一、融資：支援民營房企發債融資

4月11日，證監會、國資委、全國工商聯發佈《關於進一步支援上市公司健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），指出，營造良好發展環境，穩定企業預期；增進價值回歸，穩定投資者預期。

第一，支援民營房企發債融資，將有利於緩解民營房企融資難的狀況。2021年，房企發債融資，信用債民企佔比只有25%，海外債中民企佔比超80%。絕大部分民營房企信用等級較低，很難發國內信用債融資，只有選擇門檻低、成本高的海外債。近期一些房企海外債違約頻發，導致民營房企海外債融資的大門被關閉。該政策指出，完善民營企業債券融資支援機制，意味著民營房企發債融資也將得到支援，將有利於緩解民營房企融資難的狀況，有助於穩定企業預期。

當前，房企債務融資仍然艱難。2022年1-3月，房企信用債發行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資佔比90.4%，同比上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。信用債平均利率為3.7%，低於海外債1.5個百分點。

第二，將加快債務違約的上市民營房企風險出清。當前發生債務違約的房企，相當一部分是上市民營房企，有些房企在通過引入戰投、出售項目資産、債務展期等方式自救。由於房地産市場預期沒有發生明顯改善，金融機構避險情緒仍然很重，總體來看，房地産風險出清速度較慢。《通知》支援民營上市企業並購重組，將加快發生債務違約的房企風險出清。

二、新模式：支援房企向新發展模式轉型

《通知》指出：堅持“房住不炒”，依法依規支援上市房企積極向新發展模式轉型。

第一，支援房企向新發展模式轉型，轉型的領域將得到金融支援。3月，國務院金融穩定委會議，指出“提出向新發展模式轉型的配套措施”。此前，2021年底的中央經濟工作會議明確提出房地産業要“探索新的發展模式”。李克強總理在《政府工作報告》上明確指出“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場”。這次，證監會發文指出，支援上市房企積極向新發展模式轉型。房地産代建將具有廣闊的發展空間，租賃、城市更新、輕資産運營、資産管理等是新發展模式的重要方向，這些領域將得到金融等重點支援。

第二，企業自身情況不同，適用於不同的轉型模式。參考發達經濟體頭部企業的發展經驗，探索當下我國房企走出困局的新發展模式，根據企業資源規模分為三種模式：模式一，專注開發，區域中小型房企應專注開發業務，提質增效。模式二，開發+輕資産，輕重並舉。中型房地産企業應延伸輕資産業務，發揮職業團隊優勢，聚焦服務效率。模式三，開發+輕資産+資産管理。綜合性大型房地産企業應發展輕資産業務，並拓展資産管理。

三、風險：加大防範和化解房地産風險力度

《通知》指出，上市房企，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防範、妥善化解各類風險，促進房地産行業良性迴圈和健康發展。

加大力度防範和化解房地産風險，特別是房企風險。當前仍有房企發生債務違約，加大了房地産風險。一方面要著重“防範”，在需求的釋放及融資端寬鬆調整，使房企的銷售及融資暢通，現金流得到改善，防範房企再發生風險。另一方面要著重“化解”，細化支援收並購措施，加快風險出清，加快化解當前出現的風險。

四、總結：穩定預期

本次《通知》主要是，落實3月金融委會議精神，穩定市場預期。3月16日，國務院金融穩定委員會指出，關於房地産企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日，證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地産企業風險。本次證監會等發佈通知，主要是落實近期召開的國務院常務會議、國務院金融委會議精神，進一步支援上市公司發展，維護資本市場穩定。

改善房企融資環境，穩定房企預期。支援民營房企發債融資，有利於緩解民營房企融資難的狀況。支援房企向新發展模式轉型，轉型的領域將得到金融支援。將有利於穩定房企預期，有利於促進房地産業良性迴圈和健康發展。