房地産能否軟著陸

來源:中新經緯 2022-01-17 11:54:55

長週期來看,隨著城鎮人口、每人平均居住面積瓶頸漸行漸近,地産需求或已見頂。未來很長的一段時間內,地産在中國經濟中的佔比將逐漸下降。但是,長週期邏輯不能解釋短週期問題,穩增長訴求下房地産需要軟著陸。短週期來看,隨著托底政策開始落地見效,最壞的時候即將過去,地産銷售有望在一季度末反彈,全年地産投資有望實現正增長。

城鎮化浪潮和住房條件改善,鑄就房地産的黃金時代。過去幾十年房地産市場,尤其是商品房市場的快速發展,主要受益於中國持續而快速的城鎮化進程以及每人平均住宅面積的迅速提升。截至2020年,中國常住人口城鎮化率達63.89%。截至2019年,中國城市每人平均居住面積也達到了39.8平方米。在這個過程中,城市住房面積大幅增長。

城鎮人口、每人平均居住面積瓶頸漸行漸近,地産需求的長期趨勢見頂。通過與成熟經濟體的橫向比較來看,城鎮化率的瓶頸大概在70%左右,每人平均居住面積的瓶頸在40-50平方米之間,未來中國的人口、城鎮化率和每人平均居住面積的增長可能都將進入減速階段。在棚改貨幣化和後疫情時代的增量刺激下,每年17億平方米以上的商品房銷售面積可能就是這一輪房地産長週期的頂峰。

地産在經濟中的佔比將逐漸下降,但過程可能比較漫長。我們把住宅建築投資佔GDP的比重作為觀測變數,來大致體現房地産對於GDP重要性的趨勢,發現近十幾年來日本和美國這個指標均在3%左右,日本相對穩定,而美國波動稍大。相比之下,中國的住宅建築投資佔GDP的比例雖在2014年左右見頂,但仍處在6%以上的水準。若按照美國和日本的經驗簡單外推,中國房地産市場在經濟中的規模佔比,還有一半左右的下降空間。但這個過程可能相對比較漫長。

房地産軟著陸的最大邏輯就是穩增長。第一,房地産信用風險的傳染性較強,2008年金融危機就是一個典型的例子,防範信用風險關係到經濟全局。第二,土地財政收入目前仍是地方政府不可或缺的收入來源,關係到地方財政能否在穩增長中發力。從上述角度出發,商品房銷售不能下行過快,房地産企業的經營也需要回到正常的軌道。

地産托底政策開始見效,最壞的時候即將過去。11月房企資金來源的兩年平均增速較上月已有顯著改善,現金流壓力得到較好緩解。另一方面,商品房銷售也出現了見底的跡象。從近期的一系列政策信號和落地效果來看,房地産市場,無論是銷售還是投資的環比低點已經來到,2022年環比改善是大概率事件。我們認為,2022年地産投資保持正增長的可能性較大。

而保障性租賃住房將為房地産市場提供新的增量,助力房地産軟著陸。根據住建部消息,“十四五”期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套。據我們估算,“十四五”期間,全國的保障性租賃住房增量可能在800-900萬套。若按套均面積50平方米估算,對應的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右,新增開發投資在1.7-1.9萬億元左右。按25%落到2022年計算,2022年增量房地産投資將超過4000億元,拉動地産投資3個百分點左右。

(責任編輯:王永超)
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來源:中新經緯2022-01-17 11:54:55
長週期來看,隨著城鎮人口、每人平均居住面積瓶頸漸行漸近,地産需求或已見頂。
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