房地産並購融資款相繼落地 會是拯救出險房企利器嗎?

來源:中新經緯 2022-01-28 00:07:11

中新經緯1月27日電 (薛宇飛)華潤置地、招商蛇口並購融資正式落地。25日,華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《並購融資戰略合作協議》,招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元人民幣並購融資額度,專用於華潤置地和華潤萬象生活並購業務。同日,招商蛇口、建發地産分別在銀行間市場成功發行並購票據。

近來,有關房地産項目並購的事件不斷,此前融創世茂雅居樂等相繼出讓項目股權,地産行業項目並購頗有山雨欲來風滿樓之勢。業內認為,房企間合作項目的股權收並購將率先發力,但如果要大規模開展,還需多個具體政策的支援與配合。

多路資金入局

華潤置地官方微信公眾號26日公告,此次與招商銀行合作協議的簽署,將支援華潤置地把握市場機會參與房地産項目並購,有利於發揮並購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性迴圈中的積極作用;同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業務發展需要,為華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支援。

同日,招商蛇口、建發地産分別在銀行間市場成功發行並購票據。招商蛇口中期票據發行金額為12.9億元,募集資金全額用於房地産項目並購,助力資金需求量高的在建房地産項目順利完工。建發地産此次成功募集資金10億元,募集資金中4.6億元用於並購2個標的房地産項目公司股權。1月12日、13日,華僑城集團發行了合計15億元的中期票據,其中9.6億元用於償還並購貸款。

房企能發行並購票據,緣于2021年12月央行、銀保監會聯合印發的《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》,通知明確支援優質房地産企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具,募集資金用於重點房地産企業風險處置項目的兼併收購。另外,針對出險企業項目的承債式收購,相關並購貸款也不再計入“三條紅線”相關指標。

平安證券指出,根據上海清算所披露,2020年至今發行的5筆並購票據涉及並購對象主要集中為基礎設施、商務辦公類資産,並購票據用於房地産業較為罕見,政策鼓勵意圖明顯。

除了中期票據,1月13日,保利置業擬發行的公司債獲上交所受理,類別為小公募,擬發行金額50億元,用途之一就包括了“房地産項目的兼併收購”。浦發銀行于1月21日公告稱,已完成第一期金融債券簿記定價,債券發行規模為300億元,其中,有50億元為房地産項目並購主題債券。這是金融機構發行的首單房地産項目並購主題債券。

平安證券認為,過往樓市低迷期,大多通過放開限購、限貸(如2014年-2015年)刺激需求來釋放市場風險。當前行業面臨的困局為信用危機,購房者、金融機構普遍信心不足,在“房住不炒”總基調下,僅靠需求刺激手段已無法從根本上化解風險。因此,房企項目並購成為化解風險、實現出清最有效的市場化手段之一。

央企國企唱主角

從以上動態可以看出,獲得各路資金支援的主要還是央企、國企類房地産公司,雖然此前萬科碧桂園龍湖也發行或計劃發行中期票據,但用途均沒有指向房地産項目並購。事實上,經過一段時間的沉寂,央、國企類房地産公司已經開始在收並購市場出手。

在獲得上述資金支援之前,過往鮮有收並購的華潤萬象生活就先後進行了兩筆大額並購。1月5日,華潤萬象生活公告稱,擬購買禹洲物業全部註冊資本,最終協定價不得高於10.6億元。1月20日,華潤萬象生活又公告稱,計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。禹洲集團、中南建設這兩家房企的資金面較為緊張,若最終能夠成功出售各自的物業公司,將在一定程度上緩解資金壓力。

1月24日,雅居樂世茂集團相繼公告稱,將各自持有廣州亞運城商住混合式綜合體項目約26.66%、26.67%出售給中海地産,代價分別為18.43億元、18.445億元。1月21日,世茂集團還以10.6億元的總價出售上海北外灘項目公司股權,收購方為隸屬上海市國資委的一家地産開發公司。

近段時間,融創相繼轉讓了位於武漢、昆明等城市多個項目公司的股權,接盤方有首創置業、武漢城建、華發地産,這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯稱,此前,由於企業債務情況複雜,房地産市場持續低迷,並購案例相對較少,而從近期看,並購明顯提速。“這既與房地産市場逐漸穩定、各地積極搭建並購對接平臺、金融市場發放並購資金等因素有關,也是受到部分企業願意出售優質資産的影響,比如,世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資産都拿來出售。”

“央企、國企類房地産公司無疑是目前收並購的主角,而在未來,個別優質民企,例如萬科龍湖這種,也可能會參與進來。至於其他大部分民營房企,它們的資金鏈都比較緊張,不太可能參與。”李宇嘉判斷。

除了央企、國企類房地産公司,資管巨頭也有參與跡象。據中國證券報26日報道,近日金融管理部門召集幾家全國性資産管理公司(AMC)開會,研究資産管理公司按照市場化、法治化原則,參與風險房地産企業的資産處置、項目並購及相關金融仲介服務。

能否拯救出險房企

華泰證券研究所副所長張繼強指出,考慮收並購的意願與難度,潛在標的將主要是一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合聯營及股權結構清晰的民營企業項目。中信證券也稱,合作項目是並購市場的開端,因為並購發起方對於合作項目具體情況十分熟悉,且一般並購行為發生後才能解除項目層面的資金監管。

中信證券更是預測,合作項目並購的空間不小,“根據測算,十家高信用公司所涉及的少數股東權益總計高達7452億元,而假設其中有25%的比例是與資金困難公司的合作,相關合作項目按照成本價收購,有70%的項目需要通過收並購解決,則這十家高信用公司需要付出1304億元並購合作項目的股權。這個估算是保守的。”

各路資金相繼匯集,再加上並購貸款不計入“三道紅線”,那是否意味著大規模的並購潮將就此開啟?李宇嘉認為,項目收並購不同於企業破産重組,它會是實現民營房企軟著陸的重要方式,提高民營房企的自救能力,未來的規模會不斷擴大。

但張繼強提醒,當前並購融資如何不計入“三道紅線”,債券募集資金使用要求和信披等政策細節尚不明確,因此,並購融資大範圍的落地,還需要多個監管部門具體政策的支援與配合。此外,銷售受阻是房企當前最大痛點,只有金融體系放鬆還不足以從根本上改變預期。(中新經緯APP)

(責任編輯:王永超)
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