安徽淮南“萬元房”揭秘:並非市場主流,以老舊小區房源居多

來源:新京報 2022-02-28 08:25:09

繼此前黑龍江鶴崗屢現“萬元房”後,近日,“安徽淮南一套房低至3萬元”的消息再度引發外界廣泛關注。有媒體報道稱,曾以煤電化工産業聞名全國、20世紀七八十年代被認為是“大城市”的淮南,如今出現了如鶴崗一般的“萬元房”。

據新京報記者了解,雖然並非主流,但淮南目前確實有不少房源的掛牌價低於10萬元,折合單價有的甚至不足千元。問題在於,這些房源的價格為何會如此之低,當地的房地産市場情況到底如何?淮南房價為何“鶴崗化”?

總價低至幾萬元,大多是老舊小區房源

資料顯示,淮南為國務院批復確定的華東地區以煤炭和電力為主的能源生産基地、合肥都市圈核心城市,地處安徽中北部、長江三角洲腹地。截至2020年,淮南市轄田家庵區、大通區、謝家集區、八公山區、潘集區、鳳臺縣、壽縣共5區2縣。

新京報記者在貝殼找房上查詢到,目前淮南總價位於“1萬-10萬”區間的房子共有48套,總價“10萬-20萬”區間的房子共有600多套。其中,位於潘集區藍田小區一套南向2室1廳,總價僅需5.5萬元,總面積68平方米,折合單價僅809元。無獨有偶,八公山區孔集北村一套建築面積55平方米的2室1廳,總價也僅為5.5萬元,折合單價為1000元。

整體來看,總價在10萬元以下的房子,主要集中在謝家集區、八公山區和潘集區的老舊小區,如孔集北村、白雲新村、藍天小區、新華二村、支架村小區等。不過,屬中心城區的田家庵區內,如鐘郢小區、田家庵發電廠小區、西苑北區、電建村等老舊小區,也有較便宜的房源。貝殼找房平臺顯示,田家庵區電建村一套60平方米的2室1廳,目前掛牌總價為10萬元,折合單價為1667元;周邊配套方面,幼兒園、醫療、商業都較為齊全,距離淮南萬達廣場也僅1000米左右。

安居客平臺上也不例外,總價低於10萬元的房子多達100多套。位於潘集廠家路潘二礦梅花村一套1室1廳,總價僅需3萬元,建築面積48平方米,折算單價僅625元。另一套位於八公山孔集淮岸村的2室2廳,總價3.6萬元,建築面積63平方米,單價也僅為572元。

新京報記者注意到,從線上平臺的視頻、圖片來看,這些低價房屋都比較陳舊,且房齡較老,基本為八九十年代的房子,普遍樓層較低,有些是普通住宅,有些是經濟適用房。從掛牌時間來看,有些房源已掛牌半年之久,但關注的人還是很少。

問題在於,這些房子的單價為何會低至千元以下?“淮南原是煤礦城市,後來很多煤礦不再開採了,很多人搬走了,人口密度減少,由於當地沒有産業,年輕人也就沒在那邊居住。房齡較高的老房,賣這樣便宜也屬正常。”老家在淮南、在北京工作的小靜(化名)告訴新京報記者,包括北京在內,其實每個城市的一些偏遠區域,也都有便宜的老房子,應該看房子的位置在哪、是什麼性質。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,客觀來説,淮南的房價確實較低,從此類數據看,其比一般的地級市或長三角的地級市要低很多,“本身這個城市相對知名度不高,而且從區位來看,不如蚌埠、蕪湖這些城市好,所以相對來説購房需求弱一些。類似城市,也容易出現價格過低的項目。當然,一些掛牌價極低的項目,是比較極端的,但確實也側面反映此類城市房價偏低的現象。”

僅為個案,淮南房價分化現象明顯

“在淮南三五萬買一套房子可以説是個噱頭,淮南大多數房子的價格在6000元-8000元/平方米,新房價格可能會更高些。”淮南當地人劉明(化名)如是説。

據小靜介紹,她的老家就位於淮南田家庵區,“那一片的價格也參差不齊,二手房也得具體看房齡和位置。不過,整體來看,中心區域房子的平均價格約為6000元-8000元/平方米,並沒有低得那麼誇張。”

實際上,城市房價,需要客觀看待。新京報記者獲悉,淮南部分房産之所以如此低價,和房源本身的特殊因素有關,並不能真實反映全市整體市場的行情。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1月,淮南二手住宅市場均價為6162元/平方米,環比下跌0.29%,自2021年9月起連續4月下滑。值得一提的是,由於淮南新房市場供應充裕,加之新房和二手房房價差距不是很大,一定程度上會促使購房需求流向新房市場,二手房的房價上漲的動力並不足。

