“法拍房”限購 “撿漏”須謹慎

來源:北方網 2022-03-23 10:23:32

今年起,天津“法拍房”開始受到“限購”政策約束,引起市民廣泛關注。“法拍房”既有普通商品房和二手房難以媲美的價格優勢,同時又有因涉及司法拍賣的強制執行手段而隱藏于背後的諸多風險。近日,記者採訪了紅橋區人民法院執行法官王海東,為市民揭開“法拍房”的神秘面紗。

“法拍房”的房源在哪兒

所謂“法拍房”即法院拍賣房,是法院強制執行過程中拍賣的房屋,它是不動産司法處置的一種方式,有利於保護勝訴權益,盤活社會資源。當下,大多數的“法拍房”都是通過網路途徑進行司法拍賣。市民可通過網路司法拍賣平臺獲取“法拍房”資訊,如淘寶網、京東、人民法院訴訟資産網、公拍網、中國拍賣行業協會網、北京産權交易所和工商銀行融e購,也可以通過中國執行資訊公開網的司法拍賣模組進行查詢。法院會在徵得申請人的同意後,選擇其中之一的渠道發佈公告。

為啥“法拍房”價格往往偏低

為什麼“法拍房”的價格往往低於市場價呢?當一套房屋進入到司法拍賣的程式後,首先需要給它定一個參考價。第一步,由申請人和被申請人雙方議價,如果雙方能夠達成一致意見,並且這個價格與市場價格差異不大,法院可以採用。如果不能達成一致,法院會向房管部門等單位進行詢價。倘若還是不被各方認可,則可以請線上詢價機構和線下評估單位給出專業意見。得到參考價後,法院合議庭開始議價,按照最高院的相關規定,一拍起拍價可以在參考價的基礎上最多下降30%,如果一拍流拍,二拍則可以在一拍的基礎上再下降20%,這也就是為什麼在通常情況下“法拍房”會比市場交易的房屋更便宜的緣故。比如,一套位於繁華路段的南北朝向三室一廳的房屋,150多平方米,參考價為464萬元,一拍起拍價348萬元,無人競買,二拍以278.4萬元的起拍價格成交。這裡要説明的是,法院旨在通過降低起拍價來吸引更多人關注,而最後的成交價則由市場決定,如果遇到比較“搶手”的“法拍房”,也可能最終的成交價比參考價還高。

參與競拍前要考慮風險

想要購買“法拍房”,在摸清價格底數後,接下來就要考慮如何競拍。買受人應該先仔細閱讀公告,在公告裏,不僅會詳細介紹“法拍房”的地點、樓層、面積、朝向、房型等基本資訊,還會如實公佈查封、抵押、租賃及是否已騰空等情況,此外,還有相關的風險提示,如可能存在的物業、水、電等欠費情況,房屋是否可以貸款以及繳納保證金等事宜。所以,市民如有意願購買“法拍房”,《競買公告》和《競買須知》作為詳細的説明書和指南,務必逐字逐句仔細閱讀。

另外,有意競買的市民最好到實地看房,像一般買房過程一樣,了解一下周邊環境和房屋實際情況,畢竟圖片、文字與直觀感受還是有差距的。一旦下定決心,接下來就是繳納保證金和出價競拍等環節,這些都在網上進行,銀行卡裏存入足夠資金,按照提示一步步操作即可。競拍成功以後要辦理交割手續,此時,法院會配合競買人辦理過戶事宜,不同於一般市場買賣需要雙方到場,“法拍房”過戶可以競買人單方辦理。所以,競買人無須擔憂房屋原所有人的意見和時間,但要注意自身的購房資格。

“法拍房”今年起受限購約束

法官特別提醒,根據最高院的最新司法解釋,從今年1月1日起,網路司法拍賣房屋受房産所在地限購政策約束,競買人必須具備購房資格才能參與競拍。所以,根據天津的實際情況,“法拍房”也受限購政策的影響,市民如有意願購買,一定要查明自己名下的房産情況。需要注意的是,競買“法拍房”不用交定金,但需要繳納保證金,保證金的金額一般在起拍價的5%至20%之間,如果因為競買人的原因導致悔拍的,保證金不予退回。由於不少“法拍房”涉及金額較高,建議提前繳納足額保證金,並在工作日繳納,以免出現額度問題導致錯過拍賣。此外,“法拍房”遵循“買賣不破租賃”的原則,如果房屋正在出租,租房人有權利繼續居住直到合同到期,這一點也需要競買人注意,因為可能即使成功競拍,也會因租賃問題不能馬上入住。

(責任編輯:楊帆)
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“法拍房”限購 “撿漏”須謹慎
來源:北方網2022-03-23 10:23:32
今年起,天津“法拍房”開始受到“限購”政策約束,引起市民廣泛關注。
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