廈門商品房預售管理新規:購房款應全部存入資金監管專戶監管

來源:中國網地産 2022-01-26 15:37:12

中國地産訊 近日,廈門市政府印發《廈門市商品房預售管理規定》,新規將自2022年4月1日起施行。

預售資金監管方面,進一步加強預售資金監管是確保預售項目能夠順利竣工的重要管理措施,是此次修改的重要內容之一。原有的預售資金監管採用以工程造價的120%設定監管額度,並根據工程形象進度確定可使用監管額度的“先用後留”模式。為了更好地促進開發企業加快項目建設和推盤銷售,也更加便於監管,《規定》修改為“先留後用”的監管模式:一是明確預購人支付的全部購房款均為預售資金,應當全部存入預售資金監管專用賬戶納入監管;二是明確在項目竣工前,預售資金應當優先支付項目建設所必要的費用。

以下為全文:

廈門市商品房預售管理規定

(2022年1月10日廈門市人民政府令第183號公佈 自2022年4月1日起施行)

第一章  總  則

第一條  為了規範商品房預售行為,維護商品房交易當事人合法權益,促進房地産市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地産管理法》《城市房地産開發經營管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本規定。

第二條  本規定所稱商品房預售,是指預售人將其開發的商品房在竣工驗收前出售給預購人,由預購人支付定金或者房價款的行為。

本規定所稱預售人是指依法成立的預售商品房的房地産開發企業;預購人是指購買預售商品房的單位和個人。

第三條  商品房預售應當遵循自願、公平、協商一致和誠實信用的原則。

第四條  市住房管理部門(以下稱預售主管部門)負責本市商品房的預售管理工作。

市政府確定的機構接受預售主管部門的業務管理,承擔房地産市場轉讓、抵押、商品房預售資金監管等方面技術性、輔助性和事務性工作。

第二章  預售項目管理

第五條  預售商品房應當符合下列條件:

一已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

二持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

三房屋建設工程承包合同已生效,房屋交付使用日期已經確定;

四投入開發建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中,申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為:7層以下(含7層)的,已完成主體建築封頂工程;8層以上(含8層)的,已完成主體結構工程的二分之一以上,且不得少於7層;

五已取得預售主管部門核發的商品房預售許可證明。

預售主管部門可以根據市場情況,對前款第四項規定的預售商品房項目工程形象進度進行調整,報市人民政府批准後實施。

第六條  預售人向預售主管部門申請辦理商品房預售許可證的,應當提交下列材料:

商品房預售申請表;

二本規定第五條第一項至第四項的證明材料;

三營業執照和房地産開發資質等級證書;

商品房預售方案。

第七條  商品房預售方案包括以下內容:

一項目的名稱、坐落、土地用途、規模、容積率等基本情況;

二項目建設週期、工程建設計劃及分期工程建設計劃等建設情況;

三公共部位和公共設施等公建配套的權屬歸屬、位置、面積和套數(間數)等具體情況及其平面示意圖;

四項目預售計劃,本次預售商品房的可售房源幢數、套數、面積,以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內容;

五規劃主管部門核定的預售商品房項目總平面圖和分層平面圖;

六本次申請預售商品房的預測面積報告書;

七車位(庫)出售或者出租的方案;

商品房預售資金監管協議;

商品房裝修標準;

十國家規定的其他內容。

第八條  預售商品房項目可以分期、分幢申請預售許可,但不得分層、分單元申請。

第九條  預售主管部門自受理商品房預售申請之日起10日內,依法作出同意或者不同意預售的書面決定。同意預售的,自作出決定之日起10日內向預售人核發商品房預售許可證;不同意預售的,應當書面説明理由。

第十條  商品房預售許可證應當載明以下內容:

一預售人的名稱;

二許可證編號;

三預售商品房的名稱(包括銷售廣告名稱)、幢號、建築面積、用途;

商品房預售資金監管專用賬戶;

五國家規定應當載明的其他內容。

第十一條  預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的,預售人應當委託原測繪機構對預售面積進行重新測算,並向預售主管部門辦理商品房預售許可變更手續。

預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的,預售人應當及時將變更內容書面通知有利害關係的已簽訂商品房買賣合同的預購人。

第十二條  商品房預售方案中除預售項目容積率以及戶型、結構、樓層、用途之外的其他內容依法發生變更的,預售人應當自變更之日起10日內向預售主管部門備案,並在商品房預售現場的顯著位置予以公開。

第十三條  預售商品房項目依法轉讓給其他房地産開發企業開發建設的,受讓方應當持以下材料辦理商品房預售許可變更手續:

