開發商的自救:花樣年公司“瘦身”、姚振華放售寶能千億資産

來源:澎湃新聞 2021-12-24 00:14:24

近期,部分開發商出現債券違約,公司流動性緊張的情況。此後,各家公司開始採取各種自救措施。

簡單來説,出現流動性緊張就是公司現金流出現問題,具體可以表現為資産價格下降到其內在價值之下,金融機構外部融資條件惡化,金融市場參與者數量的下降,或者金融資産交易發生困難等等。流動性危機是由流動性不足引起的,而能否解決流動性不足的問題是開發商存活的關鍵因素。

澎湃新聞盤點了各家房企應對這一難題時的化解方案。

據中國證券報報道,中央經濟工作會議後,圍繞促進房地産業健康發展和良性迴圈,監管部門和各地相關部門不斷發聲,並出臺多項政策舉措。專家認為,這有助於進一步穩定市場預期,助力房地産市場平穩發展。

出售項目,換取流動資金

自9月份以來,作為地産商龍頭企業中國恒大(03333.HK)開始陸續出售旗下多項資産,包括出售了恒大汽車(00708.HK)早年收購的兩家公司,清空恒騰網路(00136.HK)套現約105億港元。更早些時候,恒大還出售了持有的嘉凱城(000918.SZ)、盛京銀行(02066.HK)、深圳市高新投集團有限公司和恒大冰泉集團有限公司的股權,以及出售5個地産項目股權及非核心資産,這部分累計回籠資金約121億元。

採取類似措施的還有花樣年控股(01777.HK)。9月28日晚間,碧桂園服務(06098.HK)公告稱,公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與彩生活(01778.HK)簽訂股權轉讓協議,擬收購彩生活服務的核心資産鄰里樂100%股權。根據公告,交易總代價不高於33億元,將以碧桂園物業香港的自有資金及或股權融資或貸款等方式進行支付。此番彩生活出售旗下資産就是為了緩解母公司花樣年控股的流動性緊張。

此後,花樣年控股接連退出了在深圳、佛山、寧波、北京等多地項目,以快速回籠資金。

總部位於廣州的佳兆業此間也宣佈要出售旗下項目。11月8日晚間,佳兆業集團官方微信號發佈聲明稱,將加快深圳、上海等地優質資産處置,回籠資金用於兌付財富産品。

另據澎湃新聞了解,總部位於江西省南昌市的新力控股集團(02103.HK)正在尋求出售項目,以換取現金,公司全國範圍內的項目均在出售之列。

當代置業(01107.HK)選擇出售旗下物業公司。

11月1日,融創服務(01516.HK)和當代置業旗下物業公司第一服務控股(02107.HK)聯合公告,宣佈融創服務以6.92億元收購第一服務總計約3.22億股股份,收購價格為2.15元/股,融創服務此次收購的股份佔第一服務控股已發行股本的32.22%。

寶能係的實際控制人姚振華也在放售包括寶能集團深圳總部等千億元資産回籠資金。

按照寶能集團的披露,在出售的8個重點專項資産方面,寶能集團正啟動總部深圳寶能中心、舊改項目、 前海優質項目、物流園資産包項目等位於上海、深圳、廣州的資産項目出售。上述項目涉及商業物業、土地、商業綜合體、舊改及優質金融公司股權等,評估價值超1000億元。寶能集團預計在3-4個月內,回款約200億元,寶能集團在公告中稱,有某項目已經簽約;其他項目正在簽約階段、 密切洽談或尋找意向方。

中指研究院的報告顯示,11月份已有多家房企轉讓旗下資産。有房企人士對澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示,出售資産是解決流動性困難的最快捷途徑,但當前市場環境下接盤者更加理性謹慎。“市場上現在多的是擺上貨架的項目,但買家並沒有那麼多。這種方式也是治標不治本,短期內可以獲得現金流度過危機,但長期還是要調整自身發展戰略,優化債務結構,尋找新的增長點。”該人士説。

債券展期,以時間換空間

寶能集團表示,目前公司流動性壓力為階段性暫時性問題,正在積極調整資産結構,逐漸淡化房地産業在寶能集團的業務比例,提高資産流動性;通過人員優化、聚焦核心高端製造行業,提高集團整體的盈利水準及抗風險能力。其有息負債基本都有足值抵押物擔保。寶能集團正加快與相關金融機構溝通,目前已經與部分金融機構達成展期及續貸方案。

