受房地産行業形勢變化影響，地産股的走勢變得較為羸弱。拉長時間看，恒生地産類指數在2019年4月創下45890點的高點後，持續回落，到2021年下半年，該指數進一步波動下調，到近日降至31000余點。在此背景下，2022年1月17日，碧桂園股價意外大幅下挫，當日最大跌幅超過8%，碧桂園服務的股價也出現下跌，最大跌幅超9%。究其原因，是受到了一則碧桂園可轉債未能發行的傳言影響。當日，多家在港上市的房企、物業公司的股價也都出現不同程度地下跌。

不過，隨著碧桂園于1月21日宣佈成功發行39億港元可轉債，傳言也就不攻自破。實際上，碧桂園近期的融資動作不斷，從中期票據申請到成功發行公司債、ABS，其融資渠道相對暢通，與所謂的“融資受阻、機構興趣不大”的傳言不符。

“擊碎”傳言

有關碧桂園發債的傳言，在1月15日、1月16日悄悄發酵。這則傳言稱，碧桂園尋求發行3億美元的可轉債，但發行仲介商評估了投資者對該筆投資的興趣後，因未能吸引到足夠需求，最終沒有啟動交易。不過，這個消息只在小範圍傳播，並沒有引起過多關注，也沒有主流媒體跟進求證。但到了1月17日(週一)，它還是引發股價波動。當日，碧桂園股價最大跌幅超過8%，最低跌至5.81港元/股，創近幾年的低點。碧桂園服務的股價也出現下跌，最大跌幅超9%。當然，碧桂園股價波動，也與當日地産股、物業股走勢有關。17日，融創中國收跌5%，龍光集團收跌超6%，康橋悅生活收跌超6%，寶龍商業收跌超5%。

該傳言沒有引發更多的不安情緒，在隨後的1月18日至1月20日，碧桂園的股價連續三日收漲，碧桂園服務的股價在18日、19日大幅度反彈。1月21日，碧桂園公告稱，公司已成功發行于2026年到期的39億港元可轉債，票面利率4.95%。可轉債即可轉換公司債券，是一種混合型的債券形式，發行公司事先規定債權人可以選擇有利時機，按發行時規定的條件把其債券轉換成發行公司的等值股票。

值得一提的是，此次發行的可轉債換股價為8.1港元/股，較上日收市價溢價約16.38%，也明顯高於碧桂園近期的平均股價，而且，發行利率低於5%，這兩點可以在一定程度上代表投資機構對碧桂園的認可與信心。

標普在最新報告中指出，碧桂園成功發行39億港元可轉債，對其信用有正面支援作用。此次發行，連同近期公司在境內市場的發行，都表明瞭在當前波動的信貸市場上，公司強于同級開發商的融資能力。其實，只要梳理碧桂園近期的動作就會發現，在房地産行業融資渠道受阻、融資規模大幅縮水的背景下，碧桂園的發債動作不斷，並不存在上述傳言所説的情況。

2021年12月，碧桂園共計發行兩筆債券，包括12月15日發行的10億元人民幣公司債，票面利率6.3%，共吸引十數家銀行和非銀機構參與。公司還在上交所成功發行一筆 2.84億元、票面5.5%的供應鏈ABS，讓碧桂園成為窗口指導放開後的第一批民企。

2022年1月，碧桂園地産集團作為共同債務人在深交所成功發行兩筆ABS，發行金額分別為5.21億元和7.21億元，共計規模為12.42億元，票面利率分別為5.3%、5.5%。更早前的2021年12月初，碧桂園地産集團在中國銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據申請亦獲受理，目前已進入預評環節。

穩健為王

當前，已經有多家房地産企業出現流動性困難，資金偏緊是大部分民營房企共同面臨的問題。業績方面，2021年，房地産市場交易量呈現出“前高後低”的走勢，下半年市場整體遇冷，房企銷售業績表現整體不及上半年和2020年同期。

不過，即使在這樣的市場，仍有一些房企的表現相對不錯，例如，萬科、碧桂園、龍湖等，它們雖然不可避免地受到行業影響，但在業績與財務上仍有可圈可點的地方。克而瑞研究中心稱，2021年，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。以碧桂園為例，2021年，公司實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平方米。在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園均穩居行業榜首。

與此同時，碧桂園持續優化債務結構，財務穩健性進一步增強。財報顯示，2021年上半年碧桂園凈負債率49.7%，連續多年保持低於70%；期末融資成本約5.39%，較2020年底下降17個基點。在2022年，碧桂園分別有4.11億美元債券于1月到期，7億美元于7月到期，而截至2021年6月底，公司可動用現金餘額超1800億元(約294億美元)，現金流比較充足，短期償債壓力不大。

據不完全統計，2021年穆迪、惠譽、標普三大國際評級機構大規模下調房企評級，一年內下調中資房企評級250余次。在此背景下，穆迪和惠譽仍維持對碧桂園的“投資級”評級，標普亦給予碧桂園BB+評級，上升一級即為“投資級”，展望“正面”。從券商的研報中也能看出，碧桂園、保利發展、萬科A、龍湖集團、華潤置地、金地集團、招商蛇口等龍頭型、強信用型房企，常常會出現在它們的薦股名單中，足以看出這類企業的風險抵禦能力。

對於行業而言，更為重要的是，隨著政策暖風開始吹動，一年期、五年期以上LPR相繼下調，優質房企融資發債率先啟動，行業內收並購案例逐漸增多，一系列寬鬆信號已經顯現，房地産市場發展形勢整體或有好轉態勢。中國人民銀行相關部門負責人近日就表示，在各方共同努力下，近期房地産銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。

1月20日召開的全國住房和城鄉建設工作會議強調，把防風險擺在更加突出的位置，堅決有力處置個別頭部房地産企業房地産項目逾期交付風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。同時，充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力，同步推動擴內需、轉方式、調結構，促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。

可以預見，在“房住不炒”的大方針下，促進房地産業良性迴圈和健康發展的政策會相繼落地，儘管市場會依舊偏緊，但或許已經駛離“至暗時刻”。