2021年，中央強調“房住不炒”的主基調，不斷完善房地産調控長效機制。北京精準調控縱深推進，調整土地供應結構及出讓規則，同時強化市場監管。新房市場方面，北京樓市呈現“先揚後抑”的結構，全年供求規模升至近幾年高位。上半年，在就地過年等的影響下市場快速升溫；下半年，信貸環境收緊，市場預期轉變，市場熱度明顯回調。2021年，北京新開盤市場方面表現又是如何？

預售獲批：

全年期房預售獲批超160次，下半年房源集中入市

期房方面，據北京市住建委數據統計，2021年北京共130個新建商品住宅期房項目獲得166張預售證，合計獲批房源80723套，新批面積831.65萬平。其中新項目佔比達58%，共獲得103張預售證。從時間週期來看，2021年前8月，北京新建商品住宅新批上市節奏整體平穩，月均新增預售證10.8批次。9月以來，傳統“金九銀十”、年終業績衝刺等重要行銷節點，房企加快推盤入市節奏，同時疊加首批集中供地項目扎堆入市的帶動，北京新建商品住宅入市節奏加快，月均新增預售證升至20批次。

圖：2021年北京新建商品住宅月度預售獲批情況

數據來源：北京市住建委，中指研究院綜合整理

分區域來看，2021年北京新建商品住宅期房項目新批入市主要集中在朝陽區、順義區、大興區、通州區等主城和近郊區域。其中順義區、朝陽區、大興區新獲預售證均超20批次，新批入市面積均超100萬平。

新開盤：

整體新開盤去化率僅四成，朝陽供應井噴，去化較差

開盤規模：重點項目開盤89次，朝陽推出房源超6500套。根據中指研究院監測的重點項目統計顯示，2021年北京共75個住宅類項目集中開盤，共計開盤89次，推出房源超2.5萬套。區域分佈方面，順義區、朝陽區和大興區新開盤次數較高，均超14次；而推出房源套數方面，受首批集中供地項目相繼入市的帶動，朝陽區新開盤推出房源量遙遙領先，推出房源超6500套；順義區、通州區推出房源均超3000套；大興區、石景山區新開盤推出房源均超2000套。

圖：2021年北京新開盤項目分佈圖（部分）

 數據來源：中指研究院綜合整理

去化率：整體新開盤去化率僅四成，海澱區去化水準領先。2021年，中指研究院監測的北京重點新開盤項目整體去化率僅40.5%，去化效果一般。分區域來看，各區開盤去化分化明顯，海澱區、東城區、房山區去化效果較好，開盤去化率均超七成，其中海澱區市場支撐度較高，購房需求旺盛，整體新開盤去化率近八成，區域內的學府壹號院、圓明天頌等項目開盤均取得優異成績。東城區天壇府、房山區中建·京西印玥等項目去化效果優異，帶動區域整體去化率超7成。

圖：2021年北京各區域新開盤去化情況

數據來源：中指研究院綜合整理

而朝陽區整體去化率不足25%，一方面是朝陽新開盤項目主要集中在下半年入市，此時房地産市場整體遇冷，市場觀望情緒濃厚，另外一方面，多個項目集中扎堆入市，且項目同質化較高，項目競爭激烈。

圖：2021年北京月度新開盤推盤去化情況

數據來源：中指研究院綜合整理

從新開盤時間來看，受集中供地項目入市節奏的影響，2021年北京住宅項目開盤主要集中在下半年，其中10月份開盤推售房源居首位，月內新開盤項目合計推出超6500套房源，其中首批集中供地項目推出房源佔比達94.5%。開盤去化方面，10月和11月新開盤去化率較低，去化率均僅為30%，主要是受房地産市場和項目扎堆入市兩重因素影響所致。

具體項目來看，2021年北京新開盤項目去化分化明顯，去化率超70%項目佔比18%，去化率50%-70%項目佔比21%，去化率30%-50%項目佔比24%，去化率低於30%項目佔比達37%。其中萬橡悅府、中海首開拾光裏等部分項目去化率超九成，而部分項目去化率僅為個位數。

