年報解讀丨維持境內外全投資級評級 龍湖集團融資成本創新低

來源:中國網地産 2022-03-27 19:33:55

隨著樓市調控深化,2021年房地産行業格局重塑,多家房企流動性風險加劇、業績未達預期目標。在此背景下,如期交付年度業績報告的房企顯得難能可貴。

3月25日,龍湖集團發佈2021年全年業績公告。報告顯示,2021年龍湖集團秉持“空間即服務”戰略,在堅持戰略導向和長期主義的原則下,整體業績穩中有升、收入結構和財務指標持續優化。

合約銷售穩步增長 土地獲取“量入為出”

業績報告顯示,2021年龍湖集團把握市場機會,在售主力項目達到263個,其中54個為全新項目。期內龍湖實現合同銷售額2900.9億元,同比增長7.2%。銷售總建築面積1708.9萬平方米,同比增長5.7%。首席財務官趙軼透露,2022年龍湖集團銷售目標是3000億元,可售貨值4700億元。

從區域分佈來看,長三角、西部、環渤海、華南及華中片區的合同銷售額分別為818.9億元、639.1億元、723.8億元、433.3億元及285.8億元,佔比分別為28.2%、22%、25%、14.9%及9.9%。

土儲是房企的糧倉,隨著行業格局和市場環境的不斷變化,在雙集中供地模式下,要持續獲取合理的利潤空間,是房企面臨的新考驗。

報告顯示,2021年龍湖集團新獲取122幅地塊,總建面2355萬平方米,權益面積為1338萬平方米,為後續增長補充有效動能,項目區位既聚焦一二線城市,也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。其中西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增面積佔比分別為28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。

截至2021年末,龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米,權益面積為5047萬平方米。其中環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備佔比分別為32.4%、25.1%、18.1%、13.3%及11.1%。

首席執行官陳序平表示,未來龍湖將堅持“量入為出”的拿地策略。其預判,隨著土地市場熱度回落,以及高杠桿、不理性的出清,將有利於龍湖獲取價格更低的土地。

財務指標持續優化 融資成本再創新低

受益於良好的銷售情況,2021年龍湖集團實現營業額2233.8億元,同比增長21%。股東應佔溢利為238.5億元,剔除公平值變動等影響後股東應佔核心溢利同比增長20.1%至224.4億元。

期內,毛利同比增長4.6%至565.4億元,毛利率為25.3%。核心稅後利潤率為13.3%,核心權益後利潤率為10%。首席財務官趙軼表示,未來龍湖整體的毛利率將會保持在25%左右,地産業務毛利率在20%以上。

盈利能力的提升使得龍湖集團的財務更加穩健。2021年龍湖集團剔除預收賬款後的資産負債率為67%,凈負債率46.7%,在手現金885.3億元,現金短債比6.11倍,剔除預售監管資金及受限資金後,現金短債比為3.88倍,“三道紅線”持續綠檔。

此外2021年龍湖集團綜合借貸總額為1920.7億元,融資成本再創新低,平均借貸成本4.14%,較2020年的4.39%進一步下降。首席財務官趙軼透露,2022年龍湖集團的剛性還款只有144億元,目前已經還了74億,從現在開始,龍湖集團的剛性還款只有70億,是非常可控的。

值得注意的是,龍湖集團持續獲得資本市場認可,是地産行業唯一保持全投資評級的民營房企。其中,惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級,中誠信證評(AAA)、新世紀(AAA)展望均為穩定。

堅持六大航道並行 龍湖冠寓開啟盈利元年

近年來,龍湖集團秉承“空間即服務”的戰略,除地産開發業務外,龍湖集團堅定商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修等航道業務協同發展。

2021年龍湖集團一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略,並取得不錯的業績。2021年龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為104.1億元,同比增長37.5%。其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

其中在商業方面,龍湖商業運營開啟輕重並舉模式,在一二線城市網格化佈局提速。期內龍湖集團新開12座商場,其中1座為輕資産運營,商業租金收入同比增長40%至81.5億,目前所持商場數量超過120家。

截至2021年末,龍湖集團已開業商場建築面積為594萬平方米(含車位總建築面積為749萬平方米),整體出租率為97.2%。據悉2022年龍湖集團將有13個重資産商場在上海、北京、重慶等城市亮相,同時還有5個以上的輕資産運營項目開業。

為促進房地産市場平穩健康發展,2021年出臺政策,解決新市民住房困難問題,住房租賃市場迎來巨大發展。龍湖集團于2017年開始佈局租賃住房“冠寓”品牌,在2021年首次實現盈利,租金收入達22億元,同比增長23%。

截止2021年末,冠寓已成功在全國30余個高能級城市開業10.6萬間,整體出租率為92.9%,開業超6個月房源出租率為94.3%。首席執行官陳序平在業績會上透露,未來龍湖冠寓會保持20%以上的增長速度,主要聚焦有發展空間、年輕人不斷涌入的城市。

此外,順應經濟發展推動消費需求不斷增長的潮流,龍湖智創生活于年初正式發佈,有機融合物業管理及商業運營兩大核心業務能力,是龍湖集團“空間即服務”戰略下服務力的集中體現,是多航道協同發展的新著力點。

2021年智創生活物業管理板塊實現全口徑收入104億元。截至2021年底,龍湖智創生活的服務廣泛延伸至居住、商業、産辦及城市的廣闊空間,管理板塊實際管理面積2.64億平方米,業主滿意度連續十三年超過90%。

陳序平認為,新航道所産生現金流越來越高,不斷優化龍湖集團財務結構、夯實發展基石的同時,也為龍湖集團帶來更多的機會和利潤增長點。

強調可持續發展 探索綠色建築新技術

除了亮眼的業績數據,同樣值得注意的是,龍湖集團在綠色建築方面的探索和深耕。

業績報告顯示,截至2021年底,龍湖集團滿足其綠色建築標準的項目面積已超9000萬平方米。據悉,早在‘雙碳’目標提出前,龍湖就在低碳、綠色建築相關領域投入研發資源、儲備專業人才。

2021年,龍湖集團在實踐多年的基礎上正式發佈其精裝善住體系。據悉,該體系通過BIM建造系統,提前模擬房屋全週期建造過程,實現精細化管控精裝産品品質。

展望未來,龍湖集團首席執行官陳序平表示,在房住不炒的宏觀形勢下,龍湖集團憑藉自身的經營穩健,將獲得更多的市場資源和發展機遇。接下來龍湖會更加聚焦整個城市區域、各個航道,會更加堅定地去佈局一些高能級城市。

(責任編輯:崔瑞婷)
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