買房“跳單”違法嗎?多個仲介給誰報酬?專家解讀

來源:央視網 2022-03-15 10:31:22

王先生是山東煙臺一家房屋仲介公司的工作人員,在2020年的年底,他接待了一位客戶,他按照這位客戶的要求找到房子,客戶也表示滿意,眼看著交易就要達成,卻突然擱淺了,之後還引發了一場官司。

提供房屋仲介服務後 交易卻生變故

王先生説,雙方簽訂了《購房委託協議》,然後,他按照張女士提出的要求,搜尋了附近的合適房源。 張女士看中了一套他推薦的房屋,無論戶型、採光還是位置等等,張女士都十分滿意,就差付款交易了。

房屋仲介 王先生:後續她表現出不滿意的狀態,説就不買這套了。

然而,當王先生後來給其他客戶介紹這套房屋時,突然發現這套房子已經出售掉了。

房屋仲介 王先生:房主跟我們説房子已經賣掉了,我就懷疑這個客戶可能跳單了,所以我們就聯繫了委託人張女士,張女士一開始是不承認的,後來她承認了,這個房子是她買的,辦在她兒子名下。

王先生解釋,他所説的“跳單”就是“跳仲介”,也就是説,他給張女士提供了仲介服務,但是張女士接受服務後,卻又繞開了他,與賣家達成交易。

王先生認為,他提供了仲介服務,房屋最終也成交了,張女士應該按照購房委託協議,支付給他仲介費,然而,張女士並不認可這件事。於是,王先生一紙訴狀將張女士告到了煙臺市蓬萊區人民法院。

要求委託人支付佣金及違約金 法官調查案情

在起訴狀中,王先生提出,要求張女士支付購房仲介服務佣金15000元,並承擔違約金。那麼法庭將如何判定呢?

王先生向法院出示了他與張女士簽訂的《購房委託協議》,上面寫明:經乙方提供房源,看房後,甲方及甲方親人朋友購得此房,甲方必須支付乙方服務佣金。

房屋仲介 王先生:我們又提供了一些證據材料,包括我們簽訂了委託協議,帶看記錄,還有帶看視頻,包括我們的服務溝通一系列的證據,包括它的成交記錄,我們都提供了。

那麼,張女士是否認可此事呢?法院就此詢問了張女士。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官 王麗娜:我們打電話給張女士,張女士就是肯定也是不情願要拿這一份錢,就是以別的話搪塞,其實是不想認這個事。

隨後,王先生向法院出示了一份他與張女士通話記錄的文字材料,他認為,這段對話可以證明張女士承認購買了房屋。

同時,法官也聯繫了房屋的賣家,賣家告訴法官,自己這套房子確實是出售給了張女士,其中付款、過戶等程式,張女士都是全程參與的。

經過這些調查,法官基本確認了案件事實。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官 王麗娜:我們綜合運用民法典關於跳單的規定,對本案進行的辨法析理,明確告知張女士其與仲介公司簽訂的購房委託協議是真實有效的,是雙方的真實意思表示,不違背法律法規的規定,是合法有效的,雙方均應按照該協議履行各自的權利、義務。

經過詢問,當事雙方都表示願意接受調解,但對於王先生所提出的金額,張女士存在異議。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官助理 李寧:房屋買家跟賣家他們最終的交易金額是150萬,按照他們之前簽訂的這個購房委託協議,買家應該是支付1%,也就是1.5萬元的仲介費。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官 王麗娜:張女士接受不了,她認為之後一些具體交易的操作,仲介公司沒有參與,也不想給那麼多的仲介費,然後她提出給一萬塊錢。

經過溝通,雙方最終達成調解協議,張女士當庭給付仲介王先生報酬10000元,雙方再無其他爭執。

認定“跳單”違約的構成要件有哪些?

在這起案例中,張女士最終需要給付仲介報酬,但是又並沒有全額支付,如果這樣的案件沒有達成和解,那麼法院又會如何裁判呢?是會判決全額支付仲介費,還是會部分支付呢?另外,在這類仲介購房糾紛中,如何認定買方或者賣方“跳單”呢?

