隨著1月17日政策利率下降，一時間，關於“降息導致房貸減少”“降息促使房貸市場、房地産市場回暖”等聲音充斥網路。

在這裡要明確，“房住不炒”的定位不會變，房地産不會作為短期刺激經濟的工具和手段。與此相對應，房地産貸款市場不會出現大幅波動，房貸仍將保持總量增長穩定、投放節奏有序，尤其將重點保障房地産企業的合理融資需求、購房者的首套房剛需。

要正確理解此次“降息”，必須弄明白“政策利率”“市場基準利率”“貸款利率”以及三者之間的關係。也就是説，此次“降息”降低的是哪個利率、它將如何進一步傳導、影響市場。

央行在調節貨幣供應時，既可調節數量、也可調節價格。從近年來的操作看，前者的典型代表是“降準”，後者的典型代表是“降息”。具體到降息，其路徑是，央行釋放“政策利率”信號，引導“市場基準利率”以“政策利率”為中樞運作，並通過銀行最終傳導至“貸款利率”。在此傳導機制下，央行通過貨幣政策工具調節了銀行體系的流動性，進而影響信貸投放。

理解了以上基本原理，我們再來分析此次“降息”。1月17日，中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作、1000億元公開市場逆回購操作，二者的中標利率均下降10個基點。

不難看出，央行降低了政策利率。更令市場關注的是，這是自2020年3月調降7天逆回購利率、4月調降1年期MLF利率後，首次降低政策利率。

因此有聲音猜測，受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場報價利率，可將其理解為貸款市場的基準利率)有可能下降，尤其是近20個月未變動的5年期LPR報價可能下降，該報價正與購房者的房貸利率密切相關。

由此可以判斷，若1月20日5年期LPR真的下調了，那麼，此前選擇了“浮動利率”方式的借款人，其每月房貸還款金額確實會減少。但是，如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期LPR下調，其還款金額也不會變。

最後，要厘清“降息”與房地産市場的關係。本次“降息”主要目的有二：一是春節臨近，旨在平滑春節期間的流動性；二是降低金融機構的資金成本，引導金融機構降低對實體經濟的信貸成本，貨幣政策逆週期調控靠前發力。

因此，不能通過此次“降息”進一步推導出房貸市場、房地産市場即將回暖。中央經濟工作會議已明確提出，“房住不炒”的定位不會變。接下來，將加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

此外，由於受個別房地産企業風險爆發的影響，2021年下半年，金融機構曾一致性收縮信貸，出現了短期過激的市場反應，這導致部分房企的正常、合理融資需求被“誤傷”。針對這一問題，從2021年四季度起，金融監管部門已對房地産行業的融資環境進行了優化和適度回調，著力“穩預期”。

可以預判，接下來，在堅持“房住不炒”定位不變的前提下，各項監管措施將更加精準、靈活適度，房地産貸款將逐步“企穩”，為實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標創造條件。(作者：郭子源)