潘浩:預計2022年房地産風險將陸續出清

來源:中新經緯 2022-01-10 09:40:26

若將2021年的中國房地産一分為二,我們發現,在上半場,行業進入了一個整合陣痛期;下半場,部分房企陷入信用危機。隨著政策不斷釋放積極信號提振市場信心,以及房企採用多種方式開展自救行動,已經讓行業初見修復。

我們相信,此輪行業風險出清後,房企的經營邏輯將繼續發生轉變。2022年,房地産行業也將會迎來新一輪的穩定發展週期。

行業釋放全部風險仍需時日

根據貝殼研究院統計,2022年房企預計到期債務約為9603億元,比2021年下降約25%,但仍處於接近萬億的償債規模高位。從2022年月度到期債務情況來看,房企償債壓力集中在1月、3月、4月、7月,以上四個月的償債規模超過千億元,這將使部分房企在短時間面臨較大償債考驗,對房企在該節點的資金籌措、銷售回款、工程進度等方面都提出較高要求。

2022年,行業有251家房企需要償還到期債務,其中22家房企到期債務超過100億元,償債壓力仍保持高位。

總體來看,自2021年四季度,多家房企到期債務獲得展期,房企債務問題得到一定緩解,企業獲得了逐步解決問題的時間。

我們認為此輪針對行業的強監管政策已經見頂,預計2022年一季度,房企融資額度將陸續恢復,銀行與金融機構貸款額度充足,針對行業需求也將適時有資源調配。金融端的率先釋放,將有利於保障房企開發資金到位以及購房者按揭貸款的充分發放。

寬信用、寬金融效應將會進一步提升行業預期,促進投資者與産業鏈內多方參與者信心的修復。由此共同保證新房市場的供應與成交。

我們預計2022年二季度開始,國內的新房市場將逐漸回暖,房企週轉效率回歸正常化,房企資金流動性得到實質性緩解。

房企未來發展需要運營模式的多重顛覆

房地産高負債、高週轉的發展模式已經走向終結。市場實踐證明,全國化佈局並不適合所有房企,企業過度多元化也會帶來相應的高風險。結合市場趨勢與行業發展,我們認為,未來房企需要顛覆性的轉變。

首先,房企經營的商業模式應嘗試轉變。我們可以借鑒與參考國外房地産長週期發展較好的模式,如“住宅開發模式與區域深耕模式”“綜合經營模式”“資産管理模式”“租售雙輪模式”等。

其次,房企業務結構轉變。如頭部房企綠地控股于2021年11月發佈公告,公司所屬行業類別由“房地産業”變更為“土木工程建築業”。這是企業基於本公司基建産業發展而進行了業務結構的適時調整。此外,企業還需要在資産配置、負債結構、組織管理等多方面進行相應轉變。經歷了此輪行業波動,房企對於風險管理,尤其是財務管理將會更加重視。

目前,中國的房地産行業還在走向成熟的過程之中,其發展路徑往往是螺旋式上升的。中國區域發展不平衡讓房地産行業依然有發展機會,城市更新、資産運營、租賃保障、養老地産等商業模式仍有很大的探索空間。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:中新經緯2022-01-10 09:40:26
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