2022年土地市場持續分化 大唐地産等多元化投資破局

來源:中國網地産 2022-02-25 14:22:16

萬科董事會主席鬱亮説,房地産行業進入“黑鐵時代”。過去一年,房企銷售下滑,融資收緊,債務風險頻發。在行業寒冬之下,不少房企紛紛躺平,土地市場暫停拿地,債務市場延期兌付。即使如此,仍有企業積極尋求發展。

近日,大唐地産在其深耕之地福建省漳州市落地2022年首個新項目,同時也是産業地産項目——漳州龍海浮宮地塊,該項目佔地面積約300畝,計容面積約50萬平方米。

在當前行業環境下,隨著國家隊入場,公開土地市場上國企央企成了“頭號玩家”,只有少數頭部民企堅持拿地,例如龍湖旭輝;而在非公開市場,如大唐地産等民企也在探索多元投資方向,追求可持續發展。

優質民營房企擇機補倉

2021年,集中供地政策出臺,土地市場規則改變,房企拿地格局也因此變化。由於利潤水準受限較大,公開土地市場成了國家隊的主場。根據中指院數據顯示,2021年拿地金額排行榜前十房企中,國企央企佔了80%。

2022年,這一趨勢依然明顯。

2月16日-2月17日,北京第一批集中供地拉開大幕,最終共成交17宗土地,其中16塊地是由國企央企或其聯合體所拿,民企僅佔一席之位。

國家隊橫掃“招拍挂”市場,民營房企基本躺平,少數仍在拿地的均是現金流充裕、綜合實力較強的優質民企。

例如旭輝控股。雖然2014年至2017年,旭輝控股作為閩係房企一員也經歷了激進擴張階段,但最近兩年,旭輝控股及時調整策略,堅持穩健經營風格,在去年集中供地政策下,旭輝控股堅持利潤導向,不盲目跟風拿地。根據中指院數據顯示,去年全年旭輝控股實現銷售額近2500億元,而對應全年拿地金額不足300億元。

正是基於審慎的投資策略,旭輝控股保持了充裕的現金流。在今年北京第一批集中供地中,面對中海、華潤、綠城以及北京本土國企這些強勁對手,旭輝成為唯一一家斬獲土地的民營企業。

另一家民企龍湖集團在投資方面也較為謹慎。去年集中供地政策出臺後,多城土地出讓均不見龍湖集團身影,但其卻瞄準窗口期,于去年10月5天之內在北京、上海、武漢、西安連落7子,擇機進行撿漏補倉。

類似這些企業在市場向下時保持了銷售穩定,在債市暴雷聲音不斷時保持財務安全,資金實力便是這些優質民營企業的底氣。

典型企業多元投資突圍

除了上述提及的優質民企,另有一部分民企也在非公開市場探索多元投資。從上市房企財報來看,發力城市更新,入局商業地産、産業地産,發展政企合作以及兼併收購均是這些房企多元突圍的方向。

以大唐地産為例,此次在福建省漳州市落地的漳州龍海浮宮地塊為産業地産項目。大唐地産在此時重點佈局産業項目進行投資具有重要意義。

2021年是“十四五”開局之年,“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標提出實施創新驅動、數字化、區域協調等發展戰略,中指研究院認為,這些均為産業新城運營提供了更大的發展契機。一份機構報告顯示,僅去年前三季度,國內各類産業地産大宗交易總額超過340億元,創歷史新高,該報告預計未來5~10年將進入國內産業地産發展的黃金期。

此次項目順利落地漳州也是大唐地産深耕能力的重要體現。據了解,大唐地産在漳州深耕已逾十年,在漳州市前後開發超過數十個項目,市場佔有率位於前列。目前,大唐地産在漳州共有8個項目,其中在售項目有6個,待開發項目1個,新項目1個,均位於漳州市轄區。此次能在深耕區域落地産業地産項目,有效補充了大唐地産在當地的貨值儲備,保證了其可持續發展。

在産業地産之外,大唐地産還成功開創輕資産運營模式。

去年12月,大唐地産相繼中標兩處位於廣西南寧市的城市更新項目,至此,大唐地産已經在南寧市孵化出讓了六個城市更新項目,其在城市更新領域的佈局進一步加深。同時,在原有城市更新模式下,大唐地産還首創佔用少數資金撬動城市升級的村改項目,開創了輕資産運營模式,此舉亦是調結構、儲糧倉的關鍵舉措。

安信證券分析師池光勝分析稱:“深耕舊改的房企毛利率總體高於行業平均,這種優勢在2019年以來更加明顯。” 數據顯示,2019年以來,行業毛利率趨於下行,2020年房企中位毛利率相比2018年回落了7.2pct,而多數城市更新房企毛利率回落幅度都在6pct以內。參與城市更新項目在某種程度上能改善房企盈利能力,這也是房企紛紛參與其中的重要原因。

大唐地産在多元投資方面的探索和深入,既顯示出其項目投資方面優中取優的原則,也展示了公司背後的穩健實力,預計未來這些多元化項目將為其貢獻較為可觀的利潤,助力公司抵禦下行風險以及整體利潤提升。

(責任編輯:李彤)
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