丁祖昱:物管企業發展“去地産化”需求凸顯

來源:中新經緯 2022-01-06 09:50:57

2021年,物管行業經歷一波階段性上市潮之後,整體市場加速發展,物管企業規模擴張勢頭強勁。

克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示,2021年,物管企業的前10名門檻值大幅提升,企業要進入行業發展前十名,在管面積值要達到2.70億平方米以上,這與2020年的數值相比,前10名門檻提升8300萬平方米,增幅為44.39%。

2021年,前50名在管面積的門檻值提升298萬平方米,達到4308萬平方米,增幅為7.43%。相較于2020年,前10名物管企業門檻增幅最大,這表明行業頭部企業的規模提升在進一步加速。

行業擴張迅猛,企業並購加劇

克而瑞物管通過對市場公開披露資訊(含非上市企業)監測發現,2021年,物管行業發生的企業並購案涉及金額已超過400億元,這個數值是2020年的四倍。高交易額、高頻次成為行業企業並購的兩大特點。其中,碧桂園服務斥資百億收購富力物業並購案,刷新了業內最貴收購單價記錄。

物管企業規模快速擴張背後也面臨發展新命題:一方面,企業的大量收並購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題,這為企業持續盈利帶來了不確定性。另一方面,頭部企業定位早已超出傳統物業服務範疇,更偏重於“空間”管理服務,但截止到目前,物管公司傳統業務之外的盈利模式仍未明晰,盈利更是有限。

尤其是對物管行業頭部企業而言,規模之外的利潤如何維持,規模之上的盈利厚度如何挖掘,都是擺在企業面前不得不思考的問題。

物管企業去“地産化”需求凸顯

眾所週知,房地産與物管行業的發展唇齒相依。2021年,調控政策引發的行業整合洗牌在一定程度上波及到物管公司。尤其是部分現金流緊張的地産開發企業,內外債務危機一旦顯露,關聯的物管企業就要受牽連:或股價受母公司影響大幅下挫,或被擺上“貨架”,成為母公司一個待甩賣的“優質資産包”。

隨著監管層考量、投資人離場心態、母公司急需資金紓困,以及企業自身意願的多重因素影響,2021年下半年,部分待上市的物管企業或被迫推遲上市、或被“擺上貨架出售”,甚至有已經通過聆訊的物管企業也暫停了上市步伐。

當前,雖然大多數物管企業已經獨立平行運營且擁有獨立品牌,甚至已經獨立上市,但大多數待上市和已上市物管企業仍嚴重依賴關聯房地産企業的扶持才能獲得在管及合約面積、公司營收,尤其是利潤的高增長。

我們認為,經歷了2021年的地産大變局後,物管企業發展過於依賴母公司的發展方式將在2022年逐漸有所改變。

一方面,隨著部分房企發展收縮,未來幾年企業持續交付面積會有相應的縮減;而資金鏈緊繃的一部分地産公司,也無瑕在物管的非業主增值服務方面大手筆投資發展。另一方面,資本市場投資人對物管公司上市給出的評估也日趨審慎、理性。總之,物管企業未來需要探索出一條自己能獨立發展而非依賴母公司的全新發展道路。

我們預計,2022年的物管行業不再唯規模論,企業也將更關注增長品質和良性競爭。同時,物管企業也會重新審視與開發集團母公司的關係,在地産大變局的背景下,減少對母公司的依賴,逐步走出獨立發展之路。

(責任編輯:楊帆)
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丁祖昱:物管企業發展“去地産化”需求凸顯
來源:中新經緯2022-01-06 09:50:57
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