1月18日，上海出臺《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，明確了保障性租賃住房的認定及申請門檻、配租規則、租賃價格、支付手段、租賃期限等細節。兩項配套政策有效期為2022年1月至2023年12月，試行期兩年。

據悉，今年，上海將大力推動保障性租賃住房落地，預計到今年年底，建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。

集中配租優先保障無房家庭

1月18日，上海市房管局出臺《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡稱《管理辦法》），對保障性租賃住房（簡稱“保租房”）的申請條件、租賃價格做出詳細規定。

《管理辦法》強調，保租房住房配租強調公開、公平、公正。項目達到供應條件後，出租單位發佈公告啟動集中配租；集中配租期間應優先保障上海市無房對象。集中配租後的剩餘房源，實行常態化配租，符合條件對象“先到先租，隨到隨租”。

保租房的可供應房源，將在“一網通辦”門戶網站和上海市住房租賃管理服務平臺上進行統一發佈。市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機構核查住房情況統一上平臺辦理、租賃合同網簽備案統一上平臺實施，提供“一站式”保租房租賃管理服務。

那麼，什麼樣的人群能申請上海保租房呢？《管理辦法》規定，保租房供應對像是在上海合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準，原則上按照家庭在上海市一定區域範圍內每人平均住房建築面積低於15平方米確定。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示：“此次上海保租房面向‘企業+個人”出租，可以提升配租效率。此次辦法明確保租房可以面向用人單位和個人配租，用人單位可根據需要為符合條件員工提供保租房，提升員工的住房福利，有利於用人單位吸引或保留人才，通過有效發揮用人單位的積極性，有效提高保租房的配租效率，還可減輕保租房運營管理壓力。”

此外，當申請者所申請的項目全部或部分戶型房源滿租後，實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，並優先保障上海市無房對象。出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

值得一提的是，《管理辦法》的另一個亮點在於不同的家庭可以審批匹配的戶型，尤其是二孩和三孩家庭。《管理辦法》規定，三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。 

“明確保租房供應標準，改善多孩家庭的租房條件。此次辦法明確了不同家庭規模的配租標準，多孩家庭可以申請大戶型保租房，同時嚴格限制一個家庭或單身人士只能入住一套保租房，可以擴大保租房的保障對象範圍，更大程度發揮保租房的保障功能。”黃卉分析稱。

租金“打九折”，年增幅不高於5%

眾所週知，租金是市場普遍關注的問題。那麼，上海保租房在租金方面怎麼設定呢？根據《管理辦法》，保租房租賃價格採取“一房一價”，實際執行的租賃價格不得高於備案價格。面向社會供應的保租房，租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。 

調價時，價格調增幅度應不高於市房屋管理部門監測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高於5%。面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保租房，租賃價格可進一步降低，並相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則。

上海中原資深分析師盧文曦表示：“租金在九折以下和漲幅不高於5%體現了上海保租房的保障性，隨著保租房供應量的增大也可以對上海租房市場起到穩定的作用。”

從目前來看，國內租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上佔比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。據克而瑞城市租賃系統顯示，2021年，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近7.57%，多地房租價格已經創下歷年來新高。其中，上海個人租金在2021年的漲幅也超過15%。

在支付方式方面，《管理辦法》規定，保租房租金可以按月或按季度收取，不得預收一個季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。保租房承租人可以按規定提取住房公積金支付租金。

在租賃期限方面，租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最長不超過3年，鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期後，入住人員經重新審核仍符合準入條件的，可以續租；不再符合準入條件的，應當退出。

“保租房房源是有限的，那麼如何提高利用率，怎麼有序進出，這是政策核心點。上海的政策規定原則1年，最長不超過3年，實現了一個動態管理，符合條件續租，不符合條件退出，這一點也有創新突破，實現了快速的流轉和效率，值得全國借鑒。”盧文曦表示。

業內：上海保租房兩項新規或為全國提供借鑒

同一天，為了加快保租房的供應和認定，上海出臺《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（簡稱《認定辦法》）。

根據《認定辦法》，為了加快形成供應，上海對保租房項目認定進行了明確，分為既有項目和新建項目。其中，既有租賃住房項目指《認定辦法》實施前經過合規審批已經建成或在建（含正在辦理建設工程手續）的租賃住房項目。

《認定辦法》還對新實施保租房項目的戶型標準進行了明確，規定70平方米以下戶型住房建築面積佔項目住房建築面積的比例，應不低於70%。

事實上，此次上海出臺上述兩則關於保租房的新政策，也是對於去年11月出臺的《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》的延續。而根據已經公佈的‘十四五’期間新增保租房計劃，在“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），佔同期新增住房供應總量的40%以上。

“上海今年24萬套的保租房籌建量處於一線城市較高水準。根據已經公佈的‘十四五’期間新增保租房計劃，上海在‘十四五’期間計劃籌建47萬套，高於深圳的40萬套，低於廣州的60萬套。上海今年的24萬套保租房已經超過深圳‘十四五’期間籌建保租房房源總數的一半，超過廣州的1/3。”黃卉表示。

“今年是保租房發展的元年。從全國來講，上海的做法值得其他城市借鑒，比如租賃方式，租金設定、支付方式、退出機制等，在實施方面上海做法都有一定的創新。”盧文曦表示。