12月30日，貝殼研究院近日推出《2021居住客群消費趨勢年報》（簡稱《年報》），《年報》顯示，85後及90後為主體的新生代人群正迅速取代70後及80後成為住房消費市場的主力人群，其中一線城市購房平均年齡約為36.9歲；另一方面，女性置業的百分佔比也在逐年提升，一線城市女性置業佔比升至48.79%。

新青年成為購房主力軍：一線城市平均36.9歲買房

據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，85後及90後為主體的新生代人群正迅速取代70後及80後成為住房消費市場的主力人群。

《年報》顯示，由於新青年（31-36歲）正處於“成家立業”的年齡段，這一人群的置業佔比呈現持續走高的態勢。以貝殼公司員工為例，2020年，新青年置業佔比已經高達60%。

雖然新青年成為消費的主力軍，但是，不同能級城市的平均置業能力也有明顯的差異。由於更多的流動人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購房成本持續走高，平均置業年齡高於其他能級城市。據《年報》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。

同時，對於一線城市而言，已經進入了存量房市場，剛需群體買賣交易以二手交易為主，而新房多為置換人群。因此，體現在年齡上，一線城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分佈看，在35個樣本城市中，置業平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區城市置業年齡普遍偏高。貝殼研究院分析認為，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，往往需要掏空“6個錢包”才能實現“上車”夢想，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。

 一線城市女性置業佔比迅速提升，佔比48.79%

“七普”數據顯示，我國男性人口為72334萬人，佔51.24%；女性人口為68844萬人，佔48.76%，中國男性比女性多3490萬人。而“六普”男性比女性多3398萬人。在高學歷女性佔比提升，獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會工作中的話語權逐步提升，“她經濟”已經到來。

在居住領域，女性置業的百分佔比也在逐年提升，貝殼研究院統計了35個樣本城市，一線城市的女性置業人群百分佔比增速相對明顯，2021年度，該佔比達到48.79%。新一線及二線城市，相較于2019年，同樣出現不同程度的增幅。

整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下佔比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以80後女性為主力,但30歲以下女性購房需求明顯更強。

根據貝殼研究院發佈的《女性居住現狀調查報告（2021）》顯示，全國30個重點城市整體女性購房佔比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。

那麼，當代女性想婚前擁有一套自己的房子動機來自哪兒呢？女性受訪者中，認為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻裏更加有底氣”“有一個為自己遮風擋雨的地方”的佔比分別為36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過婚前置業，為自己未來的家庭生活提供安全網。

“居者有其屋”升級為“居者優其屋”

房地産行業經過20多年高速發展，居民住房水準明顯提高，住房整體短缺的局面結束，消費者開始從“居者有其屋”向“居者優其屋”升級，人們對於房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，開始對房子賦予更多精神層面的東西，房子的功能定位得到不斷提升和變化。

據《年報》，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢看，三居室及以上戶型交易佔比呈顯著增長趨勢。2021年,全國35個樣本城市購買三居及以上産品的客群佔比36.66%，同比增加了0.5個百分點，相較于2017年增加了3.67個百分點。其中，2021年新一線城市購買三居及以上産品客群佔比40.52，比一線城市高出15.12個百分點，這也意味著改善型住房需求持續釋放，消費者在空間上住得更加寬敞。

另外，消費升級品質居住成為新剛需，人們已經不僅僅滿足於房屋的居住屬性，對居住環境、房屋品質、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點城市購買樓齡在10年以內的購房客群佔比46.5%，較2017年提高15.7個百分點。此外，小區配套、物業服務方面也均有不同程度提升。

疫情雖然帶來了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調下，購房客戶也逐漸向理性回歸，對樓市看穩成為主流消費預期。在貝殼研究院2021年10月份的購房者消費調查中，超八成受訪者認為自己所在城市未來1年房價預期持平或微漲。

貝殼研究院預測稱，隨著人口紅利的消失，來自人口增長和人口遷移的首次置業需求減弱，住房消費的主要矛盾已經從過去的住房短缺進入到品質需求層面，未來，居住品質升級、改善需求必然會帶動房地産價值鏈和産業鏈的升級和發展。