民法典首次將禁止“跳單”上升至法律層面

專家介紹,“跳單”行為是仲介合同糾紛領域特別常見的一種糾紛類型,我國法律之前對此沒有明確規定,2021年1月1日正式施行的《民法典》基於對實踐需要的回應,專門新增了相應規定。

《民法典》第九百六十五條作出了明確規定:委託人在接受仲介人的服務後,利用仲介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開仲介人直接訂立合同的,應當向仲介人支付報酬。

專家介紹,根據這條規定,委託人繞過仲介人,直接與第三人簽訂合同,需要同時符合三個條件,仲介人才有權要求委託人支付報酬。

這裡面第一個條件就是仲介合同已生效,且仲介人按約向委託人提供了服務。

不能單憑合同名稱判斷是否存合同關係

專家介紹,司法實踐中,委託人與仲介人簽訂的合同名稱不一,有居間合同、仲介合同、房屋買賣服務合同,還有看房確認書或看房協議書,因此,不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬於仲介合同關係,如果合同內容在實質上是仲介人向委託人提供訂立合同的機會和媒介服務,就應當認定雙方之間存在仲介合同關係。

而且,合同生效後,仲介人需按約定向委託人實際履行報告訂約機會、提供媒介服務的義務:比如向委託人提供房源資訊、介紹委託人與房屋所有權人見面、帶看房、協助雙方協商等,並且委託人接受了仲介人提供的服務,這是仲介人獲取報酬的權利來源。

專家介紹,雙方簽訂仲介合同後,仲介人未實際提供仲介服務,委託人跳過仲介人直接與第三人交易,仲介人無權要求委託人支付報酬。 不過,如果雙方並沒有簽訂合同,但仲介人卻提供了仲介服務,仲介人可否主張權利呢?

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:口頭形式非常麻煩。如果仲介能夠證明這種口頭合同的成立,法院也是可以支援他的合理請求,比如説有第三方證人。比如説客戶和仲介通過微信聯繫,這些證據是可以證明説有這樣一個仲介合同的成立,而且雙方有明確的意向,就是客戶委託仲介去找客戶。

對於這種約定不明確的情況,那報酬又當如何確定呢?

《民法典》第五百一十一條第二款規定,價款或者報酬不明確的,按照訂立合同時履行地的市場價格履行;依法應當執行政府定價或者政府指導價的,依照規定履行。

第九百六十三條規定,對仲介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,根據仲介人的勞務合理確定。

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:我們説依據交易習慣、依據市場行情可以確定,這個他也是可以主張的。

專家解讀:如何理解交易機會和媒介服務

專家介紹,仲介人有權要求委託人支付報酬的一個重要條件,就是提供了交易機會和媒介服務。那麼這個交易機會和媒介服務又是如何認定的呢?

專家解釋,委託人最終和第三人簽訂合同,是否與仲介人提供的仲介服務之間存在因果關係,這是認定委託人構成“跳單”、應向仲介人支付報酬的關鍵。在司法實踐中,是否有因果關係,有些特殊情形需要仔細判斷。

情形一:“旱澇保收”的“跳單條款”

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官助理 李寧:跳單條款也有可能存在顯失公平的情況,比如説有的仲介公司它會在這個委託協議裏面約定,就是我方仲介人帶領買家看房之後,如果你私下交易或者通過其他仲介購得此房,那麼你也應該支付相應的仲介費。

法官介紹,這條約定看似沒什麼,其實卻是不合理的。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官助理 李寧:這條約定你只要在我這兒看房,那我就旱澇保收,你就不能夠通過別人去購買,那他其實是以他有限的付出去限制了消費者的選擇權。那麼我們認為,在這種情況下這個條款是有失公平的,委託方,也就是説買方它可以選擇撤銷或者是變更這個條款。

情形二:資訊來源的重復

如果,委託人自己通過各種途徑查詢到相關的房源資訊,仲介人提供的資訊與委託人已經查詢到的資訊是重復的。那麼,這種情況該如何處理呢?

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官助理 李寧:法律是肯定你的勞動。但是另一方面,其實它也不只是保護仲介人,它也保護買方,委託人這個權利它也在保護,它並不是説單純地認為你不在這家仲介買,在另一家仲介買那就構成跳單。

法官介紹,在此情形下,不能直接認定仲介人的服務與最終合同的簽訂存在因果關係,當然,委託人需要舉證證明自己確實事先通過其他途徑查詢到了相關資訊。

情形三:多個仲介,應當給誰報酬?

如果,同一個房源資訊在多個仲介機構掛牌出售,委託人可通過多個仲介人了解房源資訊,也可同時委託多個仲介人。此時就要判斷委託人最終簽訂合同,是利用了哪一個仲介人提供的服務,而且如果多個仲介每人平均提供了服務,委託人基於服務滿意度、仲介報酬費等因素而最終選擇其中一家,雖然繞過了其他仲介人,但這是委託人作為消費者的自由和權利。

山東省煙臺市蓬萊區人民法院法官助理 李寧:如果説你認為第一家仲介的服務不到位,那麼你有權利選擇第二家仲介,而且在這種情況下,也能夠督促仲介提高服務品質,同時規範他們的行為。仲介行業可能良莠不齊,有一些人的服務水準跟他的專業水準達不到你所要求的,那麼你就可以通過貨比三家去選擇其他仲介,這種情況下法律不認為你是跳單,也是在保護你的交易跟消費的選擇權。

