“東風吹，戰鼓擂，現在買房誰怕誰！”房産仲介梁青(化名)的朋友圈裏，最近充滿了類似喜氣洋洋的文案。開年以來，各地爭先恐後邁出了房貸利率下降的步伐。加上放款速度加快、首付比例降低，樓市的春天流露出一絲暖意。

省下一個包，還是一輛車？

梁青的老家在東北某二線城市，一個月前的房貸利率最高可達首套房5.7%、二套房5.9%。但現在，不少銀行新調整的利率已經觸摸到首套房5.0%，二套房5.2%。

“可別小瞧這0.7。比如説一套200萬元的房子，首付50萬元貸款150萬元，貸款30年。按照最極端的情況算，5.0%的利率每月還款8000多元，5.7%的利率每月還款8700多元。”梁青説，30年下來能少還20多萬元，一輛車都出來了。

當然，現實情況是，目前我國房貸利率大多都按照LPR浮動利率的規則計算，每年都會根據LPR的變動産生利率的變化。3月21日，央行公佈的最新一期1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，繼續維持不變。

“最近LPR沒有動，利率下降是因為各地調整了加點BP，但這樣對已經放款的客戶就無緣了。”梁青説，現在有在2020年左右買房的客戶，以6.3%左右的利率還貸好幾年了，都很眼饞，在打聽能不能想辦法降低下成本。買房人小琳(化名)則先一步真實嘗到了房貸利率降低的甜頭。“我是去年3月第一次還款的，當時簽的是基準利率上浮0.5%，利率為5.15%。這個月正好滿一年，按現在的LPR算，我的利率調整到了5.1%，這個月比以往少還了38.5元。”

“這麼算來，一天能省下一杯奶茶，一年能省下一頓烤肉，30年能省下一個包包啊！”小琳對中新財經説。

多地房貸利率創近三年新低

今年以來，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個別城市甚至已經出現了“零加點”的“貼地飛行”狀態。例如，蘇州某國有大行信貸人員直言現在已經降到了“底線”，“不能再低了”。

有蘇州地區房地産仲介向中新財經證實，最近蘇州確實有不少銀行首套房貸款利率降到4.6%，與LPR持平。而近年來蘇州房貸利率的巔峰在2020年初左右，為6.12%。

“這帶動了最近蘇州二手房市場的走熱，一個月裏平臺上多了近萬套二手房。”上述仲介表示，蘇州房貸利率全線觸底了，後續可能反彈回升，很多人都看上了這個短暫的窗口期。

貝殼研究院數據顯示，3月以來，103個城市中82個城市房貸主流利率下調，平均的主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，創2019年以來月度最大降幅，房貸利率接近2020年三季度的水準。

對於房貸利率下調的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱，房貸利率掛鉤LPR制度以後，根據因城施策的原則，不是所有的城市房貸利率都在下調，只是説樓市成交量和預期下降比較明顯的城市，或者是前期利率上漲比較明顯的城市，就要需要把LPR加點的水準降下來。

“後續還會有很多城市下調房貸利率，但是不會出現突破首套房貸款利率低於LPR的情況。”李宇嘉表示，2020年以來，上調房貸利率的城市比較多，預計大部分城市未來都會在利率上有所下調。

放款加快、首付比例下調

房貸利率下調的同時，放款速度的加快也愈發明顯。

自3月初起，北京房貸最快的面簽後一、兩天就能批貸，過戶三天就能放款。有仲介向中新財經表示，自己經手的基本在一週多放款，最慢不超過半個月。而去年下半年放貸至少也得等3-6個月。

另有媒體報道，上海房貸發放審批週期也從2021年底4個月以上縮短至2個月的基礎上進一步加快，縮短至2-3周。且在走訪仲介和部分樓盤銷售人員時了解到，目前上海部分銀行已經不強調銀行流水。

“據我們了解，在一些二、三線城市，走純商貸且貸款金額相對較少的，可以達到1-3天的‘秒批’。”梁青表示。同時，部分銀行在審慎基礎上調整貸款審核要求，適當簡化了對首付來源、社保、流水等情況的審查。

首付貸款比例的降低也成為許多城市鬆綁樓市的方式。今年以來，江西贛州、重慶、廣東佛山等地均出現了低至兩成的首付比例下調。

近日，廣西南寧二套房最低首付款比例由40%調整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%，購房門檻進一步降低。

市場仍在博弈中

16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題，並提及房地産。隨即，央行、銀保監會、證監會召開會議，傳達學習貫徹國務院金融委會議精神，均對房地産發展作出安排。

多部門的關注帶來了樓市的持續鬆綁。業內分析認為，隨著居民按揭貸款的持續鬆綁，進入4月，部分城市或將迎來部分需求釋放，但短期內市場仍將處於調控信貸鬆綁和居民購房信心的博弈之中。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂便提到，今年以來信貸環境和需求端的支援政策帶來了市場修復，但2月居民新增中長期貸款出現了負值，説明需求端的信心未完全修復。

“房地産市場銷售企穩大約滯後房貸利率下行兩至三個季度的時間，而本輪個人按揭貸款利率在去年9月份見頂，因此理論上房地産市場預計將從今年下半年起逐步企穩。”植信投資研究院高級研究員耿欣欣也認為，但考慮到本輪疫情可能會影響房貸下調利好政策顯效，購房者需求的釋放有可能進一步延後。

“預計年內住房信貸環境保持寬鬆，地方支援性政策進一步傳導並生效，促進市場修復。”許小樂説。