這次玄武區的大規模“聚集”，南京樂見其成！

這場“聚集”的吹哨人是：招商局中心！

NO. 1｜壹

2020年，玄武區也因為“聚集”，被市民在知乎上“舉報耍流氓”。

在網友口中，包攬了紫金山、玄武湖、雞鳴寺、明故宮、總統府等價值“標簽”的玄武區，在南京各區中，自有一份“貴氣”。

回溯話題本身，這更像是在問：南京為什麼被冠以“京”？為什麼會成為十朝都會、九代中樞？

上面的回答雖無一字提及玄武，但又好像字字不離玄武區的身影。

最近，朋友圈頻繁刷到的三個海報文案，也是如此。

莫礪鋒説：“南京人更應該多讀唐詩，‘《唐詩三百首》裏，筆墨最多的城市就是南京’。

（項目授權供圖）

古詩詞中反覆提及的“紫金山、玄武湖”，佔據了玄武區約50%土地（數據來源：百度百科）。

現代“二十四節氣”沿用定氣法，以紫金山天文臺頒發的《天文年曆》為準。

（實景圖 項目授權供圖）

玄武區擁有9所高等院校、25家國家省部級科研院所，集中了全省近1/3的兩院院士和南京一半左右的重點實驗室（數據來源：玄武區人民政府）。

（實景圖 項目授權供圖）

多所大學、南京博物院、南京圖書館、江蘇省美術館等皆在區內。

玄武區還是南京市委、市政府、眾多省/市直機關以及東部戰區等部隊機關所在地，在南京的政務地位凸顯。

所以，大家一想到南京，腦海裏閃過的會是紫金山、玄武湖、明故宮、南京博物院等文化名片，這是玄武區給南京的“門面”。

（玄武湖實景）

而且玄武也是支撐南京的“裏子”，不可或缺的一環。

2020年，南京位列國際消費中心城市TOP10榜單第九，玄武區也同時入選全國TOP10城市的中心城區榜單（資訊來源：仲量聯行）。

國際知名度：第10德基廣場2019年銷售業績122.4億元，位居2019年全國購物中心銷售業績排行榜第2位。城市繁榮度：第102019年玄武社會消費品零售總額801.8億元，排名各中心城區第8；具有十大中心城區裏最多的電影院數量。商業活躍度：第8新街口商圈日均45萬人次，位居第4。夜間消費，共有119家酒吧，排名第8。到達便利度排名第4；消費舒適度排名第7；城市綠化率排名第4。

仲量聯行報告對玄武區的總結為“深厚文化助力商業提升，豐富人流凸顯商業價值”。

玄武區一直在積極推動産業經濟國際化、城市功能國際化、城市形象國際化、創新國際化。

包括做大做強主導産業和優勢産業，“北有中關村，難有珠江路”；依託長江路文化旅遊集聚區建設，深度打造國際化文旅品牌；圍繞中山陵、玄武湖、明城墻等知名景點，積極打造“城市文化客廳”；積極構建“一區一帶多節點”發展夜間經濟等等。

2020年，玄武區上半年GDP實現501.6億元，居民每人平均可支配收入達36763元，保持全省第一（資訊來源：南京市玄武區召開區委十一屆九次全會）。

玄武區此前的資源大“聚集”，為南京的“京”打下了厚實的基礎。

NO. 2｜貳

城市發展是不斷新陳代謝的過程，也是新一輪“聚集”的過程。

近年來，南京喜歡造“新城”，比如燕子磯新城、紫核等。“空白”的圖紙更好涂畫恢弘遠大的城市界面，看著很有“排面”，有想像空間。然而，即便是宇宙中心的河西，也經過了10年以上的發展才有了現在的繁華。

（實景圖）

新城規劃落地需要時間，“煙火氣不足”是通病。還有一些建設週期較長的新城區會面臨前期規劃減速。城市不可能無止盡擴張，資源是有限的。

老城區倒是煙火氣十足，自家樓下吃喝不愁，幾公里以內就有三甲醫院。比如生活玄武區，沒事就能坐2路車，在青石街下來，逛逛德基、艾尚，然後一路走到珠江路，金鷹等商場美食眾多；或者晚上也能去1912溜達一圈，小酌幾杯。

但老城道路交通一直被人詬病，除了道路坑洼，每天早晚下班時間，“一腳油門一剎車”是常態。而且此前城市規劃的理念是像博物館一樣保護老城，這導致老城後續地鐵建設滯後、中心區建築老舊、閒置區域不開發等問題也有。有業內人士，評價老城現狀是“現代差口氣、古樸缺極致”。

