南京2300多無物業老小區實現高標準基本管理全覆蓋 從“老破小”到美好家園

來源:新華日報 2022-01-24 15:48:37

每天清晨六點,天剛放亮,家在南京老城南秦淮河邊的洪義全就能看見保安騎著電瓶車在小區巡邏。

“他們搞得真是蠻好!”洪義全入住玉帶園快30年,去年春天這個老小區終於有了物業管理。從此,凡事有人管,環境大變樣,小區858戶人家都像洪義全一樣對現在的家園點讚不已。那些居住在老舊小區的人們每天得以從安全有序、整潔清爽的環境中進出,重獲居者尊嚴。

“只要是有利於老百姓的事,我們就要努力去辦,而且要千方百計辦好。”去年南京對全市所有無物業小區(零散片區)提高管理服務水準,2300多片無物業小區,建築面積達六七千萬平方米,實現基本管理全覆蓋。曾經的“老破小”轉變成美好家園,惠及上百萬人。

物業保障帶來“家門口的幸福”

“那前面,這邊,那裏,到處都是污水,沒法落腳。”洪義全家住在玉帶河51號一樓,他指著周圍幾處曾經的低窪地感嘆,小區以前實在糟心。1993年洪義全老宅拆遷,就地安置在秦淮區玉帶河小區。説是小區,卻沒大門,周圍有小市場,人員雜,東西失竊是常事。洪義全連摩托車都丟過,電動車兩把鎖,結果電池還被人撬走。

玉帶園小區的物業管理方是南京金基物業,項目經理王靖偉做過9年商業物業,一進玉帶園被裏面的雜亂嚇一跳。綠化垃圾清出兩大卡車,小區堆積物、樓道雜物清出五卡車,集中整治後的小區由保潔員每天清掃。小區四個出入口全部安裝電子道閘,保安站崗。保安再配電瓶車,定時巡更。

17棟的徐國寧是南汽退休工人。他説當年在工廠,一切井然有序,下班回到小區,車輛隨意塞,樓上垃圾直接扔下來,經常砸在車頂,然後就是一片罵聲,讓人心堵。“如果有辦法早都搬走了。”徐國寧説,“現在不一樣了,物業做事很用心。”徐國寧注意到保潔員在清掃自行車棚時,把自行車都搬出來,轉角拐彎處的積塵都掃乾淨了。水錶出戶,工人撬起來的地磚隨意丟在原地,第二天一大早就看見保安一塊塊碼平,堆得齊齊整整。

“安靜整潔不用説,小區安全了。”9棟的魯清華説再沒見閒雜人員在樓道亂竄貼小廣告。物業入駐後,劃車位,機動車、非機動車停在車位,一有亂停,保安就聯繫業主。四道電子閘把小區圍合起來,進出有門崗,防疫期間測溫、登記,再沒聽説哪家失竊。魯清華感到很安心。

緊臨玄武湖的大樹根小區有住戶845戶,2020年秋天由百子物業接管,物業項目經理錢玉潔原是大樹根的社區書記,一退休就到百子物業任項目經理。錢玉潔説,以前做社區書記沒做到的事,現在做物業經理終於做成了。老小區,車輛停放管理是老大難。大樹根小區只有140多個車位,先有車的先佔了車位,車位不夠,就自行打地鎖。經常地鎖高聳車不在,有人不服硬停車,矛盾衝突時常有,公安110來過多次。百子物業接手管理後,和社區、公安一起,通知實際長期居住的居民攜帶戶口本、房産證辦理車位登記,一旦搬離或售房即退出車位,留給後面排隊的業主,其餘協調到周邊城市綜合體等場所停車。保安白天黑夜巡邏,誰亂停車就聯繫誰移走。多年的車位矛盾得到解決,小區安寧了。

物業不光保障小區的安全、衛生。大樹根小區的保安隊長付正現,居民稱他老付,一年多時間收到11面錦旗。這個説“老付,我家老頭要去醫院看病,麻煩幫我扶下”,付正現跑過去幫忙。一會看到有業主拎著大包小包,付正現又跑過去幫著送上樓。付正現説這些都是小活,有老人住院回來,上不了樓,家人沒辦法,他要知道了肯定會把老人背上樓,自己也50多歲了,一步一步爬上去,這個活才累。有時老人洗菜,突然水管脫落,一個電話打給付正現,他擔心地板受淹,又是一路急跑去解決。

