在去年多家房企出現債務危機，全國多地樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險的背景下，今年兩會期間再次掀起對“取消商品房預售制”、“實行現房銷售”的討論。

據不完全統計，2022年全國兩會期間，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫，全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協委員、南通大學校長施衛東，全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明等多位人大代表和政協委員均圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案。

多位全國政協委員連續多年提交圍繞商品房預售制度的提案

據江西省住房和城鄉建設廳官方微信號消息，近日，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會印發《關於規範商品房預售資金監管的意見》，在預售資金監管上提出了一些很好的政策措施，但預售制度的短板問題仍未全面解決，我國房地産業仍然面臨著巨大風險。為此，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防範房地産市場風險。

在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利於保障購房人權益；房地産開發企業違規成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據安徽網報道，關於廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售的提案，周世虹已經連續提了4年。

周世虹提到，專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發商的負債已經上千億甚至達到萬億以上，隨時都有引發債務危機的風險。

在周世虹看來，目前我國房地産開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。周世虹認為，如果沒有預售制度，如果實行現房銷售，房地産企業危機將不會涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會穩定和系統性金融風險問題。

全國政協委員、南通大學校長施衛東也向全國政協十三屆五次會議提交了《關於加強期房銷售監管並逐步取消期房制度的提案》，施衛東建議加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方託管機構，管理期房銷售定金，並按地區逐步取消期房制度。

全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明的觀點是，中國房地産市場經過20多年的迅猛發展，預售制這項原意在於扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現房銷售制度，有助於堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。他認為，房地産是民生問題，在中國家庭資産配置中，79%由房地産構成。房地産的健康發展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據封面新聞報道，這也是張建明第三次把取消房屋預售制的相關建議帶上全國兩會。

商品房預售合同糾紛不斷

我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。

商品房現售是指房地産開發企業將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，並由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地産開發企業將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，並約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對於我國房地産市場的發展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此産生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易産生糾紛。

按照北京盈科（杭州）律師事務所此前提供的數據，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。在隨後的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數量也只增未減。2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數也達81647件。

由於預售造成的維權案件也有所上升。根據中國消費者協會發佈的《2021年全國消協組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數據，2021年，房屋及建材類的投訴量為33328件，佔商品大類投訴比重為3.19%，這一投訴量較2020年增加0.03%。

對於商品房維權事件，中國消費者協會官網公佈的案例中曾這樣評析道：商品房問題一直是消費調解中的老大難問題。開發商地位的強勢，房屋建築行業特有的專業性和購房合同中許多合同條款的預先設定等因素都導致這類投訴解決起來費時費力。

怎麼辦？

那麼，面對當前商品房預售制度突顯的問題有何對策？取消商品房預售制度可行？

對此，盧天錫呼籲，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

盧天錫表示，建議調整購房款付款方式，改變當前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）並由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的品質保修金專戶。申請銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。

此外，盧天錫建議，儘快修訂《城市商品房預售管理辦法》。進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），直至過渡為現房銷售。同時，儘快制定《城市商品房預售資金監管辦法》，提高房地産開發企業違規使用商品房預售款項的行政處罰標準，增加金融機構違規扣劃、施工企業和材料供應商等配合房地産開發企業違規套取商品房預售資金的處罰條款。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達”，要留夠窗口期，建議在政策公佈和正式施行之間，留足一定時間窗口（比如三年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備，以確保新政的有序、穩健、高效實施。無論是實施商品房預售還是現房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預售制度時，開發商更應該秉承誠信原則，按照合同約定及時交付房屋，應趨利避害，維護市場穩定，促進市場平穩健康發展。

張建明建議，時機成熟時，取消預售制，全面實行現房銷售制度。對於企業，可以促進其由“資本”驅動到“營運”驅動的切換。對於地方政府，可以擺脫經濟對地産的過度依賴，促進高品質發展。