2022年,買中心二手房or買週邊一手房?

來源:羊城晚報 2022-01-24 10:29:25

買中心區的二手房還是買週邊區域的一手房,這是很多人經常會問的問題。

不管選擇哪種房子、哪的房子,自身的需求總是放在第一位的。買房子,你想要獲得什麼、實現什麼,這是一個人購房首要考慮的基礎。在確定了目的和追求之後,要看錢包裏有多少資本。經濟條件好的,思想可以放飛一些;經濟實力相對弱一些的,那就縮小選擇目標和範圍。不用總擔心自己或家人是否會一輩子住在一套房子裏,畢竟,廣州這樣的機遇之城,總能讓有能力、肯打拼的人得到豐厚的回報,換房,屆時就水到渠成。

因此,到底是買中心區的二手房、乃至一手房或者買週邊的一手房甚至二手房,這個問題並沒有所謂正確的、權威的答案,有的只是最適合購房者自己的答案。

買中心區二手房:就圖家門口完善的配套

在廣州的中心區內置業,若能買一手房自然好,但受經濟條件限制,又想在中心區內安家,不少人就會退而求其次選擇二手房。中心區的二手房不局限于“老破小”,還有一些素質相對較好的樓梯樓或電梯樓,有些房源的樓齡可能稍長,但勝在小區及周圍配套完善,將室內好好裝修也能獲得滿滿的舒適感。

買家故事

為了孩子重返中心區

方女士還是單身的時候,在番禺購置了一套社區環境較好的小兩房自住,但隨著成家産子,孩子的教育問題成為家裏頭等大事。去年,方女士和先生商量後,決定“進城”,花將近400萬元在越秀區五羊新城買下了一套兩房的二手房居住。

“番禺的房子雖然園林環境很好,但我們對小區自身和週邊的教育資源都不太滿意。想來想去,還是傾向於回中心區教育資源集中的地方,在條件許可範圍內,給孩子找個相對較好的教育環境。”方女士説,自己的目標很明確,所以找房子不會太難。雖然方女士自己就在珠江新城上班,但鋻於該板塊的樓價,方女士第一個就將其排除掉;和珠江新城一路之隔的五羊新城,成為方女士重點考慮的目標。在此之前,她還認真查閱過該片區的生活和教育等資料,其中還有一個加分項促成了她的決定,那就是“五羊新城未來有可能要更新改造,哪怕是微改造,以後這裡的環境應該能有所提升”。

在方女士和她先生看來,在五羊新城安個家,不僅孩子可以輕鬆走路去附近的小學,他們也可以有便利的生活環境,五羊新城小區裏各種店舖、菜市場、餐館等應有盡有,哪怕因加班比較晚歸,也可以隨時在自己樓下“解決肚子問題”。在這裡安家半年多,方女士一家對生活現狀表示滿意,房子外立面雖有些舊,但全新裝修的室內,一家三口其樂融融,他們説,住在這裡,有了更多陪伴家人的時間,而不必像以前那樣把時間浪費在了通勤路上。

市場行情

二手房仍是逾11萬買家所愛

二手房香不香?用數據説話。廣州市房地産仲介協會、廣州中原研究發展部等統計數據均顯示,2021年廣州市二手房網簽量約為11.7萬套。這樣的成交量,和網簽量約11.1萬套的一手住宅可謂平分秋色。

中心區單價兩三萬元的房源選擇多

2021年市場上一度飆上“天價”的天河珠江新城部分二手房源,刷新了很多人對中心區二手房的印象。但其實,廣州中心區的二手房源,選擇性非常大,價位差別也比較大,並非都讓人高不可攀。

以荔灣區為例,網簽數據顯示該區網簽均價為3.6萬元/平方米,但是較受市場追捧的一些散盤房源,均價則為2萬多元/平方米。在該區,150萬元能入手一套小兩房,對不少剛需買家有吸引力。例如金蘭小區、芬芳小區、金宇花園、橋東小區等,周圍配套比較完善,且出行便利,四五十平方米的高實用率兩房總價在150萬元左右。