南京市住房保障和房産局負責人介紹,南京有老舊小區3255個(處),到2020年底,還有大量小區(零散片區)簡單託管。2021年南京出臺“進一步加強基層治理能力建設的十項舉措”,提出對2300余個(處)無物業小區,通過基層黨組織領辦,引入頭部物業企業、國有物業企業“兜底”等方式,提高管理服務水準。到2021年底,老舊小區高標準管理覆蓋工作得到強力推動,全市12345熱線老舊小區管理工單同比下降15個百分點。45個街道301個老舊小區7595份問卷調查顯示,滿意度8分以上(滿分15分)佔比達85%,其中15分佔比近30%。

引入物業,改變的不僅是環境。徐國寧發現樓上鄰居幾次蹲下身去撿樓道裏的煙頭。單元門口不知誰扔的垃圾,也有人默默拎到垃圾桶。徐國寧説這在以前難以想像,有朝一日大家能這麼自覺。

紫金山腳下的櫻駝花園,3700多戶住戶,一直有市場物業公司管理,物業費較低,常年0.25元/平方米,物業管理跟不上,垃圾都做不到及時清運,小區出行、車輛、綠化都有問題,業主怨聲載道,物業費拖欠更多,物業管理每況愈下,陷入惡性迴圈。2020年8月,百子物業進駐後,櫻駝花園面貌煥然一新。以前很少清掃的樓道,保潔阿姨天天掃,扶梯天天擦。居民看不過去,集體反映,樓道夠乾淨了,能不能一週就清潔一次,讓保潔員歇一歇。

櫻駝花園的物業費提高了一倍,達到0.5元/平方米,收繳率不降反升,超過70%;在秦淮的玉帶園,很多住了30年樓房的居民第一次繳上了物業費,小區物業費收繳率達到50%。去年以來,南京全市無物管小區,物業費從兜底初期的零收入起步,目前零散片區物業收繳率也能達到30%以上。

匯入紅色力量家園更為牢靠

老舊小區物業到位了,改變的不僅是物理形態,而且社會治理關係由之而變。

自從進駐了物業,玉帶園社區書記周曉芳輕鬆一大截。“以前光是要對付小廣告,我們就頭大。今天清,兩天后又是一大片。物業從入口就管起來,現在小廣告控制住了。”還有車輛停放、樓道雜物,以前燈泡壞了、水管堵了,沒物業居民只能找社區。碰到文明城市創建等重要節點,社區就更忙了,人手不夠,通常街道還要派人下來大搞衛生。周曉芳説,現在有啥事,社區、物業和業主代表齊上陣,處理很利索。比如説面對樓道堆雜物這個老問題,社工只能按季度按節點搞清潔家園行動。現在物業第一時間發現雜物,社區即貼出限期清理通知,居民代表再做鄰居工作,到期物業到府清理。幾次下來,居民形成共識,樓道不能堆東西。“有物業,才能形成長效管理。”周曉芳説,小區環境交給物業,社區才能騰出精力服務居民。

環境改變,居民樂意參與小區治理。最近南京開展核酸預約登記演練,魯清華一碰見熟悉的老人就問,“您登記了嗎,要不要我幫著弄?”

玉帶園小區每季度至少召開一次社區、物業、居民三方代表座談會,現場對小區存在問題制訂整改計劃。“我們小區綠化面積小,能不能見縫插針搞綠化?”洪義全在座談會上建議。馬上有居民提出,綠化的人工費用太高,零零散散的也不好管,可以考慮讓居民自願認領志願管理。提意見談想法,有人聽有人記,有回應有落實。洪義全説以前對小區不知有多嫌棄,現在親朋好友都在誇,住在裏面真蠻好。

玄武區百子物業在接管的小區開展紅色管家行動,招聘選拔素質好能力強熱心公益的居民做紅色管家。去年疫情期間,大樹根小區有6位紅色管家戴著紅袖章協助保安為來往居民測體溫驗綠碼。紅色管家站崗一個月,隊伍一下增加了13人。自從當上了紅色管家,吳孝玲的雙眼就沒閒過。樹底下的飄浮物,亂放的電瓶車,哪個窗戶下的飛線,樓道的雜物,只要看見,她就拍照發群,馬上就有物業回應,很快就有處理後的反饋照片回傳在群裏。

