3月5日，十三屆全國人大五次會議開幕，國務院總理代表國務院向大會作政府工作報告，其中涉及房地産的內容包括房住不炒、“三穩”目標、因城施策等。

調控是房地産多年以來的主題，但是今年房地産市場已然發生很大變化。在此背景之下，重申“房住不炒”“三穩”目標，專家認為，這與以往相比並不完全相同，今年的調控是在之前的基礎上進行深化和調整，注重有針對性的“雙向調控”，加強協同避免“超調”現象。

“房住不炒”下，“三穩”目標不變

今年的政府工作報告關於房地産調控的具體提法是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式；支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

不難發現，“房住不炒”下的“三穩”目標再次出現。同時，繼2020年後，“因城施策”再次出現在今年的政府工作報告中。

在全國政協委員莫天全看來，“房住不炒”應該與“因城施策”相配合，促進各地房地産業良性迴圈和健康發展。對於“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，這意味著不容許房價大起大落，要從政策、供需層面確保房價相對穩定。

對於重申“三穩”目標，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是政府希望房地産行業能夠良性迴圈，滿足合理需求。

值得關注的是，與此前政策收緊不同，近期不少城市的房地産政策出現適度寬鬆，諸如下調購房首付比例，下調房貸利率等。最為明顯的是，3月1日鄭州發佈19條新政，既包括定向放寬限購、限貸，還包括下調土拍保證金比例，鄭州調控的放鬆信號被認為意義重大。

對此，李宇嘉表示，從70個大中城市的房價來看，近期二手房價格下跌的有50個城市，基本上是以三四線城市為主，而且很多二線城市的房價也在下調。“今年至少是第一季度前後，政策整體處於一個寬鬆狀態。而在非熱點的三四線城市，兩成首付應該是常態化。對於熱點城市，目前，最明顯的變化是房價像過去那樣預期樂觀。”

針對過熱、降溫城市，進行“雙向調控”

事實上，從去年底開始，國家從金融政策角度已經開始對房地産進行糾偏、疏困，表現為房貸額度增加，貸款利率下降，但是市場並沒有得到明顯緩解。而在過去，一旦政策開始糾偏，往往不久市場就開始好轉。

李宇嘉認為，目前企業信用風險還處於一個釋放的過程中，供給端的衝擊導致新房市場的定價處於促銷狀態，但對市場週轉還沒有明顯作用。與此同時，開發商拿地的積極性不高，地塊流拍率還較高，這也説明開發商對於整個市場的預期並不看好。

在這樣的市場背景之下，“房住不炒”以及“三穩”目標仍然出現在今年的政府工作報告中，與去年的提法相同。

對此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，這與往年相比也有不同之處，今年強調調控的針對性，也就是著眼于因城施策。另外是提高調控的協同性，這兩點是在之前調控的基礎上進行深化和調整。

值得一提的是，2月24日，新聞發佈會上提到增強“四性”，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性、協調性。這一提法也為今年的房地産調控提出了新的要求。

在房地産調控更具有針對性方面，倪鵬飛認為，今年重要的點是針對不同城市的調控，今年的房地産市場出現了分化，預期在一些城市房地産繼續過熱的同時，一些城市則在降溫。而過去強調的因城施策，是指防止升溫、抑制投資投機需求方面的力度不同。

在倪鵬飛看來，這樣對於不同城市走勢的針對性調控意味著雙向調控。因為不僅是針對過熱的城市，而且對於市場趨冷的城市則是採取逆向調控的措施，無論哪種調控，這兩個方面的調控都是著眼于“三穩”目標。“

在制定政策時，要根據城市的具體情況推出具體的支援或抑制政策，比如現在一線城市和主要二線城市應該採取比較維穩的做法，但個別城市房地産市場出現了不太健康發展的狀況，還是要支援其向良性方向發展。”莫天全如是説。

加強協同性，避免“超調”

對於調控的協同性，倪鵬飛認為，這是在實踐教訓的基礎上，加強了協同性。“在去年上半年，市場升溫的形勢比較嚴峻，當時，各部門都紛紛採取了措施，實際上當時就需要協同，協同不到位或者是用力過猛，可能就會出現一些問題。”

“協同不當就會出現政策空檔，以及政策加重的問題。”倪鵬飛表示，今年相信調控的相關部門在此方面會有所加強，不僅是各部門之間要協同，而且省和部之間，以及各個城市的廳局和城市之間也要實現協同，只有這樣才能夠更好地實現雙向調控，確保房地産市場處在“三穩”的合理區間。

李宇嘉也認為，目前提出的精準性、精細化調控，其實是對過去調控的總結，去年出現了“超調”的問題，所以今年提出了穩妥實施長效機制，評估政策疊加起來的效應。住建部、省市一條線要協同起來，金融土地和市場監管要協同起來，就不會導致“超調”的現象。