3月30日晚，萬科發佈2021年年報，報告期內，公司實現營業收入4528億元，同比增長8%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。萬科披露，公司將在未來三個月內擇機開展20億至25億元的回購，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發現金分紅112.8億元。

2021年萬科凈利潤下降45.7%，是萬科繼1995年、2008年後，上市31年以來第三次下滑。從財務層面看，凈利潤下降主要是因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。

多因素致凈利潤下滑

在2021年房地産行業震蕩調整的背景下，萬科守住了安全經營底線，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財務狀況安全健康，持有現金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處於行業低位。

對於凈利潤下滑，萬科董事會主席鬱亮在年報《致股東》中反思了內部原因。從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主因，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。

“財務數據只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。從結構上看，房地産開發業務依然對公司的凈利潤具有決定性作用，去年開發業務毛利總額同比減少189億元。”鬱亮坦言，儘管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

鬱亮還提到，充分授權、分佈式實施是萬科過往快速發展的機制保障，但隨著近年來業務複雜度提高，市場競爭日趨激烈，萬科部分城市公司能力的參差不齊導致操盤表現的離散度上升，影響了整體業績。

“儘管我們依然擁有一批優秀公司和拔尖人才，但操盤表現離散度在上升。雖然我們在部分大型複雜項目上展現出優勢能力，但未能將其及時轉化為公司的標準動作和一致表現。”鬱亮説。

2021年的業績表現，對於萬科是一次警醒。鬱亮表示，2022年將採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動産綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

第二增長曲線初步顯現

當前，房地産行業面臨重大挑戰，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。鬱亮表示，“以我國龐大的人口基數，未來住宅開發依然是重要的經濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業務。”

與此同時，經營、服務業務的發展，也將為未來價值增長提供更多支撐，萬科選擇將物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業確定為主要方向。

其中，萬物雲成為行業率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。物流倉儲近三年收入複合增速52%，2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目NOI率達到6.5%。萬科泊寓近三年收入複合增速40%，2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。商業業務方面，印力近五年收入複合增速達到20%。

如果只看經營收入和利潤，這些業務現在及將來都無法與房地産開發相提並論。另外，萬科採用成本法對這些以重資産為主的業務進行折舊攤銷，去年合併報表範圍內此部分費用達80億元，加大了對報表利潤的影響。

鬱亮表示，“探索這些業務的學費，大部分已經交完。隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營、服務業務能夠産生穩定現金流的優勢開始顯現。今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。”