房産仲介行業進入調整期 2021年或是規模頂點?

來源:中新經緯 2022-01-16 10:57:02

由於公司美國存托股票(ADS)的收盤價連續30個工作日低於1美元/股,房多多於近日收到了美國納斯達克交易所發來的退市警告。如今,房多多的股價僅剩0.39美元/股,總市值3147萬美元,折合約2億元人民幣。這家上市不足3年的企業,除了面臨退市的挑戰,受疫情、房地産市場形勢等多重不利因素的共同影響,其業績也持續下行,截至2021年前三季度,凈虧損進一步擴大至5.99億美元。

房多多的困境,正是當前很多房産經紀企業面臨的共同問題。在房地産形勢整體不佳的情況下,房産經紀行業正在遭遇考驗。

房多多、居理買房出現調整

房多多的收盤價在2021年10月12日首次跌破1美元/股,之後略有回升。到2021年11月19日,收盤價跌至0.86美元/股,自此,收盤價再未超過1美元/股。

2022年1月7日,房多多收到納斯達克交易所發來的通知。按照退市規則,公司股票低於最低交易價1美元超過30個交易日,會向該公司提出退市警告,並限其在90天內使股票市價回升到高於1美元,否則該公司將被勒令退市。對於退市警示,房多多表示,在將來180天內,也就是7月5日前必須至少連續10個交易日內至少達到1.00美元,以此來維持上市地位。倘若未能在合規期內重新遵守最低出價要求,其認為仍有可能獲得額外時間來達成規定。針對此事,中新經緯于近日諮詢了房多多相關人士,其表示暫時沒有更多資訊可以披露。而自收到退市警示以來,房多多的股價沒有明顯轉好跡象,截至1月13日收盤,股價為0.39美元/股,總市值3147萬美元。2019年11月1日上市時,房多多的發行價為13美元/股,上市當天的總市值約為10億美元,照此計算,其股價已經跌去約97%。

與股價下跌相對應的是業績的滑坡。2020年,房多多實現營收約24.51億元,同比下降31.90%;凈利潤約-2.20億元,雖繼續虧損,但虧損額較2019年有所減少。到2021年前三季度,公司實現營收約8.62億元,同比下降52.89%,凈利潤約-5.71億元,虧損額超過2019全年。

無獨有偶,居理買房在2021年12月底傳出了因為融資受阻而裁撤大批人員的消息,並正在尋求新的資本方介入。居理買房成立於2014年,過往數年,獲得了騰訊投資、紅杉中國等多家機構的多輪融資,最近一次融資是2021年3月,之後再無新的融資動作。

新房市場衝擊波

房多多有著“中國産業網際網路SaaS第一股”之稱,在公司成立之初就搭建起SaaS系統(軟體即服務),意圖通過軟體系統為仲介提供資訊服務,並收取費用。但這種模式並未得到市場充分驗證,之後,房多多將業務鎖定在新房市場,通過把中小仲介公司與開發商連接起來,轉而向開發商收費。在房多多營收構成中,絕大多數收入來自傳統業務,2017-2020年間,佣金及手續費收入的佔比分別為91.9%、89.1%、96.0%及90.7%,創新業務收入佔比分別為8.1%、10.9%、4.0%及9.3%。景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受中新經緯採訪時稱,房多多雖然一直對外宣傳其SaaS系統,但行業內使用的並不多,加上仲介SaaS本身的規模很有限,它實際仍是一家以佣金收入為主的公司。

同樣,居理買房也專注于新房市場。居理買房的一位前員工對中新經緯表示,公司有點單邊代理的性質,專注為買房人服務,為他們提供在售樓盤的諮詢與帶看服務。“我們的經紀人中,本科及以上學歷的畢業生佔比很高,素質也不錯,成交轉化率比同行要高。”但正因為房多多、居理買房主要聚焦于新房業務,在樓盤去化難度加大、房企陷入流動性危機時,受到的衝擊也更大。胡景暉説:“前幾年,新房比較好賣,房多多的業務也能做下去,但2021年的市場轉冷,佣金的錢也不好掙了。”有媒體報道稱,居理買房網創始人兼CEO王鵬在公司內部群表示,應收賬款難追回是業務收縮主因,公司有幾個億的應收款沒能收回。

除了市場轉冷,更深層次的原因在於房産仲介行業的模式發生變化。空白研究院創始人楊現領對中新經緯分析,在房産行銷渠道崛起之前,類似房多多、居理買房這樣的公司,還有存在的特定價值,但當行業快速走向“渠道為王”時,就變成了誰擁有大規模的經紀人,誰才能夠掌握渠道,最終能夠掌握客戶。

他指出,渠道崛起的背後是新房市場與二手房市場的高度聯動,大量的客戶來自二手房市場,因此,單純依靠線上獲客,一方面是獲客成本較高,另一方面只利用線上獲客,規模擴張也較難。“對於居理買房來説,只賣新房,本身對它就是一個挑戰。至於房多多,它是一個輕平臺,實際上不掌握渠道,價值也就沒有那麼大。”

楊現領認為,房産仲介渠道平臺的崛起,對所有玩家都帶來很大的負面衝擊,這是過去兩三年間行業發生變化的重要原因。“渠道才是目前價值呈現比較強的一個領域,具有強大的渠道能力,才能跟開發商形成比較好的合作,包括房源成交仲介費率、樓盤承銷條件等等。”

2021年或是規模頂點

放眼整個行業,在房地産市場形勢迅速轉變的背景下,受衝擊的並非只有房多多、居理買房,多家房産經紀公司都面臨調整。

行業龍頭的貝殼發佈的2021年三季報數據顯示,貝殼第三季度總凈收入為180.96億元,較2020年同期的205.49億元減少約24.53億元。

2021年,58同城旗下的房産資訊平臺安居客遲遲未能通過港交所聆訊,招股書于當年10月失效。2022年1月6日,我愛我家公告稱,在未來6個月內,五八有限公司擬減持公司不高於總股本的3.29%的股份。不過,五八有限公司早在2020年8月就公告稱,擬減持我愛我家3.29%的股份,但並未有所行動。

更早之前,易居中國在2021年4月底宣佈以增發形式收購阿里巴巴持有的天貓好房公司85%的股份,交易完成後,易居將持有天貓好房全部股權。

“近兩三年房産仲介行業的變化,還是與貝殼和仲介渠道的崛起有關。二手房市場、二手房經紀人開始由邊緣角色逐漸過渡到主導地位,對傳統的價值鏈,既包括世聯行易居這類傳統的代理公司,也包括房多多這類輕型、連接型的公司,以及聚焦新房的居理買房,都構成了比較大的挑戰。”楊現領認為。至於因渠道崛起而收益最大的貝殼,為何股價會大幅下跌,他則分析,雖然貝殼的業績有所下滑,但主要還是受監管和資本市場的影響,與公司基本面的關係不大。

楊現領還分析,過去幾年,大部分城市的人店規模都提升了50%-100% ,産能過剩明顯稀釋了每人平均交易量,未來應停止規模的無序擴張。2021年或許會是整個房産仲介行業規模的最高峰,慢慢地,行業會從追求規模增長,轉向追求效率與品質,以及對開發商的服務上來。在2022年,新房、二手房的交易規模還會比較穩定,仲介行業需要繼續“防風險”,包括新房交易風險,新房渠道業務中的回款風險、公司現金流壓力等。

胡景暉則認為,房地産市場當前遇到的問題,更多的是開發商的問題,與房産仲介沒有太大關係。隨著房地産市場從增量到存量的轉變,房産經紀行業會逐步好轉。


(責任編輯:王永超)
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