白雲區二手房整體均價相對低一些,約為2.8萬元/平方米,配套完善的羅衝圍一帶是該區二手房網簽量最高的板塊,這裡的富力半島花園、富力桃園等名盤,成交均價為3.5萬-3.6萬元/平方米。

成交量排名第二位的海珠區,2021年二手房網簽量超過1.6萬套,是二手樓市中非常受歡迎的區域之一。該區二手房源均價相對高一些,約為4.2萬元/平方米,一套90平方米左右的三房,總價三四百萬元。在業內人士看來,海珠區二手房備受歡迎,和其優越的區位、完善的配套有很大關係。像工業大道板塊,聚集了光大花園、保利花園、保利百合花園、金碧花園、南洲名苑等大型居住社區,這裡有地鐵、有完善的教育及商業配套,很受首次置業和首次換房人士的認可。

不要有“天河高不可攀”的錯覺,在實際放盤中,東圃、棠下、粵墾路、龍口西、甚至體育西路等一些熱門路段,都還有不少300多萬元的房源。想要在廣州市中心安家,其實沒有那麼難。

中心區二手房相對抗跌

年輕的首次置業人士選擇中心區二手房,或是因為它們與公司的通勤距離較短、或是因為他們喜歡區域內濃濃的煙火氣。而換房人士選擇中心區二手房,除了考慮教育、醫療及上述因素外,也會將房子的升值和抗跌能力考慮在內。從數據上看,中心區的二手房具有更強的抗跌能力。

2021年的廣州二手樓市,經歷了接連的調控。5月份開始,隨著多區“個人銷售住房增值稅免征年限從2年提高至5年”出臺、信貸收緊等影響,二手樓市迅速降溫,月度二手成交開始跌落萬宗水準,尤其是參考價實施之後,不少意向買家轉入觀望狀態,二手成交一度低迷。成交量的下降導致了二手樓價的下降,想要出貨的業主,只有接受議價、或將放盤價定得更加符合市場水準,才有望成交。廣州中原研究發展部數據顯示,在調控階段,諸如花都、增城、南沙等週邊片區二手房價的跌幅都在15%以上,而中心區二手房價的跌幅則基本在8%以下。以海珠區大型小區光大花園為例,因具有地鐵、教育及社區環境等優勢,一直備受市場青睞。當地地産經紀介紹,在調控階段,部分放盤時間較長的房源降價幅度在5%都對買家有一定的誘惑力。業內分析認為,海珠二手房目前市場價相對合理,市場前景也被看好,吸引了不少原本計劃在天河、越秀等中心區置業的意向買家。

與此同時,中心區一手房樓價堅挺,這對與其平分秋色的二手房來説,也是一種價格的支撐。

暫時的“蝸居”也是一種蟄伏

同樣的200萬元,有人選擇在市中心買外墻陳舊、五六十平方米的二手小兩房,有人選擇買週邊區域100平方米左右的一手舒適三房。這樣的選擇無所謂對錯,都是成年人思考過的選擇。

步入社會工作五年的“985”高校學生小柯,目前在琶洲工作,他買的人生第一套房子就在赤崗一帶,為50多平方米的兩房。對他來説,這個階段的他,最需要的是不斷充實提升自己,為將來能獲得更好的工作崗位或職業作好鋪墊。他最不能接受的就是很長的通勤時間,他説,如果每天要浪費兩個多小時甚至更長時間在通勤路上,這樣的浪費很要命。因此,他置業的方向很明確,即要找到公司的通勤時間不超過半小時、能讓他安心居住的房子。同時,他認為,像海珠、天河這樣的中心區內,聚集了眾多世界和國內的實力企業,這樣的圈層對他來説也是吸引力,它們能給他帶來更大的發展動力。

