今年起，天津“法拍房”開始受到“限購”政策約束，引起市民廣泛關注。“法拍房”既有普通商品房和二手房難以媲美的價格優勢，同時又有因涉及司法拍賣的強制執行手段而隱藏于背後的諸多風險。近日，記者採訪了紅橋區人民法院執行法官王海東，為市民揭開“法拍房”的神秘面紗。

“法拍房”的房源在哪兒

所謂“法拍房”即法院拍賣房，是法院強制執行過程中拍賣的房屋，它是不動産司法處置的一種方式，有利於保護勝訴權益，盤活社會資源。當下，大多數的“法拍房”都是通過網路途徑進行司法拍賣。市民可通過網路司法拍賣平臺獲取“法拍房”資訊，如淘寶網、京東、人民法院訴訟資産網、公拍網、中國拍賣行業協會網、北京産權交易所和工商銀行融e購，也可以通過中國執行資訊公開網的司法拍賣模組進行查詢。法院會在徵得申請人的同意後，選擇其中之一的渠道發佈公告。

為啥“法拍房”價格往往偏低

為什麼“法拍房”的價格往往低於市場價呢？當一套房屋進入到司法拍賣的程式後，首先需要給它定一個參考價。第一步，由申請人和被申請人雙方議價，如果雙方能夠達成一致意見，並且這個價格與市場價格差異不大，法院可以採用。如果不能達成一致，法院會向房管部門等單位進行詢價。倘若還是不被各方認可，則可以請線上詢價機構和線下評估單位給出專業意見。得到參考價後，法院合議庭開始議價，按照最高院的相關規定，一拍起拍價可以在參考價的基礎上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍則可以在一拍的基礎上再下降20%，這也就是為什麼在通常情況下“法拍房”會比市場交易的房屋更便宜的緣故。比如，一套位於繁華路段的南北朝向三室一廳的房屋，150多平方米，參考價為464萬元，一拍起拍價348萬元，無人競買，二拍以278.4萬元的起拍價格成交。這裡要説明的是，法院旨在通過降低起拍價來吸引更多人關注，而最後的成交價則由市場決定，如果遇到比較“搶手”的“法拍房”，也可能最終的成交價比參考價還高。

參與競拍前要考慮風險

想要購買“法拍房”，在摸清價格底數後，接下來就要考慮如何競拍。買受人應該先仔細閱讀公告，在公告裏，不僅會詳細介紹“法拍房”的地點、樓層、面積、朝向、房型等基本資訊，還會如實公佈查封、抵押、租賃及是否已騰空等情況，此外，還有相關的風險提示，如可能存在的物業、水、電等欠費情況，房屋是否可以貸款以及繳納保證金等事宜。所以，市民如有意願購買“法拍房”，《競買公告》和《競買須知》作為詳細的説明書和指南，務必逐字逐句仔細閱讀。

另外，有意競買的市民最好到實地看房，像一般買房過程一樣，了解一下周邊環境和房屋實際情況，畢竟圖片、文字與直觀感受還是有差距的。一旦下定決心，接下來就是繳納保證金和出價競拍等環節，這些都在網上進行，銀行卡裏存入足夠資金，按照提示一步步操作即可。競拍成功以後要辦理交割手續，此時，法院會配合競買人辦理過戶事宜，不同於一般市場買賣需要雙方到場，“法拍房”過戶可以競買人單方辦理。所以，競買人無須擔憂房屋原所有人的意見和時間，但要注意自身的購房資格。

“法拍房”今年起受限購約束

法官特別提醒，根據最高院的最新司法解釋，從今年1月1日起，網路司法拍賣房屋受房産所在地限購政策約束，競買人必須具備購房資格才能參與競拍。所以，根據天津的實際情況，“法拍房”也受限購政策的影響，市民如有意願購買，一定要查明自己名下的房産情況。需要注意的是，競買“法拍房”不用交定金，但需要繳納保證金，保證金的金額一般在起拍價的5%至20%之間，如果因為競買人的原因導致悔拍的，保證金不予退回。由於不少“法拍房”涉及金額較高，建議提前繳納足額保證金，並在工作日繳納，以免出現額度問題導致錯過拍賣。此外，“法拍房”遵循“買賣不破租賃”的原則，如果房屋正在出租，租房人有權利繼續居住直到合同到期，這一點也需要競買人注意，因為可能即使成功競拍，也會因租賃問題不能馬上入住。