“江南佳麗地，金陵帝王州。”

南京，自古就是兵家必爭之地。無數房企為了攻破“城池”，各自使出渾身解數。 

有人説，在這座擁有2500年曆史的長三角唯一特大城市“心臟區”，寶龍絕對是一個特立獨行的另類。“以一系列重資産的大手筆投入，猶如坐在軌道交通TOD之上的白衣騎士，從四面八方進擊南京之核。”

沒錯，當南京地鐵的運營總里程突破420公里以上，車站總數逼近200座大關之際。所有人的目光，又再次聚焦在“南京共建者”寶龍的身上。

從2017年入寧迄今，2座寶龍城，5座寶龍廣場，1座寶龍天地，1座寶龍藝悅酒店......以閃電集群奇襲之勢，快速構建寶龍在南京的“全明星配套陣容”。如果將合作開發的峯匯中心計入，則至少涵蓋8座不同規模的TOD導向綜合體項目，滿足城市辦公，商業，居住等一站式需求。

“直到今天，人們才恍然明白。在南京大力佈局TOD上蓋的寶龍，其實是偉大的遠見者。”

腳踏實地，也仰望星空，且默默發誓要與這座城市共呼吸，同脈搏。這，就是寶龍，南京有史以來真正的TOD配套之王，革新一座城！

▲玄武湖實景圖

（一）關於世界級的TOD運動，不得不説的故事

TOD，全稱Transit-Oriented Development。顧名思義，即公共交通引導開發模式。

“以地鐵、輕軌或高鐵、快鐵、機場等站點為中心，打造一站式城市綜合體。涵蓋工作、商業、文化、休閒、居住等功能為一體，開發門檻較高。且涉及多元化長線運營，中小房企根本玩不轉。”有業內人士指出：“TOD模式在極大減少尾氣排放，實現低碳環保目標的同時，也在推動城市更新與重塑，實現土地增值最大化。”

比如，在日本東京，軌交線路多達42條、TOD項目隨處可見。為區域經濟發展注入了新活力，成為城市轉型發展的重要支撐。代表項目有：涉谷之光，新宿站TOD，六本木新城，二子玉川等知名地標，均吸引大量人口導入。

比如，在香港，位於西九龍站上蓋的ICC環貿廣場綜合體，涵蓋摩天甲寫，W酒店與海景公寓天璽等産品。甚至帶動周邊多個住宅項目如君臨天下、擎天半島和凱旋門等高端物業發展。被公認為是與港島中環對望的“維港首席門戶”。

比如，在上海浦東，正在大力建設以龍陽路樞紐為中心的“6軌上蓋”超級TOD項目。總開發量超過百萬方，將成為上海全市規模最大的商業中心之一。

可以説，一座座具有標桿意義的TOD複合體們，代表著全球大城市可持續發展的主流趨勢。所以，我們也就不難理解：在寶龍的擇址觀中，最重要的關鍵詞之一就是“TOD”。

懷揣“為城市做好配套”的滾燙初心，寶龍近年持續加碼投資TOD項目。或者説，大刀闊斧建設TOD護城河，打造逆週期的“厚雪長坡”。

那麼，在南京市場，寶龍TOD標桿項目們，又將如何上演史詩級的鴻篇巨制？

（二）南京TOD“共建大時代”，為何鍾情寶龍？

TOD，不是人人想做，也不是人人都能做。

不同於大多數“光靠住宅打天下”的房企，寶龍一心只想做“南京的共建者”。意味著它必須以比開發一般住宅項目“高得多”的前期成本投入，一頭扎進南京的懷抱。

因為寶龍深知：在南京軌道交通飛速發展的今天，誰抓住了TOD上蓋，誰就能更好地服務這座總人口即將突破千萬級的新一線城市。而隨著南京積極創建國際消費中心城市戰略逐步推進，只有抓住機會，快速佈局，才能掌握主動權。

另一方面，對於南京這座城市化重任在肩的“消費新都市”而言，也急需寶龍這樣的實力房企入場。眾所週知，TOD模式強調“軌交樞紐+大型綜合體”之間的融合，項目一般開發週期短則5-8年，長則10年以上。也就要求拿地房企必須具備極強的城市資源配置、空間規劃設計、産業統籌導入等“過人”能力。

事實上，作為國內TOD大型綜合體的領頭羊，截至2021年，在這個10萬億級賽道上，寶龍地産已率先完成從1.0到3.0時代的模式升級，一躍成為業內公認的“頭號玩家”。

