北京今年三批集中供地合計攬金約1900億,“控地價”效果明顯

來源:新京報 2021-12-28 00:05:46

12月27日,北京第三批集中供地隨著房山地塊的成交正式收官。此次北京合計供應12宗住宅用地,有10宗順利出讓,另有2宗流拍,總成交規劃建築面積約90.98萬平方米,總成交金額約276.83億元。

綜合來看,10宗成交地塊中有7宗以底價成交,僅1宗競價“觸頂”、2宗以低溢價成交。業內人士指出,從北京第三批次土拍結果來看,房企依然在積極進軍北京市場,但是拿地結構和思路發生了明顯轉變,顯現出由“高週轉、快銷”轉向“剛需、穩健”的趨勢。

至此,北京本年度集中供地計劃已全部結束。據中指研究院統計,北京2021年三輪集中供地收官,全年集中供地成交住宅用地57宗,成交規劃建築面積598.33萬平方米;土地出讓金1899.94億元,較上一年同比增長9.35%。

勁松地塊“爆冷”,房山地塊“最搶手”

北京第三批集中供地“繼續退燒”的整體基調,從12月23日的網上報名情況就可看出——1宗無人問津、7宗僅獲1家房企主體報名,餘下4宗獲2家以上房企主體報名,可進行現場競拍。

12月24日下午,網上競價階段結束。上述7宗地塊不出意料地以底價成交,其中此前被看好的朝陽勁松街道地塊雖獲2家房企主體報名,卻只有一家現身,最終也以底價約11.4億元成交,競得人為葛洲壩

出讓文件顯示,朝陽勁松街道地塊用地性質為F2公建混合住宅用地,建設用地面積1.25萬平方米,規劃建築面積不大於4.01萬平方米,容積率為3.2,地塊銷售指導價為10.66萬/平方米。該地塊所處地理位置優越,位於東三環至四環之間,周邊配套建設成熟,靠近九龍山、合生匯商圈。但值得注意的是,根據地塊出讓文件,該宗地塊將全部實行“現房銷售”,對於房企的資金週轉將是不小的考驗。

北京本場土拍的“意外”還不止這一齣。據悉,因無人提交線下競買申請書,原計劃在12月27日現場競拍的門頭溝永定鎮2宗地塊,也于12月24日當日直接線上決定競得人,金茂、金地以14.84億元、11.68億元分食。

最終,此次進入線下競買的只有房山區拱辰街道地塊。12月27日上午,該地塊線下競價“拉鋸戰”上演,中建一局與龍湖進行最後“角力”,最終中建一局以“觸頂價”約18.63億元摘得地塊,溢價率15%,該地塊也成為本批次土拍中溢價率最高的一宗。

與之對比明顯的是朝陽區管莊鄉GZGJC-02地塊,該地塊經歷兩次出讓,依然無企業報名,最終流拍。另一宗流拍地塊——豐台區王佐鎮青龍湖C地塊,據官方消息,是因參加競買的企業經核實不具有房地産開發資質,不符合競買資格,所以遭遇流拍。

京投成第三批拍地“最大贏家”,175億包攬3宗地

在北京此次集中土拍中,不得不提的是京投的“大手筆”動作——以約175.3億元拿下朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目三宗地塊。作為該項目的一級土地開發企業,且以開發TOD項目為主業務,京投的拿地顯得“順理成章”。

具體從地塊資訊來看,上述3宗地塊中1101-A002-3地塊成交價最高,為70.7億元,銷售指導價定為8.6萬元/平方米;1101-A002-1、1101-A003-1地塊以56.1億元成交,銷售指導價定為8.1萬元/平方米,該地塊內需配建2萬平方米的保障性租賃住房;1101-A002-2、1101-A003-2地塊成交價約48.5億元,銷售指導價定為8.6萬元/平方米。

值得一提的是,上述1101-A002-3地塊為“地鐵上蓋”項目,且首次採用“期地”出讓模式。對此,中指研究院土地事業部負責人張凱認為,“由於地塊兩年內不能進行項目開發建設,所以對競得方的財務成本要求更高;同時由於是地鐵上蓋,項目施工難度更大、建設成本也相應更高。但是競得方在項目入市時可以享受到地塊周邊配套完善的紅利,對於財務成本低、建設成本管控強的房企,可以預期更大的利潤空間。”

在地塊開發方面,合碩地産機構首席分析師郭毅認為,上述三宗地塊的開發週期要相對慢一些,摘地企業未來需要跟地鐵施工方去相互協調,統籌協作,“如果能夠更儘快去完成場站的建設,或者更早了解到場站建設的規劃條件,那麼可能對於這三塊地的上市週期和總體開發效率有明顯提升。”

多重因素影響下,最終京投拿下了上述3宗地塊。“京投獲得該地塊屬於錦上添花,不管是完善配套還是開發建設,對政府和建設單位都是雙贏。”中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛對此評價道。

三輪供地成交約1900億,房企拿地趨於剛需、穩健

在業內人士看來,就第三批集中供地情況而言,不論是政府方面對於供應計劃的調整,還是房企方面在拿地策略及心態上的變化,雙方的配合都更加地默契。

具體從北京本批次成交情況來看,張曉飛認為,房企依然在積極進軍北京市場,但是拿地結構和思路發生了明顯轉變,“從第一批次土拍市場一片大好,到第二批次的集體遇冷重新審視之後,第三批次土拍拿地結構由‘高週轉、快銷’轉向‘剛需、穩健’。”

至此,北京本年度集中供地計劃已全部結束。據中指研究院的統計,北京2021年三輪集中供地收官,全年集中供地成交住宅用地57宗,成交規劃建築面積598.33萬平方米;土地出讓金1899.94億元,較上一年同比增長9.35%。

縱觀北京三輪集中供地,熱度差異較大,第一輪火熱,後面兩輪明顯退燒。

整體來看,“三次出讓表現比較明顯的變化是拿地企業的態度。第一批次火熱之後,第二批次民營企業基本‘躺平’,第三批次依舊在觀望狀態,其原因主要是受自有資金影響難以出手拿地。”張曉飛評價道。

而從最終的拿地企業來看,央企國企成為市場主力。中原地産首席分析師張大偉表示,今年參與競拍並成功拿地的企業,7成為央企國企,民企佔比約3成。

值得關注的是,在“一地一策、房地聯動”之下,北京集中供地的所有掛牌地塊均設定“地價上限”,土地成交價格得到全面控制。

“2021年北京全年集中掛牌出讓的83宗地塊中,地價上限溢價率最高為25%,最低僅2.5%,上限溢價率普遍在5%-10%左右,平均溢價率僅10.14%。最終掛牌土地成交平均溢價率僅為5.6%,2020年則為14.4%,控價效果非常明顯。”張大偉如是説。

(責任編輯:王永超)
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