法官介紹,此時,委託人需要舉證證明,其最終訂立合同,主要利用的是哪一家仲介人提供的服務。比如,如果委託人能夠證明,最終購房主要是利用了B公司提供的服務,則無需向A公司支付報酬。但是,如果A公司能夠證明,該房源資訊是委託人首先從A公司獲得,然後將該資訊告訴B公司,從而“跳”開A公司後,通過B公司訂立合同,則A公司有權向委託人索要報酬。關於報酬金額,則需要考慮A公司對合同義務的履行程度來具體確定。

如何確定仲介報酬 裁判方式更為詳細

專家介紹,委託人繞開仲介人直接訂立合同,仲介人有權要求委託人支付報酬。 但是報酬的多少,還要依據不同的情形進行認定。這在司法實踐中,有著更為詳細的裁判方式。

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:一個是根據交易慣例,第二個是根據相關主管部門制定的這樣一些範式合同。比如説住建部門也制定了一些房屋買賣的合同,這種範式合同其實我們這裡邊就對於仲介服務的提供者,其實是有一些行業上的一些合理期待 。

具體到購房這件事上,仲介需要進行哪些服務,可以拿到全額的仲介費呢?

法官介紹,目前,法院的裁判,主要會參照《民法典合同編理解與適用[四]》第2726頁的相關內容,即:仲介人應提供有用的房源資訊、帶買方看房、協助雙方商談價格、協助辦理貸款、協助辦理産權過戶等。仲介人僅履行了部分合同義務,如果要求委託人支付約定的全部報酬,違反權利義務一致的原則。

“跳單”不可取 多地法院有判例

“ 跳單 ”不可取,這方面的法律規定已經很明確,司法實踐中,也有很多這樣的案例判決。

2020年1月,重慶的易某通過房産仲介了解房源情況和房主謝某的有關資訊後,繞開房産仲介,直接與謝某簽訂房屋買賣協議。其中,買方易某、賣方謝某以及仲介公司三方共同簽訂了仲介合同,約定買賣雙方達成交易後應分別向仲介方交納1.5%的服務費。而易某卻私下和謝某達成交易並過戶。仲介方將買賣雙方同時告上法庭。經過調解,易某和謝某分別支付給仲介公司1.29萬元和1萬元。

2020年7月,廣州的劉某欲購置房屋,找到某仲介公司,仲介公司為其推薦了一間價值245萬元的房屋後,劉某與其簽訂了《購房意向書》同意支付房屋成交價的1.5%作為仲介費,並提出如果仲介公司可以將房屋價格談到235萬元,願意在仲介費的基礎上額外提供5000元錢作為好處費,且先行支付。仲介公司按劉某要求談低了價格,可劉某卻突然提出不買了,要求仲介公司退還5000元錢,隨後劉某與房主私下完成交易。仲介公司將劉某告上法庭,法院最終判決劉某按約定支付仲介公司全部1.5%的服務費,共計35250元。

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:從當事人的主觀方面來講,盡可能地要節省費用,房屋的價值比較大,仲介費都是捆綁房價,在房價基礎上乘以百分點,那這種情況下,所以算出來的仲介費的絕對數也是比較高,所以這是誘發“跳單”的一個主要原因。

專家認為,對大部分人來説,由於房屋交易的複雜性,繞過仲介直接進行交易,可能會存在一些交易風險。

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:房屋買賣有一定的複雜性,比如説賣方提供偽造的房屋産權證明,提供假的房本,賣方他在收取首付款甚至收取全款之後,如果他突然消失或者他拒絕配合辦理過戶,那這個時候你作為一個普通當事人,如果你沒有一定的鑒別能力,很可能你就會上當受騙。那這個時候對買方利益就是很大的威脅。

專家建議,如果認為仲介費用過高,可以事先充分協商。

中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執行主任 石佳友:如果認為仲介費用過高,你在開始在合同訂立的階段就應該充分協商,而不能夠在合同簽訂之後再毀約,毀約的行為是不對的,如果對合同條款有不同意見,應該在締約階段充分協商。

交易方式不斷拓展 自助賣房交易模式上線

其實,隨著科技的進步,新的交易方式也在不斷拓展,買賣雙方有了更多的選擇,可以不用選擇仲介,卻仍能安全地進行交易。

日前,深圳市房地産資訊平臺開通了二手房自助交易服務,並在國內首次引用了“單邊代理”模式。通過“我要自助賣房”,個人賣家依次完成産權校驗、合同條款、生成合同示範文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章簽名、合同備案等,便可完成房産交易。除了深圳以外,也有不少其他城市上線了自助賣房的交易模式。

專家提示,不管採用何種交易方式,誠信守法,都是每個公民基本的行事準則。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:央視網2022-03-15 10:31:22
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