3月5日上午，十三屆全國人大五次會議開幕，國務院總理代表國務院向大會作政府工作報告，其中涉及房地産的提法包括房住不炒、“三穩”目標、因城施策、良性迴圈、滿足合理住房需求、加快發展長租房市場、有序推進城市更新等，但是並未提及房地産稅。

在業內人士看來，此次兩會政策表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現了政策的連續性。

那麼，今年政府工作報告涉房內容與以往提法有何異同？在因城施策和精準調控下，房地産政策鬆緊尺度如何把握？房地産如何更好地促進“良性迴圈”？如何更好地滿足購房者的合理住房需求？

重申“房住不炒”，強調“三穩”目標

今年全國政府工作報告關於房地産調控的具體提法是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式；支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

對於重申“房住不炒”和“三穩”目標，盤古智庫高級研究員江瀚表示：“房住不炒這個理念已經成為這些年國家聚焦的一個核心原則，因此，房地産市場保持一個穩定發展已經是大勢所趨。我們判斷房地産市場的趨勢，穩健將會是最大的主旋律。特別是‘三穩’策略，將會對房地産市場的發展起到更有效的引導作用，房地産市場未來調控的核心依然是求穩，既不會出現大規模的過度上漲，也很難出現大規模的過度下跌。”

中原地産首席分析師張大偉分析認為，政府工作報告連續多年明確了“房住不炒”，代表了房地産市場不會再次全面刺激寬鬆，也代表了未來樓市政策將依然打擊投機性投資，對於真實居住予以保護，未來微調的政策也會有利於剛需。

“因城施策”下，政策支援力度或進一步加強

繼2020年後，“因城施策”再次出現在政府工作報告中。與此同時，“良性迴圈”首次出現在政府工作報告中，延續去年底的中央經濟工作會議精神。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前部分城市因城施策，通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、定向取消“認房又認貸”等政策，從需求端切實降低了購房成本，有效地促進了市場的築底修復。預計後期房地産支援政策力度會進一步加強、城市範圍擴大，2022年全年房地産市場向好修復，實現良性迴圈和健康發展，為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。

如何更好地滿足購房者的合理住房需求呢？對此，許小樂表示，支援合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。實際上，改善型住房需求在市場中的佔比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求佔到50%-60%，包括品質的改善和區域的改善。促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的迴圈，也能夠促進城市更新改造投資，對於發展租賃市場也有非常大的幫助。可以説，在當前形勢下，滿足改善型需求能夠有效緩解房地産企業資金困局。

穩健貨幣政策靈活適度, 預計房貸實際利率持續下降

今年的政府工作報告還指出，穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。同時政府工作報告提到，推動金融機構降低實際貸款利率。

實際上，近期，包括購房貸款首付比例下調等房地産金融政策變化成為市場熱點。諸如溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等地區部分銀行下調首套房首付比例，福州市、晉中市、南寧市、北海市下調公積金購房首付比例。

與此同時，各大城市商業銀行房貸利率也有實質性的下降。貝殼研究院2月份監測的103個城市中，超八成城市的房貸利率下調。

而在3月4日，銀保監會、中國人民銀行發佈了《關於加強新市民金融服務工作的通知》，其中指出，滿足新市民合理購房信貸需求。支援商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用資訊技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水準，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

許小樂預計，2022年房地産金融信貸政策保持穩健偏支援，銀行房貸利率下降，貸款額度有保障、投放節奏平穩有序；針對房企較大的債務風險、“三線四檔”等金融調控政策進一步優化，實現房企金融降杠桿平穩有度。

加快發展長租房市場，或將出臺更多租賃住房支援政策

今年的政府工作報告中關於租賃住房的內容並沒有去年多，但是字字精煉，涵蓋“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。

“保障性住房建設不僅是長期構建多層次住房供給體系、形成住房消費階梯的重要舉措，短期也是‘穩經濟’的有效抓手。2022年租賃市場和保障房市場依然會是大力推動發展。” 張大偉如是説。

許小樂表示，租賃領域將以需求為導向，持續優化租賃房源供給側。繼2018年兩會後，今年兩會再次強調租購並舉的戰略，意味著今年租賃領域將在“保障+市場”兩條線並行發展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側持續得到優化。

去年的政府工作報告提到“規範發展長租房市場”，今年的政府工作報告提出“加快發展長租房市場”，這種轉變值得思考，長租公寓經歷爆雷等一系列深度調整後，如何更好地快速發展？

“隨著去年中央、地方針對租賃領域監管政策的出臺，租賃市場規範化發展環境基本形成，今年將更多地出臺土地、金融等支援租賃市場發展的政策，通過發揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。”許小樂説。

推動縣城城鎮化，為縣域房地産市場帶來住房需求

今年的工作報告提出，新型城鎮化紮實推進，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。同時提出，加強縣域商業體系建設。這給房地産市場尤其是房地産企業帶來哪些機會？

中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢表示，“十四五”規劃就明確提出，要“推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”，是現階段新型城鎮化建設的一條主要線索。

許小樂表示，在推進以縣城為載體的城鎮化建設的驅動下，縣城在公共服務設施、環境基礎設施、市政公用設施、産業配套設施、商業體系建設等方面將加強，有利於農民工返鄉在縣城安置、鄉村農業人口向縣城流入，為縣域房地産市場帶來住房需求，有利於區域樓市發展，特別是有利於庫存壓力較高的縣域城市去庫存，對於投資佈局縣域較多的房企而言是機遇。

“對房地産企業來説，要把握此類市場需求，積極做到業務和資源下沉。”研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示。

此外，對於如何更好地推動以縣城為重要載體的城鎮化建設，楊暢表示：“現階段，國內縣城發展呈現出一定的分化跡象，尤其是東部沿海地區出現了部分規模、體量、人口數量較為突出的縣城；另一方面，中西部低等級縣城出現人口流出的跡象。因此，未來如何對不同區域的縣城建設，提出針對性的政策措施，仍然值得觀察。”