中國網地産1月26日訊 一座城市的發展史，往往也是一個個商圈的發展史，城市的每一次擴容，都會激發一輪商圈更替，而商圈的轉移也總是以城市的發展軌跡為脈絡。從大家熟知的泉城路、英雄山、洪家樓商圈，到經四路萬達、和諧廣場、高新區商圈……濟南，這座有著4000年建城史的文化古城，經歷了一次又一次的商圈更疊。

2000年後，濟南的商圈數量不斷增加，但面對商圈輻射範圍的局限以及市民消費需求的升級，商業版圖仍然亟待擴張。2003年，濟南提出“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的發展戰略方針；2020年，“東強、西興、南美、北起、中優”的“新十字方針”加速形成城市發展新格局；在戰略的指引推動下，濟南東城迎來一波又一波的發展機遇。城市配套、産業、人才、資源等迅速東移，城市經濟實現跨越式發展。

政策加持到軌交助力，濟南CBD商圈開始駛入發展快車道。

2015年規劃出爐，2016年啟動開發，如今6個年頭過去了，濟南東城的CBD早已不再是一片荒蕪，伴隨著一座座商業綜合體拔地而起，一個個品質住宅項目交付入住，越來越多的濟南人聚集於此，CBD商圈從無到有、從有到大、從大到精、漸至擴散。這裡猶如這座城市的“經濟森林”，煥發出經濟發展的新活力。

而後，得益於軌交1號、2號與3號線的陸續建成通車，濟南正式步入“地鐵時代”，CBD商圈也再次插上“騰飛的翅膀”。於是，以公共交通站點為中心，將便利設施、就業、零售、住房聚焦于交通熱點位置之上，以5-10分鐘步行路程為生活半徑，以滿足工作、商業、居住、休閒、教育等於一體的全新商業模式——TOD模式，終於在濟南得以落地實踐。

重慶沙坪壩高鐵站TOD（全國首座高鐵TOD）

迭新商業格局，煥新城市活力，TOD價值逐漸凸顯。

2020年12月18日龍湖濟南奧體天街正式開業。當時，濟南地鐵3號線剛剛建成通車，2號線正全力建設，這座2020年濟南唯一開業的商場，也是濟南首個對標國際TOD開發模式的城市發展一體化項目，給濟南商業帶來天翻地覆的變化。開業當天，濟南市相關領導視察表示：“龍湖濟南奧體天街將極大拓寬和完善濟南CBD片區的商業服務功能，為濟南市民帶來全新的消費體驗。”

一年前，濟南印發《濟南市支援首店經濟和連鎖經營發展的若干措施》，首次提出發展首店經濟，從三個方面提出6條措施支援發展商業品牌首店，並提出了量化目標：到2021年，實現商業品牌首店達到300家，全市連鎖經營企業達到200家以上。

作為濟南市重點項目，濟南奧體天街站位城市發展新高度。對此，龍湖相關工作人員表示，“濟南奧體天街有66%的品牌為中央商務區區域首進，超20%的品牌為濟南首進，如1200平的山東首家獨創侏羅紀家庭享樂中心Siny（士尼），火遍大江南北的BETTERTASTE& FADDISHBREAD,、紅跑車，在諸多一線城市排隊等位到腿軟的杭幫菜譚家弄堂、深受年輕人喜愛的奈雪の茶等……”

（龍湖濟南奧體天街實景）

2021年3月,2號線正式通車，這條串聯1號、3號線，穿越城市東西的線路，讓濟南進入軌交“換乘時代”，TOD模式的優勢更加凸顯。當跨越東西城的交通問題被解決，乘坐地鐵穿梭濟南成為市民試新嘗鮮的全新社交方式。於是，濟南奧體天街打破了傳統商業輻射範圍的局限性，市民下了地鐵無需出站即可進入商場，便捷高效的購物新體驗讓不少居住在西部的市民紛紛打卡，在週末相約乘坐地鐵來此購物休閒。

回首開業的一年時間裏，濟南奧體天街迎接了近100萬消費者，帶領250余個品牌共同開拓東部新商圈，不僅為泉城市民引入近50+首進山東的全新優質品牌，更攜手眾多本土品牌實現升級，同時基於天街品牌“轉念即達的歡樂入口”的定位，為更多市民提供美好的生活方式和歡聚場所，産生“態度生活，情感生活”的共鳴。

精確定位目標客群，匹配長線運營能力，區域商圈活力被充分激活。

在龍湖自己的語境裏，也許是“空間即服務”，也許是“轉念即達的歡樂入口”，但在具體的商業打造與運營中，龍湖緊緊抓住的，是“年輕”這個關鍵詞。近期，中銀消費金融聯合時代數據推出《當代青年消費報告》，報告顯示，90後與00後逐漸成為這個時代的消費主力。其中90後開始成為社會中堅力量、具有穩定收入，00後逐步走向職場，由他們組成的新生代消費群體，展現出巨大的消費力。

基於CBD周邊大量的辦公、居住人群，再加上地鐵換乘的加持，濟南奧體天街精準目標客群定位為90後青年潮流客群及CBD通勤客流。經過一年的運營，逐漸有了相對穩定、持續的客源，和其他商業綜合體的高大上不同，這裡時尚、舒適、年輕，並吸引了越來越的年輕人聚集。

在業內人士看來，前瞻性佈局僅僅是個開端，強勁長線的運營能力才是商業持續繁榮的穩定器，除了能直接影響到商業地産的整體價值和變現能力，更重要的是，還與投資者、創業者的命運密切關聯。

因此，為了更好地、持續地激活區域消費活力、助力區域板塊成熟、提升CBD商圈價值，濟南奧體天街也在不斷地優化和升級，相關工作人員表示“在濟南大力發展‘夜經濟文化’的環境下，濟南奧體天街充分考慮CBD商圈的商務人群需求，著手引入酒吧業態豐富CBD夜經濟氛圍；同時針對周邊的常駐居民，引進了艾美家、盛美千竹等家居生活品類，以及艾克瑞特、星星的山坡等親子教育類業態，滿足生活需求。”

二十餘年的商業經驗積累，帶來可持續性收入的穩步增長，如今的龍湖商業已越來越具備較強的競爭優勢。同時，龍湖不斷持續提升空間佈局能力，並以TOD模式為主要方向，優選人口和消費力成熟地域，便捷的軌道交通節點，通過高效的交通接駁，完美連結城市消費者及商業空間。

在消費回暖的勢頭下，截至2021年10月，龍湖陸續在北京、上海、重慶、成都、西安、杭州、蘇州、南京等28個城市開業60座商場，一座又座集商業、居住、休閒、公共服務配套等功能于一體的TOD綜合開發項目正在拔地而起。

據了解，除了已經開業週年的濟南奧體天街外，即將開業且正在招商中的項目有龍湖青島膠州天街（2022年開業）、瀋陽渾南天街（2022年開業）、濟南北宸天街（2023年開業）、濟南西客站TOD天街和煙臺葡醍天街。

“一座天街改變一座城”，TOD、年輕化、吸睛的網紅商業屬性，在濟南消費者心目中正在形成愈來愈顯著的“天街效應”——天街在哪，哪就是區域消費目的地，哪就是商業便捷度更高、人氣更好的地段，哪就是居住配套價值上漲更快的首選地。