南京的“京”，想要保持，甚至更進一步，就需要更新的城市規劃理念：既要老街小巷，也要高樓大廈，快速通達。

也就是，老城更新，騰籠換鳥。“人民城市人民建，人民城市為人民。”説的就是城市應該以怎樣的姿態煥新。

2021年11月4日，全國第一批城市更新試點名單出爐，南京上榜。中心城區在保留城市記憶的同時，開始在功能品質提升上做增量，這也將使中心城區更多分享經濟快速發展帶來的文明成果。

（截圖于住房和城鄉建設部官網）

“十四五”規劃中也明確提出，南京將要聚力建設高品質發展的全球創新城市。

玄武區十九屆人大一次會議又明確提出，要在南京1%的面積上書寫“強富美高”新篇章，即“創造主城區新時期高品質發展動力”。

玄武區＝約50%城市山水資源+約20%的文化遺産&科研院校&黨政機關+所剩不多的用地。

在這片南京封面土地上騰籠換鳥，煥新活化，既是底氣，也是時代賦予的新責任，具有探索意義。選擇玄武區，還有一點在於，早從2014年開始，玄武區就啟動了華電、南汽的搬遷，在市中心騰出大量平整土地，佔了全區約10%。

這片主城為數不多可供整體開發的土地，與新街口的交通距離只有7公里左右。“地勢”不可多得！

玄武新中心作為玄武區聚力發展的核心地區，將構建“一帶兩廊三園”的整體空間佈局，形成圍繞“居、商、産、遊”四大城市功能為主的六大功能片區分佈，打造“以産興城、以城促産、産城結合”的發展格局。

（效果圖）

簡單點來説，“産城”發展邏輯就是大力引入産業，來聚集大批高知高智人群，作為城市向上的力量，ta們會對更高級的商業、交通、教育、醫療等資源配套源提出更高的需求，而優質的城市設施能滿足這些需求，並且城市功能也因為這些需求而進步迭代。

此次玄武區的城市更新，也是一場雙向的“面試”。

NO. 3｜參

甲方：“誰更有實力，能在這片熱土上，掀起更有成效的“聚集”效果”？

此輪更新建設是把讓人民宜居安居放在首位，把好的資源留給人民。從此前星河地産、北京電子城、寶龍、復地等拿地房企就可見一斑。

除了要有資金配建辦公商業、引入大型産業企業外，也要有足夠的實力做後期運營，帶動上下游産業資源加速集聚，吸引更多高智高知人群聚集。

星河WORLD：總部經濟，國際化、高端化、特色化新興科創産業聚集區南京國際數位港（北京電子城）：創新總部,創新加速區、創新智庫結合的聚集區寶龍蘇皖總部：一站式商務辦公、文化娛樂、文化展覽、雙創中心等於一體的綜合社區復星江蘇總部（復地）：總部辦公，國際性金融中心的城市中央商務區

直至2021年5月，新玄武最後一塊“巨無霸”地塊在競價158輪後，被招商蛇口以總價88.9億元拿下。這一總價也是目前南京第二高的地價，有意思的是，第一的高價也落在招商蛇口拿下的G98地塊上，總價98.1億元。

而且2021年，除了玄武新中心外，招商蛇口還在江北核心區、江心洲、南部新城一線板塊重倉，總斥資約147.5億，拿地金額傲居全市房企第一，展現了雄厚實力。

（2021年房企拿地統計）

光是建好還不夠，還要能讓聚集的資源“活”起來。作為改革開放的新行者，招商蛇口在蛇口工業開發區的建設運營過程中，積累了豐富的運營經驗、實力，所以招商蛇口也是國內為數不多擁有城市大規模片區開發運營成功經驗的城市運營商（以下資訊來源：招商蛇口官網）。

截至2021年底，招商蛇口總資産11.68萬億元，營業收入9362億，凈利潤1692億元；集團資産規模和集團凈利潤在全國96家央企排名第一位。

比如，深圳海上世界，集商務辦公、休閒娛樂、餐飲購物、酒店度假、居住、文化藝術于一體的約100萬方濱海城市綜合體，2016年榮膺“深圳市文化名片”。其2021年運營收入為1.39億，位居招商蛇口2021年財報榜首。

同時，去年招商蛇口年度運營收入超過5000萬元的項目有：九江九方購物中心、贛州九方購物中心、成都九方購物中心、南京馬群花園城等。

集團旗下25個代表性商業項目總體平均出租率在91%，在已公佈出租率的21個項目中，出租率高於95%的項目達到10個。

其中南京馬群花園城、燕子磯花園城都實現了100%的出租率（以上資訊來源：招商蛇口官網）。

NO. 4｜肆

乙方：“你要能提供我上升的通道，能成就更好的我”。

2021年，招商蛇口正式對外公佈在“十四五”末要實現100個購物中心、100億持有營收的“雙百”戰略。

為了貫徹實施“雙百”戰略，招商蛇口還重新梳理了産品，對外公佈四條商業産品線：

——城市級濱水文旅綜合體“海上世界”

——城市級“街區+盒子”式購物中心“招商花園天地”