▲魚嘴濕地公園實景圖

1.0時代：寶龍積極參與城市地鐵沿線的土地開發，建設地鐵上蓋的TOD項目。

2.0時代：寶龍開始涉足以城際鐵路為核心的站城一體化綜合體。

3.0時代：寶龍致力於與地方城市的地鐵公司或同業公司強強聯手，打造“地鐵站+商業+産城+人”的大型多元化複合體。

“客觀説，南京在過去十多年並沒有實現TOD上蓋綜合體建設的大幅突破。”有資深城建觀察人士表示：“以2010年通車的地鐵2號線為例，當初作為重點市政配套的馬群TOD綜合體的進度一直相對滯後，讓城東人民等到望眼欲穿。隨著近年軌道交通建設的大幅提速，南京未來開發TOD項目將會更多考慮實力雄厚、經驗豐富的大牌房企入局。”

放眼全國，寧波奉化TOD奉甬新城、珠海北站TOD寶龍城、無錫寶龍TOD未來新城、紹興柯橋寶龍廣場、杭州城北地鐵寶龍廣場......隨著寶龍地産重磅打造的微型“市中心”不斷涌現，快速形成強大的明星背書效應。寶龍也正是憑藉對於土地綜合集約利用的深刻理解，與TOD模式煥新城市活力的突出優勢，贏得了南京這座城市的“芳心”。

2座寶龍城、5座寶龍廣場、1座寶龍天地......短短5年不到，寶龍就以迅雷不及掩耳之勢，閃電深耕六朝古都。“寶龍南京十二子遍地開花，星光熠熠。包括七座大型獨立自持的MALL。如果算上堯化門合作項目，至少擁有八個TOD綜合體項目。這樣的投入手筆與巨量規模，放在南京市場極為罕見。”

“在南京，每一座寶龍開發的TOD上蓋綜合體，都將重塑城市中心。”它們主要包括：

1，玄武寶龍城

位於地鐵6號線+9號線紅山新城站（換乘）上蓋。項目總開發量約58萬方，定位“都會旗艦綜合體”。涵蓋約8萬方購物中心（自持）、約2萬方城市展館（自持）、百米甲級辦公地標、行政公館（面積段47-60平米）、約3萬方潮流街區以及大貨量住宅組團（面積段98-139平米）。營造24小時專屬生活閉環，重構玄武區商業價值觀。

▲玄武寶龍城效果圖

2，江北寶龍城

位於地鐵10號線+13號線工業大學站（換乘）上蓋。項目自持超過10萬方的購物中心MALL（內含不低於2000㎡的美術館或藝術中心），打造商務辦公+文化娛樂+高端公寓+商業地標集群。為江北核心區+中央居住區“雙核賦能”。

▲江北寶龍城效果圖

3，棲霞寶龍廣場

位於規劃建設中的“棲霞商務區”（南京東站車輛段）核心位置，涉及寧蕪鐵路擴能改造、滬寧城際鐵路等多條都市圈通勤線路。項目總投資約24億，自持約11萬方大型MALL，定位“棲霞商務樞紐”。作為城東正核門戶，“遠期不排除軌道交通改造設站的可能性。”

4，六合寶龍廣場

位於地鐵S8號線+14號線雄州站（換乘）上蓋。項目地處六合區“新街口”心臟位置，打造總建面約40萬方TOD大型綜合體。涵蓋約17.5萬方寶龍廣場，以及高層、洋房産品。與歡樂港、六合萬達、榮盛國際廣場等巨擘共築“北南京”第一門戶商圈。

▲六合寶龍廣場效果圖

5，新生圩寶龍廣場

位於地鐵6號線+8號線新生圩站（換乘）上蓋。項目自持約6.8萬方大型MALL，匯聚零售、休閒、餐飲、娛樂等多樣化業態，吃喝玩樂購“一步到位全滿足”。另外規劃高層住宅組團，面積段80-109平米，強勢補倉興智科創新城，為城北剛需人群圓一個安家夢。

▲新生圩寶龍廣場效果圖

6，麒麟寶龍廣場

距離地鐵8號線芝嘉路站（規劃中）約800米，臨近麒麟有軌電車1號線。項目自持約8萬方沉浸式MALL，規劃建設獨具風情的“澳門街”，裝修酒店式公寓與智慧辦公産品等多個業態，一站式填補紫東（麒麟地區）商業空白。