商品房項目的轉讓合同;

二原商品房預售許可證;

三受讓方的營業執照和房地産開發資質等級證書;

四重新簽訂的商品房預售資金監管協議;

五國家規定的其他材料。

對符合條件的,預售主管部門應當自受理之日起10日內變更商品房預售許可。

受讓方在辦理商品房預售許可變更手續完畢後,方可預售商品房

第十四條  預售商品房項目竣工驗收後,預售人應當向預售主管部門申請辦理商品房現售備案。對符合條件的商品房項目,預售主管部門應當予以備案,並出具商品房現售備案證明。取得商品房現售備案證明後,原商品房預售許可證自動失效。

第三章  預售行為管理

第十五條  預售人應當根據商品房預售許可證的內容進行預售。

對已取得預售許可的商品房項目,預售人應當在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開全部預售房源及每套的價格。

預售人發佈商品房預售廣告的,應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證編號。

第十六條  預售人不得有下列行為:

一未取得商品房預售許可證進行預售;

二未取得商品房預售許可證即以認購、預訂、排號、發放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用;

三以返本銷售、售後包租等方式預售商品房

四除商品房買賣合同中約定的商品房價款外,向預購人收取其他款項;

五法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十七條  預售人應當在商品房預售現場的顯著位置公開下列事項:

商品房預售許可證;

二預售人的營業執照、房地産開發資質等級證書、土地出讓合同、土地房屋權證、建設工程規劃許可證和施工許可證;

商品房預售方案,其中項目總平面圖、土地出讓合同中規定公建配套的平面示意圖、商品房的預測面積報告書以及商品房預售資金監管協議應當單獨公開;

四項目開發進度和竣工、交付日期;

商品房預售情況表,內容包括:商品房戶型、面積、公攤面積、預售狀態、權利限制狀況等;

六明碼標價的情況和市場監管部門的舉報電話;

商品房買賣合同示範文本;

商品房的結構類型、戶型、裝修標準;

商品房交付使用時的物業服務企業及其收費標準;

十不利因素的提示;

(十一)國家、省、市有關商品房預售的規定。

商品房預售現場公開的具體規定由預售主管部門制定。

預售主管部門應當建立和完善預售項目資訊系統,提供預售項目資訊查詢服務。

第十八條  預售人委託房地産經紀機構代理預售商品房的,應當委託依法成立的房地産經紀機構。

地産經紀機構進行商品房預售時,不得向預購人收取任何費用。

第十九條  代理預售商品房的房地産經紀機構應當在商品房預售現場的顯著位置向預購人公開下列事項:

一本規定第十七條要求公開的事項;

二房地産經紀機構的營業執照;

三預售人委託房地産經紀機構代理的委託書;

四房地産經紀機構的地址和聯繫電話。

第二十條  預售人和預購人應當簽訂書面商品房買賣合同。

預售人應當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內通過房屋網簽備案系統辦理備案手續。預購人也可以通過房屋網簽備案系統辦理備案手續。預售主管部門應當自受理之日起5日內出具備案證明。有認購、預訂商品房的,預售人應當在3日內將認購、預訂資訊錄入房屋網簽備案系統。預售主管部門應當建立和完善房屋網簽備案系統。

第二十一條  預售人和預購人約定辦理預售商品房預告登記的,預售人在辦理商品房買賣合同備案時,可以同時申請預告登記。

第二十二條  預售主管部門應當提供統一編號的商品房買賣合同示範文本。預售人和預購人經協商達成一致後,可以依法對商品房買賣合同示範文本的內容進行選擇、修改和補充。

預購人有權要求將預售人發佈的商品房預售廣告和印發的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進行約定。

第二十三條  預售人與預購人解除商品房買賣合同的,應當自解除合同之日起30日內通過房屋網簽備案系統辦理登出備案。

第四章  預售資金管理

第二十四條  商品房預售資金是指預購人向預售人支付的全部購房款。

商品房預售資金在商品房竣工前,優先用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款以及法定稅費。

第二十五條  預售主管部門應當加強商品房預售資金收存和使用的監督管理。

第二十六條  每個預售項目應當在銀行設立商品房預售資金監管專用賬戶。

第二十七條  預售人在申請商品房預售許可證前,應當與預售主管部門、開戶銀行三方簽訂商品房預售資金監管協議,明確各方的權利、義務和責任。

預售項目因開發規模、按揭額度等原因,需增加開戶銀行的,可以增設商品房預售資金監管專用賬戶。

第二十八條  商品房預售資金應當全部存入預售資金監管專用賬戶,納入監管。

商品房預售資金監管專用賬戶內初始留存資金額度按照預售項目工程造價和風險金核定;後續留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定,以保證項目竣工。

