旭輝控股林峰:放棄幻想認真降杠桿,房地産行業還有未來

來源:澎湃新聞 2021-12-30 00:26:21

12月27日,旭輝控股集團(00884.HK)CEO主席林峰發文稱,中國地産行業誕生以來,從沒有這樣的風雨飄搖、黑雲壓城;近幾個月來,如同魷魚遊戲,每一週都有一兩家開發商轟然倒下,行業陷入一個股債雙殺的螺旋式下降過程。

對於近期多個政府部門表態要維持房地産行業的穩定,林峰表示,很多人樂觀地認為是否政策轉向了,地産春天又要來了;要放棄幻想,地産已經進入青銅時代,是一個冰河期與寒武紀,不會再有春暖花開,要做好漫長冬天的準備。

“放棄幻想,認認真真降杠桿”

林峰在文章中稱,房地産政策的導向從來沒變,堅持房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期,堅決降杠桿。近期政策的部分變化僅是微調,防止過急過快,造成系統性風險。

對於市場預期,林峰認為,“市場恢復還需要時間和耐心。目前各金融機構和市場客戶都還在觀望,如果明年3月份觸底,6月份恢復常態,都已是比較樂觀。”

近期多家房企出現流動性危機,林峰稱,倒下的企業有個共性,都是近年發展快速,負債率比較高的民營頭部房企。這一輪國企、外企和小型房企反而相對安全,三道紅線如同興奮劑檢測,小型房企由於沒有進主賽場,之前也借不到太多錢,反而安全。

對於房企,林峰稱,放棄幻想,認認真真降杠桿;未來優秀房企的負債率可能不是70%,而是30%。

“沒有倒閉的行業,只有倒閉的企業”

儘管現階段的房地産行業苦難,林峰仍然認為,行業健康,前方還有曙光,房地産行業還是有未來。

對於原因,林峰提到,中國的城市化率離發達國家還有近20%的差距,經濟發展增速仍然是全球第一梯隊,未來十幾年,房地産的十幾萬億的體量仍然可以維持。

林峰表示,哪怕城市化完成,進入穩定的成熟市場,如同美國和日本,也有每人每年一平方米的建設量,按每人平均30平方米,30年更新一次計算,中國穩定期每年10億平米建設量總是有的,仍然是個大海。

林峰認為,“沒有倒閉的行業,只有倒閉的企業,曙光將再現,要保持信心。”

“儘快出臺地産稅

談及如何重塑信心,林峰稱,“讓市場正常流動起來” 。其同時建議取消二手房指導價,降低首套房的首付比例,儘快出臺地産稅等建議。

1、支援二手房正常交易:

保證二手房市場,既是部分首置和首改客戶的正常需求,又是穩定一手房正常交易量的重要因素。希望保障購買二手房的按揭支援,同時建議取消二手房指導價,購房者個體之間,應遵循市場定價。二手房價控制的核心是市場預期,最大的預期來自於地價的上漲。

2、支援剛需首套購房:

首套無論從實際需求還是政策導向上,都應該支援,建議降低首套購房的首付成數與按揭利率,減輕其負擔。

3、項目監管有序分類:

建議住建部統一規定監管規則,地方政府參照執行,不要額外加碼。但可以根據企業投入金額和信用等級分類管理,回收現金不能超過投入金額,可以用銀行保函替代項目監管資金。既保證安全,又恢復行業部分流動性。

4、資金投放儘量均衡:

一是總量均衡,結合三年降杠桿的大目標,保障年度投放量,不過快下降;二是企業均衡,在國企和民企之間,按照存量的比例,分類均衡投放,避免旱澇失衡;三是區域均衡,對東北、西南、西北等經濟不發達區域,也鼓勵適度投放些開發貸與按揭。

5、集中供地全年一次公示:

從年初就公示城市總供地計劃、三批次時間,年內確保全部供出。底價不應該每次調升,起拍價建議略低於上一年成交均價。限價透明,直接在文件上明確,不限價也説明清楚,控制好預期。

6、成立市場平準基金:

日本地産崩盤時,政府出面成立了平準基金,專項用於收購項目和資産,化解債務危機,維護資本市場信心,然後通過資産管理公司處置或REITS退出。中央可以牽頭大型國資地産和金融機構聯合成立,針對危機企業的項目資産和海外美元債收購。

7、儘快出臺地産稅

地産稅是最好用的長效機制,全部人都有預期一定會出臺,不如早點讓靴子落地。只要稅率可接受,一能增加地方稅收,二能通過差額稅率,實現定向徵收。差額稅率出臺後,其實可以取消掉短期限購限貸等政策,甚至可以有10%-20%的土地出讓時不限售價,讓市場的歸市場,保障的歸保障。

(責任編輯:王永超)
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旭輝控股林峰:放棄幻想認真降杠桿,房地産行業還有未來
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12月27日,旭輝控股集團(00884.HK)CEO主席林峰發文稱,中國地産行業誕生以來,從沒有這樣的風雨飄搖、黑雲壓城;近幾個月來,如同魷魚遊戲,每一週都有一兩家開發商轟然倒下,行業陷入一個股債雙殺的螺旋式下降過程。
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