在很多人眼中,居住在這樣的小房子裏,説得上是“蝸居”,甚至還帶著些同情的眼光。但實際上,在小柯這類年輕人的心裏,這樣的“蝸居”是一種有目標的蟄伏,那是他們為了更遠大將來的暗暗衝刺,他們用市中心小小的居住空間,換得了更多的自我增值的時間。

而且,誰説小小的房子就不能住得很舒適呢?不論是一個人,還是兩個人,對生活有熱情,室內潔凈整理有序,一樣是溫馨的“安樂窩”。

擇居週邊區域:皆因可預見的未來

在堅持“房住不炒”定位的背景下,住房的根本始終要回歸至居住屬性,因此作為購房主力的剛需群體通常會將滿足自身居住的舒適度作為首要條件,這份舒適度的組成不外乎教育、醫療、商業、交通等相關配套。

在為什麼選擇購買週邊區一手住房這個問題上,已“上車”的朋友較有發言權,在他們的購房過程中,心裏就有著一份“需求清單”,這份清單以外的要素並不會左右他們的判斷,因此往往不被過多考慮。羊城晚報記者在採訪過程中了解到,選擇週邊區一手住房的買家都有著相似的原因,即所選樓盤周邊或多或少都有已落地、能帶來利好的配套,以及區域可以預見的美好未來。

買家故事

軌道交通淡化心理距離

8年前曾就讀于廣州某知名大學的小張在2021年底購置了一套黃埔區香雪板塊的一手住房。談起一二手房之間的選擇,小張堅決認為“買新不買舊”,“城市發展的趨勢、更新的配套、更多置換的可能性,都是我選擇買新的原因。”

雖然蘿崗香雪是曾經的羊城八景之一,但在廣州讀本科的四年裏,小張卻因為交通的不便從來沒有去過那裏,“當研究生畢業回到廣州工作才發現,黃埔早已成為了一片熱土。”小張表示,黃埔區近年的GDP在廣州各區排名靠前,且數據顯示保持著較多的凈增人口。“選擇買在黃埔,就是對它未來的發展比較有信心。”小張説。

軌道交通的發展也是促使小張購買週邊區域一手住房的重要原因。小張告訴記者,廣州地鐵六號線和二十一號線大大縮短了蘿崗片區到中心城區的距離,“從小區步行十余分鐘即可到達香雪地鐵站,40分鐘的車程即可到達上班地點。軌道交通的發展讓週邊區域不再偏遠,雖然地理距離不變,但人們對其的心理距離不斷拉近。隨著軌道交通的日益完善,週邊區域距離的弱勢將被逐漸淡化。”

此外,談及如何選擇樓盤,小張認為預算需要想清,但這並不絕對。起初,小張的預算是500萬元左右,但他購房時廣州樓市一片向好。原本他相中的老黃埔板塊裏樓市雖然火熱,卻讓他産生了猶豫。隨著看房的深入,他逐漸將目光放至性價比更高的蘿崗片區。

先選位置,再選樓盤,最後看産品,是小張的買房思路,靠近地鐵以及各方面交通的便利是他最先考慮的要素。戶型方面,他最終選擇了約110平方米的三房兩廳戶型,“這樣的戶型可以實現南北對流,總面積並不算太大,總價也可以接受,多出的一大筆預算可用在裝修、傢具、購車等方面。”

體量較小(只規劃4棟住宅)和沒有配建學校,是小張所購樓盤的不足。然而,小張並沒有對此表示太多的憂慮,“我尚未成家,子女教育還是10年之後的事。因此這方面並不是我購房的主要考慮因素,不會因為相對長遠的事情而影響當下的判斷。”

週邊區概念盤定位高端,配套不差

計劃近期結婚的“90後”趙先生在尋覓房源有一年的時間後,於今年1月份下定決心購買,他所選擇的是主打番禺區萬博CBD概念的一手住房,在購買前,他曾在一二手住房之間産生猶豫。

