上周，集中供地的城市頻繁推出2022年首批供應地塊。各地在以優質地塊吸引房企的同時，競拍門檻也在下降，與去年相比，供地價格明顯讓利於房企。

據不完全統計，截至目前，22個集中供地城市中，超半數城市已推出今年首批集中出讓地塊。其中，杭州、南京、寧波、天津、上海、無錫、長沙、成都等地相繼披露首批集中供地計劃和競拍規則，而北京、合肥、青島、福州、廈門5個城市則已完成了2022年首輪集中供地。

在業內人士看來，在房地産調控政策不斷改善的背景下，土地市場的交易信心也在逐步建立，但從成交情況來看，市場冷熱不均分化明顯，部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復期。

上周5城發佈首批集中供地計劃

與2021年相比，今年22城集中供地的特點鮮明，中指研究院將其歸納為：供地量縮價漲，優質地塊放量；土拍規則優化，提升企業拿地意願，表現為“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號及抽籤基本成標配。

值得關注的是，當前首批集中供地漸入高潮，僅上周就有5個城市發佈今年首批集中供地計劃。

3月28日，蘇州公佈了今年第一批集中供應地塊，共有15宗涉宅用地，總起始價超過200億元。其中不乏位於工業園區湖東板塊和高新區獅山板塊內的優質地塊，以及新房供應“告急”的姑蘇平江新城等板塊的地塊。而此次蘇州將保證金比例由30%下調至20%，這一舉動無疑降低了參拍門檻。

3月25日，天津發佈了今年第一批集中供地公告，包含29宗涉宅用地，總起始價同樣超過200億元。天津此次供應的涉宅用地全部設有最高限價，整體溢價率不高於15%；與去年首批次供地相比，今年供地面積減少一半左右，土地出讓規則沒有明顯的變化。

南京于3月24日公佈了第一批次集中供地計劃，涉宅地塊共計19宗，總起始價也超過200億元。對此，中指研究院土地事業部分析師殷玉軒認為，南京第一批集中供地呈現出“質優量小”的特點，主要集中在主城區和江北新區、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點片區的高價值板塊上。殷玉軒對此分析：“除了一宗需建設單身職工公寓的地塊外，其餘地塊均未要求配建租賃住房面積，在拿地成本上讓利給企業；其次是適當提高了地塊的房地價差，使企業的利潤空間進一步增加。這無疑會提升企業的拿地熱情。”

而在3月23日，杭州發佈今年第一批次集中供地土拍公告，涉宅用地共60宗，總起始價超700億元。杭州並未採用去年使用的“預公告”和“勾地”模式，出讓規則改用“限地價、限房價、定品質、一次書面報價+搖號”的競價方式。其中，地塊設定土地中止價、上限價格（溢價率不高於12%），當土地競價達到中止價時，轉為在此價格基礎上通過線下一次報價的方式確定競得人。

與此同時，3月23日，寧波也公佈了今年首批集中供地計劃。從地區分佈來看，鄞州區佔比最高。與以往不同的是，寧波提出禁止被“信用中國”網站列入“嚴重失信人”的單位參加競買等限制性條款。

成交冷熱不均，房企偏好明顯

自去年下半年以來，受房地産市場下行以及房企資金流動性壓力加大等因素影響，各地2021年的第二、三批次集中供應的土地市場整體低迷。

今年截至目前，北京、合肥、青島、福州、廈門等地已完成首輪集中供地。據中指研究院分析人士認為，各地市場熱度分化很是明顯，雖然有的地方土拍熱度升溫，但部分庫存較大或市場處於調整期的城市，土拍熱度仍保持低位。

今年2月，北京率先打響“首批次集中供地”第一槍，交易保持平穩。同樣平穩的還有青島。3月18日，青島首輪土拍無一宗地塊封頂成交，16宗涉宅地塊順利成交15宗，延續了去年第三批次的平穩，僅有3宗地塊溢價成交，平均溢價率僅2%。

而在3月16日，福州首批集中供地出讓中，有2宗地塊流拍，在成功出讓的12宗地塊中，2宗地塊觸頂搖號、2宗溢價成交、8宗底價成交。

值得關注的是，3月17日，合肥土拍則一掃此前土地市場低迷，17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格。此次，合肥土拍吸引了眾多房企參與。行業排名前10的一位房企高管透露，參拍了近10塊地，但是一塊也沒有拿到，競爭還是很激烈的。

據悉，此次合肥土拍不僅降低了房企競拍的門檻，而且房企利潤空間也更大了，比如取消競裝配率、提高部分地塊容積率等。

3月24日，廈門結束首輪供地，單日收金154億元，9宗涉宅用地均順利出讓。其中，3宗地塊以底價成交，2宗地塊因競價達到中止價而轉入搖號環節，其餘5宗地塊均為溢價成交。

雖然廈門本輪土拍規則基本保持不變，但是拿出了多宗“壓箱底”地塊，同時給予優質地塊更大的利潤空間。其中，思明區湖濱社區一地塊，在經歷了去年流拍後，起拍價降了1000萬元，無償移交政府的19190平方米定配建面積直接減少至14880平方米，而且付款週期延長，降低企業資金週轉壓力。最終，該宗地塊以32.7億元的成交價格，溢價率11.6%。

在今年集中供地的交易中，雖然有實力參與角逐的依舊以央國企為主，但民企在部分優質地塊上也表現積極。

中指研究院分析人士看來，對於利潤空間合理、去化有所保障的優質地塊，房企並不會吝惜拿出真金白銀角逐。從率先完成首輪土拍城市的結果來看，房企拿地明顯趨向於“傳統高價值”“規劃利好”“去化效率高”這三類地塊。

“兩集中”供地城市擴圍

值得一提的是，中指研究院分析人士表示，在22城之外，實行“兩集中”供地的城市名單亦在不斷擴圍，目前，徐州、西安、東莞已經發佈或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市也已發佈土地推介手冊，預計將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進行土地出讓。

從短期來看，尚未推地的城市或將繼續優化土地結構和競拍規則，供地方案或繼續從拿地門檻、競拍規則如搖號等方面進行調整，在保證企業合理利潤的同時，促進房地産市場健康平穩發展。

不過，易居企業集團CEO丁祖昱表示，從目前來看，整體土地市場熱度仍然低位運作。在供地端降門檻、保利潤的情況下，部分房企投資積極性明顯恢復，尤其本土房企信心得以提振，而對於正在經歷財務危機的部分房企而言，即便政策傳來利好消息，但傳導至市場和企業層面仍需要時間，大部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復期。

對於房企而言，中指研究院分析人士建議，首先應重點關注一二線核心城市的優質地塊，在保證地塊利潤的條件下拿到更加安全和優質的地塊；其次可以重點關注與國企合作或收並購的機會。

值得注意的是，3月28日，受疫情影響，上海中止當前既有的首批集中供地出讓計劃。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期需要注意疫情對於土地市場的干擾，以便房企更好地籌劃拿地等工作。