盧大彪:加速推進保障性租賃住房REITs試點

來源:中新經緯 2022-04-18 09:35:37

自2021年6月首批基礎設施落地以來,基礎設施REITs共上市11單,市值447億元。首批REITs項目上市即將迎來一週年,近期,首單央企REIT中交建項目也將在上海證券交易所上市。總體來看,基礎設施REITs試點整體符合預期,試點工作取得了階段性成效,主要體現在以下四個方面。

一是在現有法律法規供給條件下找到了可落地、可操作的實施路徑和方案。自試點以來,各項配套制度和規則陸續推出,搭建了一整套制度體系。在國家發展改革委和證監會及各方共同推動下,通過“公募基金+資産支援證券”的創新産品結構,實現了中國基礎設施公募REITs的成功落地。

二是挖掘出優質的試點項目,聚集效應初步顯現。基礎設施公募REITs比商業地産、租賃住房等運營結構複雜,中國靈活務實地走出跨越式發展道路,已上市項目具有較強的示範性和代表性。以上海證券交易所的産品為例,中關村産業園、張江産業園、蘇州産業園都是知名的科技創新園區;中交高速是重要的交通網路主幹道;首創水務是污水處理領域的優質資産。

三是REITs市場運作平穩有序,投資者認可度相對比較高。截止到目前,REITs項目上市以來的平均上漲幅度大約是30%,平均流通換手率是2%,整體比信用貸換手率高,投資結構比較合理,主要是以配置型機構投資者為主。

四是基礎設施運營穩健,業績表現超預期。從首批REITs年報來看,基礎設施資産業績表現優異,形成了穩定的可供分配現金流和分紅收益。實際可供分配金額合計約18億元,均超預期值。

關於REITs市場建設的幾點思考

公募REITs市場建設剛剛起步,發展空間大,需要各方合力支援。

第一,REITs是資本市場的大類金融産品,在服務國家經濟建設方面可大有作為。REITs本質上是資産上市,不同於股票和債券;又兼具股票和債券的特性,具有穩定的收益回報,與股票債券類資産價格走勢相關性較低,尤其是2022年一季度REITs和股票債券的價格走勢一致性較小,與股票的互補性很強。因此,有必要從新的大産品的角度看待REITs的發展。當前,我國基礎設施領域規模龐大,沉澱了大量優質資産,REITs産品在盤活存量資産、暢通投融資迴圈方面大有可為。

第二,REITs市場建設很難一蹴而就,需要各方協同推進。REITs試點的成功落地,離不開方方面面共同努力。在試點過程中,我們也體會到,每一單項目、每一個細小的改革,都不容易,需要監管機構統籌協調,相關政府部門大力支援,優質企業積極準備,仲介機構履職盡責,投資者理性參與,共同建設好REITs市場。最近,國家財政部和稅務總局發佈明確了相關稅收配套制度,就是對市場建設很大的支援。

第三,REITs市場的下一步改革還須保持開拓進取、主動創新的拼搏精神。基礎設施REITs是個新事物,仍在試點階段,還有很多問題需要探索,市場長期健康發展任重道遠,仍須保持改革創新的勇氣,主動作為。例如,在REITs的治理結構、二級市場建設方面還有諸多的工作要做。上海證券交易所將積極發揮市場組織者的作用和功能,和各方一起,立足國情,借鑒國際最佳實踐,推動REITs市場向縱深發展。

上海證券交易所下階段在REITs方面的重點工作和考慮

一是圍繞服務國家戰略,抓好重點項目、示範項目落地。充分發揮上海證券交易所資本市場樞紐功能,推動優質項目資源持續供給,加速推進保障性租賃住房REITs試點,大力發展清潔能源等方面的REITs項目,科技産業園等創新驅動領域、文化旅遊等民生保障領域也是我們的工作重點。

二是以制度建設為牽引,持續完善REITs配套機制。在證監會的指導下,上海證券交易所正抓緊制定擴募規則,已經向全社會公開徵求意見;健全適配的業務系統和交易系統,做好擴募儲備工作;同時,持續完善治理機制,優化資訊披露,提升REITs運營效率;適時推動相關方面就REITs開展專項立法。

三是不斷提高審核的品質和效率,堅持開門辦審核,送服務到府,傾聽市場的意見,吸納各方智慧,抓緊完善審核流程和標準,不斷增強市場主體的滿意度和獲得感。

四是做好市場監管和投資者教育,包括持續優化日常監管體系,督促規範運營,提高資訊披露和風險揭示的針對性和有效性,保持中小投資者的合法權益,優化做市商制度,做好投資者教育,引導投資者正確認識REITs的金融屬性和風險特徵。

中國REITs市場已經成功起步,相信在各方努力下REITs市場一定會行穩致遠。(本文根據盧大彪在2022清華五道口全球金融論壇上的發言整理而成。)

(責任編輯:楊帆)
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來源:中新經緯2022-04-18 09:35:37
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