“我的父母就居住在番禺區萬博片區,在這裡買房能和家裏有個照應,同時這裡是目前番禺區發展較好的地段,所以在位置的選擇方面我是比較容易作出決定的。”趙先生表示,自己的購房目的很明確,就是剛需自住房,要求面積在100-120平方米之間。

番禺區萬博片區有不少二手住房小區可選,趙先生先從這些房源開始篩選,“二手住房的優點是現房,可以馬上入住,但是缺點也比較明顯,要麼樓齡較老(接近15年或以上),要麼就是離地鐵較遠(走路1公里以上),交通不便。”同時,趙先生認為,二手住房參考價政策對市場影響比較明顯,目前萬博片區二手住房的價格還處於不穩定的狀態,擔心以後置換時出現麻煩。

一番思考過後,趙先生選擇購買一手住房,該片區主打萬博CBD概念的樓盤不少,“但總體看來,真正距離萬博商圈較近的樓盤不多。”趙先生通過實地考察,最終選擇了距離廣州地鐵七號線、十八號線交會處南村萬博地鐵站較近的某樓盤,從該盤的三期樓棟步行至地鐵站大概十分鐘,“雖然價格稍高,但總體來看這個樓盤定位比較高端,規劃有中央公園、圖書館、藝術文化中心等,所在商圈成熟,離大型商超都很近。”

教育是趙先生所購房子的短板——該樓盤暫時只規劃了幼兒園,不過他在購房前就列出了自己的買房需求排位:“舒適度=交通>商圈>醫療>教育”,趙先生表示:“教育和産品方面都留了一些容忍度,樓盤整體滿足了我的選房需求,看了一年的房子總算塵埃落定了。”

市場行情

市場進入春節前淡市,

週邊四區仍有新增供應

與中心區域産品“買少見少”的情況不同,週邊區域産品的供應量始終保持著高位狀態。據專業機構預計,2022年廣州全市一手住房供應量將達到11萬套,雖然中心區域不少優質地塊項目將在今年集中入市,但週邊區域仍是供應主力,近80個項目將上新。

以近期的成交表現來看,據廣州中原研究發展部統計,上周(1月10日至1月16日)全市一手住房網簽1313宗,環比下跌4.2%;貝殼研究院廣州分院統計,上週全市一手住房供應量同比下降59%,該分析機構表示,市場正進入春節前淡市,供應量縮減,成交節奏放緩,但屬於正常現象,並不代表市場變差。

不過,週邊區域的表現依舊有亮點可圈,上周新獲預售證的四個項目分別位於黃埔、從化、花都、增城,共計591套單位;與此同時,據廣州中原研究發展部統計,雖然全市成交下滑,但上周黃埔、花都、南沙、從化、增城的成交宗數環比均有所增長,該分析機構表示,近期央行宣佈“降息”以及國家統計局發佈的經濟數據向好,預計都將對廣州春節前的樓市産生刺激作用,促進成交。

記者手記

選擇週邊區域,是心之所向、身之所往

在商品交易中,消費者偏好是影響市場供需關係的重要因素,房屋銷售也不例外。選擇週邊區域的買家雖然會受到當地發展規劃利好的驅使,但更多地還是自身需求可以在當地樓盤得以滿足,從而偏好于從該區域的産品裏作出置業的選擇。産品好壞並不完全因為它的設計定位有多麼出類拔萃,難得的“適合”往往更加令人心之所向,身之所往。

購買一套週邊區域的房子意味著需要時間來等待價值的兌現,在某種意義上是一種雙向選擇行為,這種關係不存在於買家與開發商之間、也不存在於買家與房屋仲介之間,而是存在於入住者與房子本身之間。買家相中的房子必定有能觸動他産生購買行為的區域規劃或獨特設計,房子本身也會因為有業主的入住而發揮出最大的價值。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:羊城晚報2022-01-24 10:29:25
買中心區的二手房還是買週邊區域的一手房,這是很多人經常會問的問題。
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