促進房地産業良性迴圈和健康發展。

12月27日，央行召開關於2022年工作部署會議，其中涉及房地産行業的表述為——“穩妥實施好房地産金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地産業良性迴圈和健康發展。”

12月25日,住房和城鄉建設部部長王蒙徽接受新華社採訪時，同樣強調“堅持房住不炒，促進房地産業良性迴圈。”

包括央行及住建部在內的眾多部門，在歷次會議中關於房地産提及最多的就是“穩”與“良性迴圈”。“促進房地産業良性迴圈”被市場普遍認為是2022年房地産調控的主要思路。

面對房地産的“艱難”處境。王蒙徽強調，住房和城鄉建設是最大的國內消費市場，是穩增長擴內需、建設強大國內市場的重要領域。

住建部對於房地産市場的態度至關重要。對於房地産作為“支柱産業”的身份確認，也是對未來市場預期的再次修正，房地産市場仍舊是重要的國內消費市場，仍舊貢獻了巨大的GDP增量。

央行與住建部的近期會議發言，都在傳遞維護市場預期以及加強行業未來信心的信號。

“增信心、防風險、穩增長”

近半年以來，眾多房企出現債務危機，整個房地産行業的未來發展充滿不確定性。“支柱産業”標簽一再被強調，意味著行業需要恢復信心。

關於當前房地産市場發展現狀以及2022年發展方向，王蒙徽的發言中有九個字至關重要。

王蒙徽談到，將堅持穩字當頭、穩中求進，立足新發展階段，完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力在“增信心、防風險、穩增長、促改革、強作風”上下功夫，努力推動住房和城鄉建設事業高品質發展。

“增信心、防風險、穩增長”，既有對於當下市場的情況判斷，也有對行業未來發展的方向要求，其核心調控在於“穩”。

房地産市場的需求仍然存在，供給與需求的平衡在短期內不會被打破，整個行業還將繼續發揮“支柱産業”的重要作用。同時，房地産由於其規模大、鏈條長、涉及面廣，對經濟金融穩定和風險防範具有系統性影響，規模化發展所帶來的一系列問題也需要被解決。

王蒙徽指出，過去形成的“高負債、高杠桿、高週轉”的房地産開發經營模式不可持續，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續，既不適應高品質發展的要求，也積累了不少風險隱患。

以“高負債、高杠桿、高週轉”作為發展模式的房企正處於降杠桿趨勢之中。面對一系列政策調整，部分房企也出現了債務危機，但與此同時，行業多年以來所積累的系統性風險也正在出清。

“今年下半年以來，受個別房地産頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。”王蒙徽指出，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地産作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

房住不炒的定位是仍將被堅決落實，部分房企的自身違約也不會引發政策的短期轉向，促進房地産業良性迴圈和健康發展才是2022年的主要任務。

如何促進房地産業良性迴圈和健康發展，王蒙徽提到——

一、保持調控政策連續性穩定性。繼續穩妥實施房地産長效機制，落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩地價、穩房價、穩預期。

二、增強調控政策協調性精準性。加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同。加強部省市縣調控聯動，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。

三、堅決有力處置個別頭部房地産企業房地産項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，按照省市統籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。

四、持續整頓規範房地産市場秩序。完善市場監管機制，切實維護群眾合法權益。

其中三、四條主要作用在於維護市場交易秩序與群眾利益。“保交樓、保民生、保穩定”更是作為地方政府的重要任務。面對一眾房地産項目的停工逾期風險，住建部已經明確給出要求，“保交樓”成為各地政府交給房地産企業的“紅線任務”。

部分地方政府也建立聯合工作組，確保出現債務風險的房企能夠交付項目。即便是深陷債務旋渦的恒大，也在前幾天的內部會議中提出“確保12月份交樓3.9萬套”。

“房住不炒、良性迴圈”

堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位已成為社會共識。

關於“房住不炒”的主要落實方式就是在供給端進行改革。住房體系和制度建設也正在加快。兩集中土拍規則、保障性租賃住房建設、房地産稅改革試點等一系列政策的陸續出臺，也在進一步明確“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”確立。

從2020年至今，相關部門出臺40多條關於保障性租賃住房的相關政策。目前來看，國內重點城市的保障性租賃住房建設不斷加快。根據住建部數據，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。 

不斷加快的保障性租賃住房建設供給，給予了“房住不炒”一系列政策實施的充足空間。

王蒙徽指出，將推進住房供給側結構性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務等政策支援力度，大力發展保障性租賃住房，因地制宜發展共有産權住房，加快發展長租房市場。

“良性迴圈與健康發展”既包含保障性租賃住房建設，也包含城市更新業務的高品質發展要求。

“我國城市發展進入城市更新的重要時期，城市開發建設從注重規模速度轉為更加重視品質效益，從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，原有體制機制和政策體系已不適應高品質發展的需要。”王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、品質差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛，新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

在促進房地産良性迴圈和健康發展的未來預期中，包含針對存量地産的改造升級。以存量改造為主要方式的城市更新業務將會逐步與增量並行，成為行業中新的重要增長形式。

“過去40多年的高速度、大規模建設，粗放式的發展積累了許多風險隱患，如地下管線老化、底數不清等問題突出，城市內澇、燃氣爆炸等災害事故多發，迫切需要更新改造，推進基於數字化、網路化、智慧化的新型城市基礎設施建設。基於數字化、網路化、智慧化的新型城市基礎設施建設投資需求巨大，是新的經濟增長點。”

整個房地産行業的良性迴圈與健康發展，將會出現以“提質”取代“增量”的行業現象，高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼併購後逐步退出市場，另一部分房企將會深耕于存量改造業務中。

2022年的房地産行業，無論市場還是企業，都將不斷面臨倒逼升級的難題。在此期間，會有房企進入新的細分領域進行突圍，也會有企業由於自身問題“隕落”。

行業動蕩，但短期內房地産行業的“支柱産業”地位不會有所改變。