2022年樓市瞭望 穩字當頭走向良性迴圈

來源:中國經濟網 2022-01-11 09:23:50

2021年,堪稱中國樓市跌宕起伏之年,上半年還是萬人搶房,下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕於耳。那麼,2022年樓市走勢如何?在堅持房住不炒的總基調下,穩字當頭、良性迴圈成為2022年樓市的關鍵詞。業內人士預計,2022年房地産市場將呈現“前低後高”的走勢,隨著政策的調整、糾偏,以及新一年信貸額度的“重置”,市場有望經歷修復階段重回穩定狀態,進而走向良性迴圈。

依次全鏈降溫

“2021年,二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位,形成了全鏈降溫,節奏失衡成為2021年房地産市場最明顯的特點。”針對2021年的市場表現,貝殼研究院首席分析師許小樂對記者如此總結。

他進一步解釋稱,2021年房地産市場的降溫首先出現在二手房市場。從3月到9月,二手房市場呈跌宕起伏態勢,成交量在半年之內從峰值跌到谷底,成交量萎縮超過六成。3月,50城的二手房成交套數創2019年以來歷史新高,4月起成交量持續下降,9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。

隨後,新房市場開始降溫。從6月到10月,新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長,6月單月創2016年以來歷史同期最高水準。7月銷售面積單月同比增長轉負,至11月單月銷售規模為2016年以來同期最低。

接著,土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。在2021年第一批集中供地時,房企拿地積極,平均成交率高達95%,溢價率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時,房企拿地積極性全面降低,出現大面積流拍,平均成交率降為69%,綜合溢價率降至4.0%,全年土地成交規模自2019年以來首次同比大幅下降。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,與以往市場下行不同,2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯,肇始於房企,也進一步影響房企。

釋放積極信號

房地産業作為國內最大的消費市場,是穩增長、擴內需、建設強大國內市場的重要領域。同時,由於規模大、鏈條長、涉及面廣,房地産業又對經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。

當下房地産業面臨的問題得到了相關部門的關注。9月下旬,央行貨幣政策委員會例會明確提出,“要維護房地産市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,釋放了個人按揭貸款邊際放鬆的積極信號。

12月6日,中共中央政治局召開會議,明確要推進保障性住房建設,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地産業健康發展和良性迴圈。同日,中國人民銀行宣佈,將於12月15日降準0.5個百分點,釋放長期資金約1.2萬億元。

12月8日-10日召開的中央經濟工作會議上,對於房地産行業的定調除了對“房住不炒”定位的堅持,還提出加強預期引導,堅持租購並舉,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展等。

嚴躍進認為,針對房地産行業“良性迴圈”的表述是近年來首次提及,釋放出很強的信號意義,對重建行業信心,解決當前行業遇到的問題,都有至關重要的作用。最近,包括央行及住建部在內的眾多部門,關於房地産提及最多的就是“穩”與“良性迴圈”,“促進房地産業良性迴圈”被市場普遍認為是2022年房地産調控的主要思路。

轉變發展模式

“2021年的市場波動打破了‘房價不會下跌、房企大而不倒’的迷信,房地産市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。”中國社會科學院房地産金融研究中心主任尹中立對記者直言。

他預計,2022年將會出現以“提質”取代“增量”的行業現象,在以往高杠桿、高耗能的房企中,部分房企在被兼併後將逐步退出市場,另一部分房企將會深耕存量改造業務。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,如今,房地産業站在了歷史拐點,需要探索新的發展模式。在他看來,關於房地産新發展模式的討論不應該僅限于房企,應該包括多元供應渠道和供應主體、多元房屋類型。在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創新。

那麼,2022年將如何促進房地産業良性迴圈和健康發展?不久前,住建部部長王蒙徽在接受新華社採訪時表示:一要保持調控政策連續性穩定性,繼續穩妥實施房地産長效機制,落實城市主體責任,保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求,努力做到穩地價、穩房價、穩預期。

二要增強調控政策協調性、精準性,加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同,加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。

三要堅決有力處置個別頭部房地産企業房地産項目逾期交付風險,以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,以法治化、市場化為原則,確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。

四要持續整頓規範房地産市場秩序,完善市場監管機制,切實維護群眾合法權益。

尹中立則認為,房地産市場的當務之急是消除迴圈梗阻,“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,這是中央對房地産行業實現良性迴圈提出的對策。按照該政策思路,2022年按揭貸款(包括首次購房、改善型購房)會得到支援,按揭貸款的速度會適度加快,有些房地産開發企業的債務會得到展期,房地産行業的流動性風險將得到緩解”。


(責任編輯:王永超)
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來源:中國經濟網2022-01-11 09:23:50
2021年,堪稱中國樓市跌宕起伏之年,上半年還是萬人搶房,下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕於耳。那麼,2022年樓市走勢如何?在堅持房住不炒的總基調下,穩字當頭、良性迴圈成為2022年樓市的關鍵詞。業內人士預計,2022年房地産市場將呈現“前低後高”的走勢,隨著政策的調整、糾偏,以及新一年信貸額度的“重置”,市場有望經歷修復階段重回穩定狀態,進而走向良性迴圈。
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