預售主管部門應當建立預售人信用檔案,根據預售人的信用情況調整商品房預售資金監管專用賬戶內的留存資金額度。

商品房預售資金監管的具體規定由預售主管部門制定,並報市人民政府批准後實施。

第二十九條  商品房預售資金監管協議簽訂後,因下列事由,預售人應當向預售主管部門申請變更商品房預售資金監管:

一變更商品房預售資金監管專用賬戶的;

二變更預售項目工程造價的;

三變更施工單位、監理單位的。

預售主管部門應當自受理之日起5日內予以變更;不予變更的,應當書面説明理由。

第三十條  預售人向預售主管部門申請調整商品房預售資金監管專用賬戶內留存資金額度的,應當提供監理單位、施工單位共同出具的預售項目工程形象進度書面證明材料。

預售主管部門應當自受理之日起5日內出具核準意見。予以核準的,應當及時將核準意見通知開戶銀行;不予核準的,應當書面説明理由。

第三十一條  預購人應當按照合同約定的付款時間,將商品房預售款直接交入商品房預售資金監管專用賬戶,並憑銀行出具的付款憑證向預售人換取售房發票。

預售人辦理商品房買賣合同備案時,應當同時附銀行出具給預購人的商品房預售款存入商品房預售資金監管專用賬戶的憑證。

第三十二條  預售主管部門應當建立完善預售資金監管系統,加強與銀行資訊系統建立聯繫,定期核查商品房預售資金監管專用賬戶內資金的收存和使用情況。

第三十三條  預售項目符合下列條件的,預售人可以向預售主管部門申請撤銷商品房預售資金監管:

一預售商品房竣工交付;

二未欠工程款。

預售主管部門應當自受理之日起5日內予以撤銷;不予撤銷的,應當書面説明理由。

第五章  監督檢查

第三十四條  預售主管部門應當建立商品房預售投訴處理制度,及時處理涉及商品房預售的投訴。

第三十五條  預售主管部門依法對商品房預售行為進行監督檢查時,有權採取以下措施:

一要求預售人、房地産經紀機構就檢查事項涉及的問題作出解釋和説明,並根據需要進入現場檢查;

二制止和糾正正在發生的商品房預售違法行為;

三要求有關單位和人員提供與檢查事項有關的文件、資料,並進行複製;

四法律、法規、規章規定的其他措施。

被檢查的單位及其人員應當予以配合,不得妨礙和阻撓監督檢查活動。

第三十六條  預售主管部門應當加強對商品房預售許可實施情況的監督檢查,發現有下列情形之一的,責令改正,依照國家、福建省有關規定暫停該項目的網上簽約,並根據情況向公眾提示預購風險:

一未按照商品房預售許可證的內容進行預售的;

二違反本規定第十一條、第十三條規定,未辦理預售許可變更手續預售商品房的;

三違反本規定第十六條第三項、第四項規定,以返本銷售、售後包租等方式預售商品房,以及向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的;

四未按照規定收存、使用商品房預售資金的;

五其他違反法律、法規或者國家有關規定的。

預售人及時改正的,預售主管部門應當及時恢復該項目的網上簽約。

第六章  法律責任

第三十七條  預售人有下列行為之一的,由預售主管部門責令限期改正,並可處10000元以上30000元以下罰款,記入預售人信用檔案:

一違反本規定第十五條第二款規定,在取得商品房預售許可證之日起10日內未一次性公開全部預售房源及每套價格的;

二違反本規定第十六條第四項的規定,向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的;

三違反本規定第二十條第二款規定,未備案商品房買賣合同的;

四違反本規定第二十八條第一款規定,未將商品房預售資金全部存入商品房預售資金監管專用賬戶的。

違反本規定第十六條第一項至第三項,以及法律、法規、規章規定的禁止性行為的,依照相關規定予以處罰。

第三十八條  違反本規定第十七條、第十九條規定,預售人或者房地産經紀機構未向預購人公開規定事項的,由預售主管部門責令限期改正,予以通報批評,並可處10000元以上30000元以下罰款,記入信用檔案。

第三十九條  預售主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位依法給予處理;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章  附  則

第四十條  預售主管部門可以調整商品房預售資金的監管模式,具體辦法由預售主管部門根據國家和福建省的有關規定適時制定,並報市人民政府批准後公佈實施。

第四十一條  本規定自2022年4月1日起施行。2014年1月1日施行的《廈門市商品房預售管理規定》(廈門市人民政府令第155號)同時廢止。

(責任編輯:王怡)
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