陳文靜:樓市信貸環境和調控政策正加快改善

來源:中新經緯 2022-04-20 09:14:17

4月18日,央行、外匯局印發《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》(以下簡稱《通知》),從支援受困主體紓困、暢通國民經濟迴圈、促進外貿出口發展三個方面,提出加強金融服務、加大支援實體經濟力度的23條政策舉措。在房地産方面,提出“重點地區和受困人群的金融服務”“保持房地産開發貸款平穩有序投放”等利好政策。

因城施策是當前政策主線

2022年以來,房地産市場延續低溫態勢,供求兩端均弱,購房者置業信心尚未實質修復,市場成交規模降幅明顯,房企投資意願不足。為促進房地産市場平穩健康發展,中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”,各地積極落實“因城施策”“穩定市場預期”。

根據中指監測,截至目前,2022年全國超70城出臺房地産政策百餘條,主要涉及放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支援等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優化調整限貸政策,部分城市下調個人商業貸款首套或二套首付比例;另有多個城市下調房貸利率。

《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求”,預計接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率,優化“認房認貸”標準。預計多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%,二套降至5.2%,通過降利率實現降低購房者置業成本,釋放購房需求,這將對房地産行業産生實質性利好。

另外,近期多地疫情反覆,部分居民收入受到短期影響,《通知》提出“靈活採取合理延後還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支援”,該措施是對居民的實質性紓困,有利於穩定當前市場預期。

風險不搞“一刀切”

根據中指監測,截至2022年3月31日,房企待償債券餘額共計26452.2億元;一年內到期的債券合計6888.7億元,其中信用債餘額3305.7億元,海外債餘額3583.0億元,房企仍處償債高峰期。

《通知》明確提出“金融機構要區分項目風險與企業集團風險,加大對優質項目的支援力度,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,不搞‘一刀切’,保持房地産開發貸款平穩有序投放”。2021年以來,在部分房企風險顯性化後,金融機構出現了應激反應,“避險”情緒上升,企業主體一旦出現違約情況,所有項目融資都會受到影響,誤傷了房企部分優質項目的合理融資需求,進一步加劇了企業的流動性風險。此次《通知》特別提出“金融機構要區分項目風險與企業集團風險”,有利於部分出險企業的優質項目得到合理資金支援。

一般而言,優質的地産項目多分佈在一二線和強三線等熱點城市,債務結構清晰合理且具有良好的回款能力,此類項目未來資金支援力度或將加大,從而帶動企業資金面得到改善。

並購債融資或加快推進,加速房企風險出清

根據中指監測,2022年以來,已有多家房企發行並購債,直接融資超100億元,發行主體以國央企為主。同時,多家房企與銀行簽訂戰略合作協議或備忘錄,獲得並購融資貸款額度。此外,多家銀行及資管公司以發行並購債的方式募集資金。

本次《通知》明確提出“商業銀行、金融資産管理公司等要做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務,穩妥有序開展並購貸款業務,加大並購債券融資支援力度,積極提供兼併收購財務顧問服務”。預計未來政策將加大並購債融資支援力度,這有利於加快債務違約的房企風險出清。

但需要注意的是,在行業調整階段,房企對收並購整體持審慎態度,目前房企並購債資金也多用於合作項目。當下,房企對“自身安全”要求較高,對於標的物選擇及出手時機更加謹慎。

近期利好政策頻出,從4月15日宣佈將全面降準到4月18日央行等部門強調“因城施策實施好差別化住房信貸政策”,樓市信貸環境和調控政策正在加快改善,尤其是降首付、降利率、優化二套房認定標準等將有效激發住房需求釋放。從行業發展來看,購房需求並未消失,但短期需求端觀望情緒較重,預計隨著政策逐漸落地,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩,而市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控和各地政策的執行力度。

(責任編輯:楊帆)
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在房地産方面,提出“重點地區和受困人群的金融服務”“保持房地産開發貸款平穩有序投放”等利好政策。
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