房地産市場以穩為主 邁入良性發展

來源:中國經濟網 2022-01-17 09:24:59

2021年,對整個房地産市場而言,可謂“前高後低”。上半年成交總體保持高位,百強房企累計銷售業績規模同比增長36.7%;下半年市場卻持續轉冷,規模房企平均目標完成率遠不及歷史同期。同時,一系列政策的落地,也讓行業開始尋求新的發展道路。

對於新一年的發展,市場顯然也充滿新的思考和期待。今年市政府工作報告不僅回顧了過去一年的社會發展成就,還通過“房住不炒”、良性迴圈、城市更新、住房供地保障等涉及房地産的提法和關鍵詞,無疑為房地産行業2022年的重點工作指明方向。

良性迴圈 首次被納入涉房話題

2021年12月27日,房山區拱辰街道0017、0019地塊的順利成交,為2021年北京商品住宅供地畫上了圓滿句號。數據顯示,去年全年北京共成交63宗地塊,超額完成年度供應計劃,成交商品住宅用地面積、規劃建築規模較2020年全年增加一成以上。

不斷優化的出讓條件和競爭方式、堅持租購並舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭……從去年北京商品住宅供地情況中,不難看出市場以實際行動落實“房住不炒”主基調的態度和決心。

2016年,中央經濟工作會議上首次提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”。如今,縱觀房地産行業的種種表現,“房住不炒”主基調依舊是市場的“定海神針”。

今年的市政府工作報告中指出,堅持“房住不炒”。保持房地産調控政策連續性穩定性;促進房地産業良性迴圈和健康發展,與去年12月中央經濟工作會議精神保持了高度一致。

值得一提的是,“良性迴圈”這個關鍵詞,是第一次出現在市政府工作報告涉及房地産的相關內容中。“當房地産市場銷售走弱時,近年來首次被提及的‘良性迴圈’的表述,算是釋放了一個較為積極的信號,對行業重建信心,解決當前遇到的問題有著重要作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,促進房地産業良性迴圈已被市場普遍認為是2022年房地産調控的主要思路。

“2022年房地産市場或將呈現‘前低後高’的走勢,隨著政策的調整和糾偏,市場有望重回穩定狀態,進而走向良性迴圈。”業內人士預計,未來將有更多積極的政策出臺,但調整的前提仍是以“穩”為主,守住“房住不炒”這條紅線。

城市更新 成企業發展第二曲線

近幾年,為滿足城市功能升級需求,城市更新與老舊小區改造,一度成為了城市發展的主要途徑。公開資料顯示,“十四五”規劃綱要明確提出了“十四五”期間的城市更新目標:“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造,基本完成大城市老舊廠區改造,改造一批大型老舊街區,因地制宜改造一批城中村。”

市政府工作報告也明確指出,2022年要落實城市更新行動計劃,有序推進老舊樓宇、老舊廠房改造等6大類更新項目,完成老樓加裝電梯200部以上。探索市場化更新機制,鼓勵多元主體參與街區更新和商圈升級,推動形成更多示範性強、可推廣的城市更新樣板。

隨著市場進入存量時代,土地紅利的逐漸縮減,對房企來説,城市更新開始成為未來發展的第二曲線。

據貝殼研究院分析師許小樂分析,在土地資源日益稀缺和“供地兩集中”的背景下,城市更新在一定程度上緩解了房企的拿地焦慮,另一方面,房企也可以通過參與城市更新項目,獲取入局核心城市區域的開發機會。

從百強房企佈局城市更新業務的區域分佈看,大多項目集中在長三角、珠三角及京津冀重點城市。

2019年,融創競得漢陽鐵廠地塊,意圖以工業遺産改造為基地,並結合原有建築遺址和文化記憶,對這一工業地域進行重塑。如今,建築面積約130萬平方米的“融創·武漢1890”已建成工業遺址示範區並對外開放,為這片有著130年曆史積澱的地塊重新賦能,讓人們在通往歷史甬道的路上,也能借助城市新地標看到未來。

從墻體脫落到四白落地,從空間荒廢到區域優化……城市更新之外,老舊小區改造也成了近幾年房企關注的重點領域。

2018年,願景集團以“改造+運營”的形式整體參與了勁松北社區的改造,原本破舊無序的老小區在改造後不僅規劃有序,還新增設了電動車充電車棚、社區食堂、中心花園、美好會客廳等多個功能區。

據北京西城官方發佈資訊顯示,2022年西城區將全力推進老舊小區改造,計劃新申報36個小區、6500套房屋,至2025年全區力爭基本完成2000年底建成的市區産權老舊小區改造任務。

“老舊小區作為城市更新的重要內容之一,是城市更新的重要切入點,不僅有助於將現有資源更好利用,還有助於城市整體面貌的更新,豐富單一的城市功能。”對於老舊小區的改造前景,不少業內人士紛紛表示看好。

但也有部分分析人士認為,房企現階段進行的城市更新和老舊小區改造,多半是點狀的,還有一部分改造難度較大。“如果説以前招拍挂拿地的方式是短期打法,那麼城市更新必然需要企業進行中長期經營。”嚴躍進表示,城市更新考驗房企的將不僅是資金實力或項目獲取能力,更考驗的是一種包含資金運作、專業統籌協調、規劃定位等多方面的綜合能力。

住房保障“非改租”項目將加快推進

除堅持“房住不炒”主基調,推進行業良性發展之外,住房保障問題也在政府工作報告中著墨不少。

去年,北京嚴格落實房地産市場調控措施,籌集建設各類政策性住房達6.1萬套。市政府工作報告中説,2022年,北京將繼續做好住房供地保障,籌集建設保障性租賃住房15萬套,竣工各類保障房8萬套,並研究適應多子女家庭的公租房政策,調整建設標準和配租方法。

“今年兩會再次強調了住房供應和保障問題,體現出了保障性住房的重要性。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱,目前保障性租賃住房為重要佈局發力點,未來“非改租”項目將會加快推進,住房租賃企業也將迎來利好。

據悉,一直以來,租賃住房的供應絕大部分由存量房改造,而所謂“非改租”,即是將規定內的商業商務用房等非居住住房改作租賃住房。

此外,市政府工作報告也從住房保障層面明確了鼓勵家庭生育的政策導向,更多保障多子女家庭的政策將會出臺。許小樂分析表示:“低收入的多子女家庭負擔更重,預計未來公租房建設、配租等方面將向多子女家庭傾斜,有效減少其住房支出,減輕生活負擔。”


(責任編輯:王永超)
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2021年,對整個房地産市場而言,可謂“前高後低”。上半年成交總體保持高位,百強房企累計銷售業績規模同比增長36.7%;下半年市場卻持續轉冷,規模房企平均目標完成率遠不及歷史同期。同時,一系列政策的落地,也讓行業開始尋求新的發展道路。
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