“雙向調控”規避“超調”:房地産調控的變與不變

來源:新京報 2022-03-09 09:25:08

3月5日,十三屆全國人大五次會議開幕,國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告,其中涉及房地産的內容包括房住不炒、“三穩”目標、因城施策等。

調控是房地産多年以來的主題,但是今年房地産市場已然發生很大變化。在此背景之下,重申“房住不炒”“三穩”目標,專家認為,這與以往相比並不完全相同,今年的調控是在之前的基礎上進行深化和調整,注重有針對性的“雙向調控”,加強協同避免“超調”現象。

“房住不炒”下,“三穩”目標不變

今年的政府工作報告關於房地産調控的具體提法是:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式;支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

不難發現,“房住不炒”下的“三穩”目標再次出現。同時,繼2020年後,“因城施策”再次出現在今年的政府工作報告中。

在全國政協委員莫天全看來,“房住不炒”應該與“因城施策”相配合,促進各地房地産業良性迴圈和健康發展。對於“穩地價、穩房價、穩預期”的目標,這意味著不容許房價大起大落,要從政策、供需層面確保房價相對穩定。

對於重申“三穩”目標,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這是政府希望房地産行業能夠良性迴圈,滿足合理需求。

值得關注的是,與此前政策收緊不同,近期不少城市的房地産政策出現適度寬鬆,諸如下調購房首付比例,下調房貸利率等。最為明顯的是,3月1日鄭州發佈19條新政,既包括定向放寬限購、限貸,還包括下調土拍保證金比例,鄭州調控的放鬆信號被認為意義重大。

對此,李宇嘉表示,從70個大中城市的房價來看,近期二手房價格下跌的有50個城市,基本上是以三四線城市為主,而且很多二線城市的房價也在下調。“今年至少是第一季度前後,政策整體處於一個寬鬆狀態。而在非熱點的三四線城市,兩成首付應該是常態化。對於熱點城市,目前,最明顯的變化是房價像過去那樣預期樂觀。”

針對過熱、降溫城市,進行“雙向調控”

事實上,從去年底開始,國家從金融政策角度已經開始對房地産進行糾偏、疏困,表現為房貸額度增加,貸款利率下降,但是市場並沒有得到明顯緩解。而在過去,一旦政策開始糾偏,往往不久市場就開始好轉。

李宇嘉認為,目前企業信用風險還處於一個釋放的過程中,供給端的衝擊導致新房市場的定價處於促銷狀態,但對市場週轉還沒有明顯作用。與此同時,開發商拿地的積極性不高,地塊流拍率還較高,這也説明開發商對於整個市場的預期並不看好。

在這樣的市場背景之下,“房住不炒”以及“三穩”目標仍然出現在今年的政府工作報告中,與去年的提法相同。

對此,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,這與往年相比也有不同之處,今年強調調控的針對性,也就是著眼于因城施策。另外是提高調控的協同性,這兩點是在之前調控的基礎上進行深化和調整。

值得一提的是,2月24日,在國新辦舉行的新聞發佈會上,提到增強“四性”,保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的精準性、協調性。這一提法也為今年的房地産調控提出了新的要求。

在房地産調控更具有針對性方面,倪鵬飛認為,今年重要的點是針對不同城市的調控,今年的房地産市場出現了分化,預期在一些城市房地産繼續過熱的同時,一些城市則在降溫。而過去強調的因城施策,是指防止升溫、抑制投資投機需求方面的力度不同。

在倪鵬飛看來,這樣對於不同城市走勢的針對性調控意味著雙向調控。因為不僅是針對過熱的城市,而且對於市場趨冷的城市則是採取逆向調控的措施,無論哪種調控,這兩個方面的調控都是著眼于“三穩”目標。

“在制定政策時,要根據城市的具體情況推出具體的支援或抑制政策,比如現在一線城市和主要二線城市應該採取比較維穩的做法,但個別城市房地産市場出現了不太健康發展的狀況,還是要支援其向良性方向發展。”莫天全如是説。

加強協同性,避免“超調”

對於調控的協同性,倪鵬飛認為,這是在實踐教訓的基礎上,加強了協同性。“在去年上半年,市場升溫的形勢比較嚴峻,當時,各部門都紛紛採取了措施,實際上當時就需要協同,協同不到位或者是用力過猛,可能就會出現一些問題。”

“協同不當就會出現政策空檔,以及政策加重的問題。”倪鵬飛表示,今年相信調控的相關部門在此方面會有所加強,不僅是各部門之間要協同,而且省和部之間,以及各個城市的廳局和城市之間也要實現協同,只有這樣才能夠更好地實現雙向調控,確保房地産市場處在“三穩”的合理區間。

李宇嘉也認為,目前提出的精準性、精細化調控,其實是對過去調控的總結,去年出現了“超調”的問題,所以今年提出了穩妥實施長效機制,評估政策疊加起來的效應。住建部、省市一條線要協同起來,金融土地和市場監管要協同起來,就不會導致“超調”的現象。

(責任編輯:王佳瀅)
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