閩係房企陽光城(000671.SZ)也在尋求債務延期。11月5日,陽光城“18陽光04”2021年第一次債券持有人會議舉行,6.37億元“18陽光04”展期12個月的兌付方案表決通過。同日,陽光城“20華濟建築ABN001”展期議案獲得超90%投資人支援。此前,陽光城還舉行了關於購房尾款資産支援專項計劃2021年第一次證券持有人會議,宣佈12.7億元購房尾款ABS展期12個月的兌付方案以接近90%支援率獲得通過。

在出售資産和賣物業公司換取資金之外,花樣年目前今年年內到期的境內債均已獲展期。共三筆債券本金累計展期16.79億元,利息累計展期1.95億元,總計18.74億元。

總部位於廣州的中國奧園(03883.HK)近期也有三筆到期的私募債獲得了展期,三筆私募債均將展期一年,每筆債券都會分三次兌付,三筆債券的本金總計約 15.16億元。

有投資人對澎湃新聞表示,同意房企展期的原因主要有兩個。“一方面,我們也不想開發商違約,一旦違約,按照償債順序,信用債既沒有抵押,也不具備保交付等制約性條件,只能做劣後,最後輪到信用債,還有多少可以用來兌付的資産?另一方面也與目前包括房貸、房企再融資政策的鬆動有關,投資人相信,隨著融資環境相對的放鬆,房企的現金流會有所改善,他們應該會有能力償還展期後的債務。”

收縮精簡,降本增效

與此同時,在房企資金緊張的大背景下,一些公司開始對組織架構進行調整,裂變與合併是重點調整方向。

12月3日,澎湃新聞了解到,正處於流動性緊張的花樣年集團將其華北區域正式撤銷。對此,花樣年方面對澎湃新聞表示,為應對市場和經營環境的變化,花樣年延續今年7月份啟動的“瘦身計劃”,撤銷區域平臺,以提高決策效率、執行品質。

對於華北區域的撤銷,花樣年表示,華北區域平臺撤銷後,存量項目會根據所屬城市和管理半徑,分別劃撥到對應的天津公司、北京公司、青島公司。城市公司直接向集團彙報,以極簡組織,貼近項目、聚焦經營。

近日有消息稱,弘陽地産完成了新一輪的區域公司合併和人事調整,區域架構由原來的10個區域公司合併為7個區域公司。在此之前,12月初,旭輝和新城也相繼進行組織架構調整,其核心均在於整合區域事業部,精簡架構。

據克而瑞研究中心的報告顯示,自7月以來已有8家房企進行進行不低於10次組織架構調整。其中,旭輝綠城龍湖等房企並非首次進行組織架構調整。從調整內容來看,本質是收縮、精簡戰略框架。另外,房企在組織架構調整的同時,也都涉及人員配置精簡及戰略的聚焦。

比如,弘陽地産在縮減合併區域的同時,涉及七大區域負責人和人員調整變動,中層員工則根據區域新的組織架構轉崗、更換城市或個人意願進行小比例調整,管理團隊更為精簡。此外,新城控股也于12月初將住宅開發事業部和商業開發事業部進行大區合併,整合為十個大區,同時伴隨人員調整,事業部總部開啟縮編、轉崗和分流。

克而瑞認為,房企組織框架的收縮精簡,可以控製成本,將有限的資金更精準投放,是主動應對市場環境變化,緩解流動性壓力,“勒緊腰帶”抵禦“寒冬”的戰略選擇。精簡組織架構,適當縮短管理鏈條,合併部分區域、城市公司,剝離非必要業務,得以減少中間環節,提升管理效率,已成為“向管理要效益”的重要手段;同時,精簡架構有利於權力下放,增加區域部門的自主權與靈活度,而且整合相似職權部門有助於減少內耗。

近期房企較為集中性地組織架構調整、戰略精簡,其核心在於“降本增效”,在緩解流動性壓力的同時,向管理要效益;同時在可以預見的“政策底”窗口期,提前佈局,無論是投拓方面的區域聚焦,還是多元賽道方面的戰略性賦能,為後續發展蓄能。

但克而瑞指出,需要注意的是,房企組織架構調整的同時,面臨一系列的附帶問題,比如管理層的調整與變動,或面臨其管理團隊人員的連帶變動、人才流失;部分成員對公司組織架構調整目標不清晰,從而配合度不高;調整後面臨內部人員的統籌協調、外部各部門之間的銜接等幾大問題,,能否妥善協調處理,對後續發展非常重要。

(責任編輯:王永超)
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