而新房方面,新京報記者了解到,目前淮南市在售新建樓盤的價格在5000元-9000元/平方米之間,市中心的新房總價基本在60萬-100萬之間。來自58安居客房産研究院統計數據顯示,2022年1月,淮南市商品住宅成交面積為17.73萬平方米,環比減少35%,持續在低位徘徊。價格方面,1月淮南市商品住宅成交均價為6271元/平方米,環比上漲4%,已連續兩個月上漲。

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圖片來源:58安居客房産研究院

值得一提的是,近年來,淮南一直在發展山南新區,並將其作為淮南未來發展和全面轉型的重要窗口,轄區內駐有淮南市政府、安徽理工大學山南校區、淮南二中等。在此背景下,淮南山南新區吸引了全國品牌開發商的進駐,隨之,該區域也成為當地高端改善置業的首選板塊,由此也推動房價有所上漲。

“分區域來看,山南新區的房價較貴一些,均價是每平方米六七千元,價格高的也有每平方米1萬元多。不過,整體房價最近幾年浮動不大。”小靜説。 

值得一提的是,來自58安居客房産研究院統計數據顯示,當前,淮南市商品住宅出清週期在70個月左右,是近一年來的高點。不過,從58安居客購房需求熱度指數來看,整個淮南市購房需求熱度在今年1月份達到市場低點後,2月份的購房需求熱度指數已達到1.04,為近一年以來的相對高點,購房者對城市新房的關注出現明顯提升,這意味著,未來城市的購房需求也將出現提升。

業內:讓低房價優勢支援産業和人才導入

據悉,目前在淮南買房的人群以當地人為主,一般以改善型購房的人群居多;因為當地有大學,一些大學生也會留下來買房,但是,投資買房的人較少。

小靜認為,淮南樓市之所以不算火,主要是因為淮南沒有較為突出的支柱型産業,對年輕人而言,缺乏足夠的吸引力。不像合肥,不僅是省會,而且有一些科技産業的支撐,肯定會吸引一些年輕人去。“目前淮南房地産市場的一大支撐是回鄉置業的人群,但這些需求一般是為父母購置房産的,比如在湖邊置換風景好一些的房子。”小靜如是説。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析稱,作為資源型城市,淮南對煤炭及其銜接的電力産業等依賴度較高,缺乏新型産業,而在國家對煤炭産量的控制下,淮南不少企業撤離市場,經濟發展速度放緩,對人口的吸附力較弱,人口呈現凈流出的狀態。小靜就是人口外流的一大典型。自大學畢業後,小靜便離開了淮南,來北京工作並定居了下來,而她父母現在也跟隨她定居在北京,“我爸媽基本上一半時間在淮南,另一半時間在北京。”

不過,淮南實際上是一個區位相對具有優勢的城市,從區域位置上看,淮南靠近合肥。在長三角一體化發展戰略下,淮南的潛力也正在顯現。2019年12月,商合杭高鐵淮南南站正式開通運營,淮南融入長三角的步伐驟然加快;2021年12月8日,國家發改委印發《滬蘇浙城市結對合作幫扶皖北城市實施方案》,明確了上海市閔行區與淮南市結對合作事宜;在淮南市“十四五”長三角一體化發展規劃實施方案重大項目庫裏,100個項目總投資達2800多億元。

區位優勢加以長三角一體化發展,為淮南未來産業進入以及經濟發展提供更多可能性。“近年來,相比安徽其他城市,淮南的房價一直較低。如果淮南近些年有比較大的企業進駐,或是有更多就業機會,預計房價會有上升空間。”劉明稱。

談及淮南樓市的未來,嚴躍進分析稱,不在於房價高低,而在於城市競爭力方面需要提升,真正讓淮南低房價的優勢,進一步支援産業和人才的導入。

58安居客房産研究院研究總監陸騎麟進一步指出,“從整個淮南市來看,短期內城市的購房需求熱度已出現明顯提升,表明市場已逐步開始復蘇;同時,當前全國樓市政策整體有所放鬆,像淮南這類城市受政策利好的影響可能會更大,預計其全年政策環境都可能會相對寬鬆;另外,近幾年淮南居民可支配收入的增速排名靠前,也是有利於房地産市場的一個因素。因此,預計今年淮南樓市應該會好于去年。”

(責任編輯:王永超)
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