22城去年集中供地總成交金額2.25萬億元,各地冷熱不均

來源:中國消費者報 2022-01-07 16:33:34

隨著2021年12月27日北京房山拱辰地塊由中建智地溢價15%以18.63億元競得,北京第三批集中土拍結束,這也意味著22個重點城市首年集中供地正式收官。據統計,2021年全國22城集中供地總成交地塊1990宗,總成交金額2.25萬億元,呈現出城市冷熱不均、土拍政策調整、國企領銜拿地等特徵。

22個重點城市住宅實行集中供地政策,旨在通過更加公開、透明的供地資訊穩定地價,進而穩定房價。2021年作為集中供地的“元年”,在不斷優化和完善中走向平穩,總體而言,政策的初衷基本實現。

各地冷熱不均

統計顯示,在集中供地的22城中,杭州成交金額位居榜首。2021年杭州土地出讓金總額達到了3014億元,同比增長20.4%,創下歷年新高。杭州第一批集中供地便以1178億元成交金額奪魁;第二批集中供地時,共有17宗地終止出讓,撤牌率54.8%;第三批供地時全面回暖,推出的35宗涉宅地塊全部成交,其中有24宗地塊競價封頂而採用搖號的方式,封頂率達69%,成交總額762.8億元。根據中指研究院數據,自2017年以來,杭州已經連續5年土地出讓金收入超2000億元,成為名副其實的“賣地大城”。

緊隨其後的是北京,2021年3次集中供地總成交金額為1906億元,其中第一次集中供地其土地出讓金突破了千億元,此次供地成交面積也佔到了北京全年供地計劃的56.3%。

而長春、合肥等城市3次集中供地成交情況均較為低迷。其中,長春第三批供地12宗地塊中有9宗因無企業報名流拍,僅成交3宗,19.09億元的總成交額刷新了22城土拍最低紀錄。合肥全年集中供地成交額375億元,排在22城末位。尤其值得注意的是,合肥在第二、三批集中供地中,流拍率均過半,分別達到52.94%和63.64%。

土拍政策調整

“經歷了第一批集中供地買家近身爭搶,第二批集中供地多地流拍的冰火兩重天之後,多城對第三批集中供地的土拍規則進行了調整和優化,比如競買資格、地塊起拍價、土地款支付週期等都有所鬆動,以促進土拍市場回暖,增強市場信心。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜在回顧2021年三批集中供地政策時對《中國消費者報》記者表示。

比如南京第三批集中供地取消“不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓”的要求,房企資質由第二批土拍時要求的二級或一級下調至三級及以上,放低了房企拿地資質要求。而杭州則取消房地産開發資質需1年以上的限制。

深圳的第三批集中供地時雖然沿用上一批“三限雙競+搖號”的規則,但將競配建指標由“全年期自持租賃住房”調整為了“可售公共住房”,這個調整被視為適度“鬆綁”,保障了房企適度的利潤空間。

而廣州和杭州在第三批土拍時,對之前第二輪流拍“回爐”的地塊小幅下調了起拍價格。比如杭州富春灣新城7號地塊第三批出讓時價格為6.3億元,而之前為7.2億元;臨平開發區地塊第三批出讓時價格為6.93億元,而此前為8.32億元。

此外,成都、無錫、濟南、蘇州等城均下調了保證金比例,廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放寬了土地出讓金的支付條件,如延長土地款繳納週期、允許開發商“分期付款”等,這些舉措都在一定程度上有助於緩解房企的資金壓力,激發房企拿地意願。

“從最終效果上看,第三批土拍流拍率較前一批次明顯下降。多城地塊以底價成交為主,房企高溢價拿地很少。在一線城市中,北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交,上海27宗地塊中有18宗以底價成交,深圳11宗地塊中有7宗以底價成交,3個城市第三批土拍的整體溢價率均不足5%。”中原地産首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示,“在價格方面基本上實現了穩定地價、進而穩定房價的政策初衷。”

國企積極性更高

2021年22城集中供地有一個顯著的特徵,就是參與拿地的地方民營企業較少,而國企、央企背景的企業積極性更高。

以第三批供地為例,廣州在成交的13宗地中,除了1宗地塊由民營企業星河地産競得外,其餘12宗地分別由白雲城建、廣州地鐵、廣州城投、保利、知識城投資集團、南沙開發建設集團6家國企或央企競得;深圳11宗成交地塊中,9宗為地方國企競得,其中深地鐵獨佔5席;在無錫成交的20宗地塊中,有15宗為地方國企競得,佔比為75%;南京46宗成交地塊中,超6成為地方企業競得,其中棲霞建設、江寧城建、溧水中山保障房建設等企業均拿下多宗地塊,同時保利、中鐵建等非本地國企也參與了拿地;蘇州25宗成交地塊中,地方國企競得地塊佔比近8成。

而民營房企的拿地態度則較為謹慎,與往年年底大力補倉拿地完全不一樣。對此,58安居客房産研究院分院院長張波接受《中國消費者報》記者採訪時表示,2021年下半年,多家房企資金流動性出現問題,金融監管、房企融資政策持續加碼。在資金壓力下,民營房企的拿地意願和能力不敵央企、國企,後者成為拿地主力軍。雖然房企近期融資環境有所緩解,但從實際狀況看,為數不少的民營企業資金鏈仍不樂觀,而融資落地還需要有個過程,因此在拿地方面可以説是“心有餘而力不足”。

(責任編輯:王永超)
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