次“大逆轉”。

隨後,奧園于2009年謀得落子北京的契機,以3.7億元收購“長安8號”。項目位處北京黃金地段。如果拿下這個項目並順利開發銷售,對奧園業績增長將産生重大影響。然而,受當時宏觀調控及複雜股權關係影響,長安8號幾度停工停售。佔據大量資金,又牽絆著奧園自身其他項目的發展。為此,2012年,奧園果斷退出長安8號,並實現了近32億港元的正現金回流。

隨著長安8號的順利出售,奧園的發展出現了轉機,銷售業績大幅提升。當年,奧園另一代表作,也是商業地産首發之作——廣州番禺奧園廣場開業。各地項目銷售火爆,2013年銷售額更是同比大漲91%。奧園卸下包袱輕裝上陣,再度崛起。

能否逆勢翻盤

逆境重生,轉危為機,久經戰場的奧園最終觸底反彈,並於2019年正式邁入千億房企陣營。

企業經營避免不了伴隨著風險。2021年以來,房地産行業進入市場寒冬,多家房企遭遇評級機構頻頻下調,疊加疫情持續因素,導致消費信心嚴重不足,房企普遍出現銷售困難、融資困難等資金流動性困境。奧園亦在此列。在悲觀情緒瀰漫背景下,奧園管理層堅定表明,要在逆境中更加堅定信念,通過積極自救、積極引入戰投、積極溝通債務重組,以戰勝困難、化解債務危機,向“小而美”穩健運營轉型,成為粵系房企在困境中重新站起來成功轉型的典範。

在過去的半年時間裏,奧園管理層迅速行動,實施了一系列自我紓困措施。從去年開始就展開了“保交付”、“保銷售”、“保兌付”、“保運營”和“保穩定”的“五保”自救行動。同時,還加快資産處置,大力推進債務化解和提高內部管理效能,積極制訂有力有效的防範化解風險應對方案。

從今年1月,市場上就有消息稱奧園在與多家國企接洽引戰重組事宜,而最新消息是已有國資進駐奧園開展盡調商洽工作兩個月之久,預計4⽉底或5⽉初能有公告⽅案。可見,奧園較早就下定決心引戰重組。

坦率地講,站在戰投方的角度來看,此時此刻入主奧園獲取控股權還是非常有吸引力的:

第一,奧園整體市值不到35億港元,通過半年來的債務體系梳理,情況也比較透明,排雷已經進行得差不多,這時無論通過股權轉讓還是參與股權配售,都可以以比較低的對價獲得控股權。

第二,奧園旗下還有兩家上市公司,分別是香港上市的奧園健康,和A股上市的奧園美谷。從奧園健康看,物業的經營層面是還是可以産生持續穩定現金流,是較為優質的資産;從奧園美谷看,醫美概念比較純粹,旗下擁有優質醫美機構連天美、奧若拉等能産生穩定經營性現金流。也就説,拿下奧園的控股權,同時可以間接控股兩家經營狀況尚佳的上市公司平臺。而且,無論物業還是醫美,賽道都不錯,低成本切入這兩個賽道,還是具有很大吸引力。

第三,根據奧園所公佈的數據,截至去年底,奧園擁有城市更新項目超70個,貨值約9000億,絕大多數位於廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等大灣區核心城市。去年國內房地産整體銷售金額達到18萬億,基本已經是天花板,以後再向上突破恐怕很難,城市更新大概率成為下一輪爭搶對象。無論接盤方是本地房企還是非大灣區內企業,都可以進一步鞏固大灣區城市更新版圖。從這個層面看,之前沒有佈局大灣區或者較少涉足大灣區的企業恐怕更有興趣。

所以,若此次引戰重組成功,奧園既可保留民營企業精細化管理,又可以聯合國企央企的資源優勢。“國企+民企”的合作模式也將在一定程度上起到示範作用,對困難房企紓困或轉型都具有一定的參考價值。

商業的大潮起起落落,行業的變遷不可捉摸。這20多年,奧園經歷了數次大起大落。每當面臨疾風暴雨般的壓力與挑戰,奧園管理團隊卻在一次次危機中探出前行新戰略,錨定發展新方向,展現出極強的韌性與定力,愈戰愈勇,愈戰愈強。

期待奧園再一次涅槃重生。

(責任編輯:李彤)
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