——城市級購物中心“招商花園城”

——社區購物中心“招商花園裏”

同時，在商業拓展方面，招商蛇口明確了“一二線核心商業為主、二三線區域絕對核心為輔”的策略，積極推動集中商業項目拓展。

南京作為長三角特大城市，是中國新一線城市創新力中，排名第五的城市，僅次於北京、上海、深圳、廣州，進入創新第一行列（資訊來源：《中國新一線城市創新力報告（2021）》）。其中玄武區不僅精粹了南京多數的地標級的城市名片，而且也是南京“全球創新城市”的示範建設區域，政策扶持力度大，天時、地利皆有。

在當前微妙行情中，玄武新中心已是一座加速蝶變的新城，2016年啟動建設，2024年即將全面成熟，目前正處於發展的黃金時期。進可攻、退可守！

（效果圖）

新玄武自2015年土拍中海玄武公館以來就備受關注，所有樓盤幾乎都要搖號，曾一度要求首付8成。根據規劃，玄武新中心以産業、商業、科研為主，産、商、居真正融合，約430萬方總體量內，將建造約210萬方的商業綜合體、約140萬方的高端住宅和約60萬方的科技研發載體。目前規劃配套正在逐漸落地，産業、教育、交通等一應俱全。

産業資源上，目前已進駐11家總部企業、超100家知名企業，已有15萬産業開園，約270萬㎡産業載體、20+個大項目落地，大量高知人才涌入，形成高階精英圈層；

交通資源上，目前在建地鐵6、9號線，直達南京南站、南京站兩大交通樞紐，暢通發展血脈。另毗鄰地鐵1、3號線，周邊“四縱三橫”路網，暢達全城。

（區位圖）

教育資源上，現有5所小學，2所初中，12 所幼兒園；周邊4大名校聚集，包括南師附小分校、玄外附小分校、科利華中學分校、十三中分校（具體學區劃分以教育局為準）。

商業資源上，約210萬方商業體量，以新玄武G24項目約23萬方商業為龍頭，以及復地濱水商業、寶龍城shoppingmall，星河WORLD等綜合體組成了新玄武的商業天團，未來集聚程度將媲美“新街口。

據內部消息，招商蛇口G24項目商業整體對標招商海上世界，以招商花園天地為標準。

（效果圖）

醫療資源上，4大醫院環伺，包括三級甲等省中西醫結合醫院、中國醫學院皮研所、南京婦幼保健院、南京武警醫院，護航家人健康。

生態資源上，紫金山、紅山、玄武湖、華電西苑山體公園、南京市花卉公園(規劃)、新城體育公園(規劃)等山湖、公園環繞。

此次項目落子玄武新中心，也是為了打造雙百戰略的全國示範項目，其戰略意義非常重要，需要這樣一片聚集了超多資源的沃土來生長。

（效果圖）

在以前港-中區-後城模式，成功打造深圳海上世界的基礎上，招商蛇口也想要在中國非港口城市做出好作品，實現雙百戰略的開篇。

NO. 5｜伍

剛剛！這個招商局&招商蛇口戰略作品案名正式公佈為：招商局中心。

整個項目佔地21萬方，建築面積75萬方，是南京屈指可數的百億大盤！

規劃有約23萬方TOD綜合商業旗艦、約8萬方創新産業載體、約3萬方城市生態活力廊道、行政公館、精品酒店、約20萬方傳承係高端住宅——臻境。

（效果圖）

其中招商局中心·臻境作為這一地標上的高端住區，戶型建面約140-180㎡，改善進階之作。其起步門檻，就與目前河西産品面積趨勢不相上下！

臻係作為高端産品的代表之一，在深圳、廣州等大城市均有打造不同特色的力作，比如深圳新安的招商臻府、廣州的招商臻園。

（招商局中心效果圖）

作為招商蛇口雙百戰略的開篇，這不止是一個簡單的TOD項目，南京也不缺一個TOD。當前商業地産已進入存量時代，正面臨著前所未有的激烈競爭，招商蛇口此次也是積極求變。

而地産行業的發展早已不好細化的分類，是越發的融合匯通，産商融合是大勢所趨。玄武新中心的産業是城市空間運營的基礎和主導，能帶來大批高智高知人流導入。在此基礎上，也能帶來住宅、商業配套以及未來金融和高端服務業發展的“升級”空間。

招商蛇口百年來積累的資源以及聚集資源的能力、開發經驗下，“産+商+物”的新模式能擁有穩定持久的綜合增值能力，激活新生態，打造南京城市未來新地標。

在社會消費品零售總額、外貿進出口總額、服務業增加值全市第一的基礎上，創造新的南京“新零售新消費” 地標，以及智慧型總部基地。

今年新玄武的騰飛，由此次大“聚集”開始！

品鑒地址：北苑東路與石景山路交匯處北50米