▲麒麟寶龍廣場效果圖

7，高淳寶龍廣場

與地鐵S9號線高淳站相連，構築公交換乘中心（17條公交線路）。項目自持約7.2萬方商業MALL，涵蓋零售、餐飲、運動、休閒、親子等多元化業態，辦公塔樓高度約136米，打造高淳區“塔尖”綜合體標桿。周邊3公里半徑輻射30萬消費人口。

8，鼓北寶龍天地

位於地鐵3號線小市站上蓋。項目定位“南京首個地鐵上蓋輕奢體驗目的地”，規劃約1.2萬方雙層商業風情街，約3.4萬方高端酒店等業態。為鼓樓北部（小市地區）周邊的城市更新貢獻力量。

▲鼓北寶龍天地效果圖

如果翻開寶龍入局南京TOD“共建者”一系列的拿地歷史（主要集中在2020-2021年），會發現它們有不少共性：比如，多個項目不接受聯合競買，意味著必須“單打獨鬥”，拿地門檻較高。比如，玄武寶龍城與江北寶龍城，被分別要求配建並自持大型展館，或者藝術中心。無疑對開發商的多元化運營與資金實力提出更高的要求。

還有部分地鐵上蓋綜合體項目，被要求地鐵出入口等“四小件”納入地塊建築進行一體化方案設計。有的甚至做出了“地鐵出入口及垂直電梯等車站本體結構進入地塊紅線內，也必須無償提供給地鐵公司使用”等利益犧牲。彰顯出寶龍地産不忘初心、共建南京的本色。

巨大的付出，也換來了南京這座城市真誠的回報。可以毫不誇張地説，截至目前，寶龍TOD系列標桿天團，幾乎“壟斷”了車輪上的新南京。

（三）寶龍共建南京，革新一座城

城市化的車輪，正在大步流星地向前奔跑。

TOD，作為高密度開發、高效集約的城市複合空間代表，絕不是一條地鐵線、一條城際鐵路那麼簡單。從宏觀層面看，寶龍近年積極響應國家戰略，與南京城市發展同頻共振。堅持以TOD模式為引擎，賦能區域高品質發展，引領城市煥發生機。

秉承“讓空間有愛”的企業使命，寶龍地産引領的TOD迭代升級模式，通過“軌交上蓋”豎向疊加城市功能，對商業、寫字樓、住宅等業態進行複合開發，大幅提高了軌道交通周邊土地的利用價值。一站式將公共出行、辦公、娛樂、購物、休憩等功能完美糅合。

展望未來，流連在寶龍南京的大型TOD綜合體中，人們可以輕鬆實現工作、生活、社交、出行等多樣化需求，體驗高效辦公和高品質生活，時刻感受“讓空間有愛”的場景理念。寶龍，也勢必將“人流”變為“留人”，拉動周邊産業快速發展。

正如寶龍地産總裁許華芳所言：“我們希望，不僅僅為城市帶來一座綜合體、一種新模式。更希望通過TOD模式實現産業集聚，激發城市活力，從而幫助人們更加公平地享受到城市發展帶來的紅利。”

▲麒麟科技生態中央公園實景圖

根據南京城市軌道交通建設相關規劃，預計到2035年，南京（含都市圈）地鐵共計27條線路，運營總里程超過1000公里。“以特大城市南京為中心，綜合交通廊道為基礎，經濟社會緊密聯繫為紐帶的城鎮化空間形態即將成型。目前周邊已有4座城市（鎮江、揚州、馬鞍山、滁州）被納入南京軌道交通一體化框架內。意味著大量外來人口有進入南京工作或生活的可能。”

寶龍，正是提前敏銳地嗅到了“TOD項目將成為高能級大都市的開發主流”，才會果斷選擇這條全新的賽道不斷深耕，從橫向和縱向的維度上為城市發展貢獻磅薄力量。

今天的寶龍，已連續十六年蟬聯中國房地産百強，連續十一年榮膺中國商業地産公司品牌價值十強。作為TOD模式的迭代先行者，先後佈局上海、浙江、江蘇、安徽、廣東等省市，打造多個TOD綜合體範本。以高效、高速、高質的“三高”姿態，革新每一座大中城市，也在改變當地居民的生活方式。

事實上，對於那些始終沉迷土地紅利和金融紅利的房企而言，未來或許依然是漫長的週期低谷。但，對懷揣“共建城市”初心，以做好城市配套為己任，擁有核心競爭力的寶龍地産而言，依然是一個最好的時代。

站在TOD巨人的肩膀上，寶龍，即將擁抱一片廣闊的新藍海！