作為櫻駝花園紅色管家隊長,許文花隔天就到小區門口的紅色匯共用廳輪值。每天兩位紅色管家值班。“一句話,我們的工作就是‘找茬’。”紅色管家每天在小區巡視兩趟,公示公告、垃圾分類、疫情防控等八大類事項都在巡視範圍內,一有問題隨即發微信群,通常物業兩分鐘內必有回應。“既然我們自願要求成為紅色管家,那就要用心做好,如果我們應該發現卻沒有發現,居民都把問題反映上去了,那當天輪值的紅色管家的臉都沒處擱。”許文花説,也有人堅持不住退出了,但加入的人更多,現在已有80多人報名參加紅色管家。

被傾聽,被重視,越來越多的居民以主人的姿態參與到小區治理。漫步小區,許文花對這裡的一切如數家珍,無處不熟悉,處處皆熱愛。她指著幾張座椅説,以前小區的椅子沒有靠背,老人坐久了要起身很困難,居民提出來,物業馬上增加了帶靠背的椅子。還有窨井蓋,和地面多少有點不貼合,物業在每個窨井蓋週邊刷上醒目的黃色圓圈,提醒大家注意。

紅色管家還和物業、社區聯手,開展各種活動。櫻駝花園連續兩年開展遺體器官捐獻宣傳活動,已有50多位小區居民登記成為志友。“志願加入,親屬同意,不留骨灰,臨別這個世界還能作點貢獻,很有意義。”在去年春天小區宣傳活動的10天后,李永湘正式辦好了登記手續,成為一名遺體器官捐獻志願者。

環境整好了,關係理順了,美好像種子一樣生發出更多良善。有居民路過,給洪義全遞過一沓折疊整齊的紙包裝盒。洪家困難,平常收集廢品補貼家用。“謝謝啦!”洪義全順手接過,走進屋裏放好。

在老舊小區開闢廣闊天地

1月21日下午,玄武區20名老舊小區的保安保潔走上領獎臺。玄武城建集團百子物業為年度先進員工頒獎。百子物業總經理從蓉説,保安保潔工作辛苦,服務老舊小區的一線員工尤其不易,公司要通過各種形式表達認可,表達尊敬,表達謝意。

早年在全國各地做小買賣的付正現如今開口閉口是“大樹根”。他原本就是想做份工,沒想到還能在這個老小區得到人生的第一面錦旗。去年元旦,34幢的一位老人坐著輪椅給他送錦旗。付正現並沒有特意為老人做過什麼,但老人留意到這位保安經常在垃圾投放點一站就是半天。付正現只要有空,就跑去掏混搭的垃圾,重新分類投放。“你們來了,小區大不一樣。”老人説。第一次收到錦旗,付正現感動得不知怎麼答話才好。

百子物業成立於2020年7月,已承擔玄武區224個小區的兜底服務,服務面積近400萬平方米,涉及4.8萬戶。從蓉介紹,老舊小區收費低,通常保安保潔的報酬也低,幹活的人容易陷入“熬時間”“鬼糊鬼”。百子物業以略高於市場的價格招聘保安和保潔,這樣才能留住人員,再通過管理,引導大家“眼裏有活”“心裏有情”。

百子物業為小區配生活管家,每位生活管家負責對接600戶,每個單元樓張貼生活管家、保潔、保安和項目經理電話,保證業主需求隨時響應。

老舊小區要接得住,管得好,還需搭上數字化的翅膀。玄武、建鄴等區正在打造數字物業管理系統,已在部分小區試點上線。通過這套系統,物業內部實現精準管理有手段,保安巡更、保潔消殺、工單響應等情況有據可查;外部服務更高效,刷臉進入,報修,資訊流轉,特殊人群服務、收費,做到井井有條不遺漏。

接管“老大難”小區的物業公司通常有國資背景,經測算,百子物業服務的小區,即便0.5元的物業費收繳率百分之百,每年收支平衡上也要有兩三千萬元缺口。從宏觀層面,需要各級政府算好民生大賬本,理解這項工作的基礎作用,通過各種方式給予政策支援。從中、微觀操作層面,南京市住房保障和房産局物業處負責人表示,要通過科技手段提升管理水準和能效,減少非必要人員,控成本;要融合街區片區資源,挖掘小區內部資源,通過“物業+”,向仲介、家政、停車共用、康養等衍生服務拓展找收益,增加自身造血功能;更要在重塑城市空間上想辦法,打通物業、民政、城管等行業分割,促進資源沉底到邊,創造更多複合型服務崗位和場景,提高基層治理能力,不斷滿足群眾的多樣化需求。

(責任編輯:王怡)
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