表：2021年北京部分新開盤去化較好項目（不涉及排名，按開盤時間排序）

數據來源：中指研究院綜合整理

推售類型：純新盤項目超七成，去化率低於40%。2021年北京新開盤項目中純新盤項目為55個，佔比73.3%，推售房源超1.8萬套，佔比為74.4%。推盤時間來看，受上半年拿地項目開發週期影響，純新盤主要集中在下半年入市，合計40個純新盤項目于2021年下半年集中開盤。去化效果方面，純新盤整體去化率為38.6%，老推新或分期推盤項目整體去化率為45.8%。

圖：2021年北京各新開盤類型推售房源和去化率情況

純新盤銷售網簽：

中建·京西印玥網簽套數遙遙領先，合生·東參金茂府網簽金額居首

為了對新開盤項目全年銷售去化進一步研究，下文選取了2021年首次開盤的純新盤項目（含2021年首次選房的共有産權房）為研究對象，在新開盤當天去化的基礎上，對純新盤項目全年銷售去化進行分析，以研判新房全年去化情況。

特別聲明：2021北京純新盤項目銷售數據統計是以2021年1月1日-12月31日期間網簽備案為統計口徑，項目統計範圍為2021年純新盤項目，對於共有産權房項目以初次選房時間作為判定依據。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2021年北京純新盤網簽套數前十項目合計網簽6169套，其中中建·京西印玥項目網簽套數1051套，位居首位；中海寰宇天下天賦和公園都會項目網簽套數分居二三位，網簽套數分別為689套和651套。2021年北京純新盤項目網簽金額前十項目合計網簽387.2億元，其中合生·東參金茂府網簽金額位居首位，達65.2億元；中海寰宇天下天賦網簽金額53.7億元，位居次席；中海京參號院以47.0億元位居第三名。

中建·京西印玥于2021年1月新推入市，年內網簽套數位居純新盤項目TOP1，網簽金額位居純新盤TOP8。此外同房山區近兩年網簽銷冠項目（2020/2019年房山區網簽套數TOP1項目分別網簽459套和737套；2020/2019年房山區網簽金額TOP1項目分別網簽21.4億和16.8億元）相比，更是印證了中建·京西印玥的銷售成色。中建.京西印玥是中國建築旗下中建智地落子北京的首個“印”係作品，項目位於長陽CSD中央休閒購物區、良鄉高教園區、良鄉老城區三大板塊交匯處，共用三大板塊的城市配套資源。同時臨近地鐵房山線廣陽站，周邊交通便利。小區整體規劃5-6層的純洋房低密住區，打造建面約73㎡舒適2居，約83-89㎡闊綽3居，以及約106㎡ 3+“1”居。

合生·東參金茂府作為全新一代金茂府的大成之作，自形至心，從細節出發，升級迭代12大綠色智慧科技系統，滿足了人們對生活舒適的追求。同時距離CBD約6公里，是東三環周邊的面積以平方公里計的先規劃後建設的高端生活配套區，所有優質生活資源在步行範圍內有序呈現。

中海寰宇天下天賦位於石景山區北辛安板塊，項目距離金安橋站約300米，可以實現與6號線、S1線和11號線西段的換乘。“天賦”汲取前三期産品的精華，既融入了中海·天鑽大面寬、全落地窗設計的通透，又依然帶有寰宇天下“九宮格”的經典方正，實現品質的全面升級和迭代。

總體來看，2021年北京住宅類項目開盤去化效果一般，同時區域分化明顯。海澱區市場支撐度較高，購房需求旺盛，整體新開盤去化率較好；而朝陽區下半年新盤集中入市，受行業預期轉變影響，疊加項目競爭激烈，整體去化較差。此外，項目間分化也較為明顯，萬橡悅府、中海首開拾光裏、中建·京西印玥等項目銷售去化表現優異。

稿件來源：中指研究院