公寓、法拍項目增多 今年北京房地産大宗交易成交52宗創新高

來源:新京報 2021-12-30 08:38:27

2021年,北京房地産大宗交易頻現,交易宗數創歷史新高,交易額處於歷史第二高位。12月28日,戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵在2021年終發佈會上稱,公寓類項目成交額相比去年有所提升;物業資産包交易越發頻繁;法拍項目因為性價比高備受關注。

值得關注的是,受到“三道紅線”的影響,開發商出於緩解資金流動性問題的考慮,預計會有更多優質的房地産大宗物業入市。

今年北京房地産大宗交易達52宗、652億元

後疫情時代,大宗物業的流動性增強,2021年北京房地産大宗交易市場共錄得52宗,創歷史新高;總成交金額為652億元,總交易金額僅少於2019年,處於歷史第二高位。北京房地産大宗交易市場成交宗數和成交金額相較2020年分別上漲53%和26%。

從數據來看,北京房地産大宗交易成交總額從2020年的519億元反彈至652億元,成交宗數從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗,大幅超越近年水準,這無疑體現出買家對北京市場的信心。

據劉兵分析,從投資角度來講,此前預期今年市場會持續低迷,但是目前無論從租賃還是收購價格來看,市場並沒有出現大的折扣。所以很容易達成共識,今年房地産大宗交易是恢復了一個正常的水準。

不可否認的是,受到“三道紅線”的影響,對於很多原來計劃持有的資産,或者是剛剛建成的資産,開發商更願意用價格來換取流動性,來滿足“三道紅線”的要求。

不過,劉兵表示,適合機構投資人投資的項目還是比較有限,其中,很多項目都是在二線城市、三線城市或者是一些銷售的尾盤項目,有的項目並不具備大宗交易的轉讓條件。

在交易的物業類型方面,2021年北京辦公和商業業態成交額佔比仍然較高。科技公司購買自用辦公的交易也在增多,其中包括快手以28億元購買上地元中心等。

值得一提的是,因為具有快週轉的特性,可散售的公寓、住宅項目受到投資人追捧,2021年成交額佔比上升至7%。比如,鐵獅門以約21億元收購北京輝盛閣國際公寓,該項目地處國貿CBD中心。

與往年不同,成交區域也出現變化,交易熱點重回核心區域,比如朝陽及海淀兩區成交額佔比超過65%。而豐臺及通州等非核心區域今年熱度下降了。這主要是由於疫情帶來的不確定性,讓買家更加重視核心區域的産業基礎和區位優勢。核心區域的商業具有快速交易的特點,因此得以重新回歸交易重心。 

內資買家佔成交額75%,外資買家佔比下降

2021年,保險公司在房地産大宗交易市場表現活躍。在北京,和諧健康保險以90.57億元收購北京SK大廈。

此外,今年增多的交易為法拍項目,三里屯15號樓、世茂工三、金方商貿大廈等項目都是通過法拍渠道得以成交。

從目前來看,2021年,投資型買家繼續重倉北京大宗交易,市場佔比較2020年增加20個百分點至81%,這與北京高科技、金融、專業服務業的高速發展和強勁租賃需求息息相關。

據戴德梁行數據統計,2021年北京甲級寫字樓市場凈吸納量達84萬平方米,創5年來新高。活躍的租賃市場堅定了投資者對北京市場的信心,進而加大對北京房地産大宗交易的佈局力度。

在大宗交易買家方面,2021年,內資買家表現異常活躍,內資成交金額進一步攀升,佔全年總成交額的75%。相比之下,外資買家佔比則略降,由去年的30%降至25%。

劉兵認為,雖然外資買家的數據佔比出現下降,但是也在合理區間內,主要是受疫情以及其他因素影響。2021年,一些在談的外資買家沒有成功交易。

“三道紅線”對開發商的影響越來越明顯。為緩解資金壓力,劉兵預計,會有更多優質物業入市,市場成交將會更加活躍。

“今年年底,有開發商委託我們處理一些資産交易清單,其中不乏優質物業。預期明年一、二季度,會有一些優質的項目成交,這些將緩解開發商資金流動性問題,對穩定市場也是一個好的跡象。”劉兵稱。

此外,得益於我國完善的疫情防控措施,劉兵預計,2022年外資募資額將會有所增長,保險公司將延續在房地産大宗交易市場的活躍表現。而受政策支援的影響,長租公寓等物業類別投資熱度將會有所上升,生命科學、高端製造等園區將受到更多關注。公募REITs的發行增強了資本的信心,預計優質工業物流項目也將繼續受到追捧。

(責任編輯:王永超)
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公寓、法拍項目增多 今年北京房地産大宗交易成交52宗創新高
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