2021年，房地産行業發生巨變，拿地停擺、企業違約、大規模裁員、股價閃崩……，隨著房地産黑鐵時代的到來，越來越多的房企陷入暴雷、甚至年報“難産”等窘境。目前正值年報披露季，從當前情況來看，可用幾家歡喜幾十家愁來形容，有30家房企預告歸母凈利潤虧損，30家房企合計預計虧損接近700億元。

而以“代建第一股”“代建第二股”為代表的綠城商管和中原建業卻表現出了明顯的“逆週期”特徵。具有輕資産、高盈利能力及專業管理能力優勢的代建業恰好彌補了當前房地産開發重資産、高杠桿、增收不增利、融資渠道逐漸縮窄等劣勢。因此，各大房企開始涌入代建這片藍海。

綠城管理：“代建第一股”的“黃金時代”

被稱為國內“代建第一股”的綠城管理交出了一份亮麗的2021成績單。

綠城管理各項核心指標顯著提升。年報顯示，期內持續經營收入達到22.43億元，較上年同期增長23.7%，毛利達約10.41億元，同比增長20.2%，實現持續經營業務歸母凈利潤5.65億元，同比增長31.9%；新拓代建項目的合約總建築面積達2280萬平方米，同比增長約21.9%；新拓代建項目代建費預估71.1億元，同比增長約22.3%。經營性現金凈流量5.66億元，且無負債。

正如綠城管理執行董事、CEO李軍所言，當行業還在爭論“青銅時代”還是“黑鐵時代”的時候，綠城管理感受到的是代建的“黃金時代”。

實際上，早在2005年，綠城就踏上了代建之路，承接首個代建項目杭州市政府城中村改造安置房項目，2009年形成了以“品牌輸出、管理輸出”為核心的“綠城代建”模式。此時正是開發業務高歌猛進時期，利潤低、麻煩事多的政府性“代建”業務在高利潤、高週轉的開發板塊面前，自然不值一提。獨具慧眼的綠城，在“代建”路上卻越走越遠，2010年綠城組建以政府、商業、資本代建為核心的國內首家專業房産開發管理公司，2020年7月10日，綠城管理作為代建第一股上市成功。

目前，綠城管理已發展成為政府代建、商業代建、資本代建“三足並存”的格局，主要收入來源為商業及政府代建。根據年報，綠城管理收入主要來自於商業代建和政府代建。2021年，綠城管理商業代建收入約為14.78億元，佔比總收入近66%，政府代建收入為5.72億元，佔比總收入的25.5%。相比2020年，商業代建收入佔比縮小，政府代建佔比增加。

對此，李軍表示，綠城管理會保持政府代建業務的穩定增長，政府代建是民生工程，也是政策支援的業務範疇，公司在未來也將保持中國政府代建的第一身位。

此外，綠城管理一直在擴大代建版圖。截止2021年末，業務分佈已覆蓋中國28個省、直轄市及自治區的101座主要城市，管理項目數量由去年同期的296個增加至345個；合約項目總建築面積8470萬平方米，較去年同期增長11.3%；在建面積4400萬平方米，較去年同期增長8.7%。

綠城管理的代建業務主要分佈在環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、及成渝城市群等區域，合約項目預估總可售貨值達3,845億元，規模佔整體可售貨值的74.7%。

李軍表示，今後將吸收、整合更多的上下游企業，構建更大的輕資産平臺和生態圈。在政策高屋建瓴的推動下，能夠去承接開發模式的變革，繼續朝著行業“第一身位”“第一品牌”“第一市值”的戰略願景穩步邁進。

中原建業：尋求外拓空間 破除本土依賴

中原建業是繼綠城管理後第二家上市的代建企業，3月15日，中原建業發佈上市以來的首份年報。

截至2021年12月31日，中原建業收入13.01億元，較2020年增加13.0％；凈利潤7.7億元，較2020年增加13.0％，年度凈利潤率為59.2％。

利潤率一直處於行業高位是中原建業的一大特點。2017年至2019年，中原建業凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%。2019年，房地産代建行業凈利率平均值為15%，老大綠城管理控股凈利率為18.6%。

業內人士分析認為，中原建業主要是從事毛利率較高的商業代建，主要通過品牌輸出和管理輸出，收取一定比例的基礎管理服務費，以及部分存在根據樓盤銷售表現會收取溢價管理費等。其次，中原建業背靠建業地産，依託于建業的強大的資源支撐，同時輕資産的運營模式，無需承擔土地及項目開發的成本，使得企業保持低負債和高利潤率，在資産市場上具有獨特優勢。

由於中原建業脫胎于“河南王”建業地産，所以目前看來，中原建業業務比較聚焦于河南。年報顯示，截至2021年12月31日，中原建業在管項目261個，在管項目建築總面積約3,097萬平方米，這其中超過90％的在管面積位於河南省內；2021年新簽約面積1002萬平方米，同比增長16.8％；其中河南省新簽約面積約872萬平方米。

如何破除“本土依賴”， 增強外拓業務能力和規模？中原建業提出了兩點目標，即儘快完成周邊七省的全部進駐及在未來三年，省外業務佔比超過20%。在今年2月建業係進行組織架構調整之後，中原建業及時組建了山西公司，並表示，隨著業務發展，馬上也會組建河北公司，通過省外公司設立，加強人員、資金等各方面的保障支援。

房企入局“輕資産”藍海

房地産下行壓力下，代建已經成為房企新的賽道和增長點。

據不完全統計，發展代建業務的品牌房企已經超過30家，既有龍頭房企萬科、中海、保利發展，華潤、招商蛇口，也有中小型房企當代置業、廣宇發展、天房集團等。

1月21日，萬科宣佈成立了深圳安居建業，經營範圍為房屋拆遷服務、住房租賃、房地産開發經營。萬科近期線上上回復投資者時稱，公司基於“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，目前代建業務尚處於初期階段，在深圳、東莞、成都等城市進行了業務開展並取得了一定成果。

加快發展城鎮保障性租賃住房等政策的出臺的確給代建業提供了更好地滋生機會。2022年的政府工作報告指出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

在2021年內部年度總結會上，對於代建的看法，碧桂園執行董事程光煜表示“住有所居是近期提出來的，要解決各大城市新居民的住房問題，更多的強調多主體供給，多渠道保障，所以，這對於碧桂園做代建，是一個很好的機會。”

中指研究院認為，我國房地産企業由開發商向服務商轉型是必然趨勢，房企亟需尋找第二增長曲線。預測到2025年代建行業規模預計滲透率將達到12.5%。

在易居研究院服務中心研究總監嚴躍進看來，代建受到推崇一是因為可以規避拿地，是企業抵禦市場降溫週期的一個很好的做法。二是從財務角度，輕資産模式運作的代建服務毛利較高，對改善企業財務結構具有積極作用。