12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

每年底在北京召開的中央經濟工作會議，都是來年經濟工作部署的“風向標”。此次會議在堅持“房住不炒”定位的同時，首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”，同時提出“良性迴圈和健康發展”，對後續住房建設、城市發展而言意義重大。

堅持“房住不炒”基調

住房是民生領域的重中之重，“房住不炒”相關內容已連續多年在中央經濟工作會中提及。自2016年中央經濟工作會議首提“房住不炒”以來，2018年、2019年及2020年的中央經濟工作會議均提及“房住不炒”，今年是中央經濟工作會議第5次提及“房住不炒”，房地産調控的大方向沒有改變。

此前，12月6日中央政治局會議未提“房住不炒”，部分聲音認為定位基調將轉變，實際屬於誤讀。業內人士普遍認為，“房住不炒”是住房市場長期的指導方針，也是政策的底線，定位不會改變，更不會因為市場短期波動而動搖，房地産市場支援合理購房需求的釋放，投機性需求不被政策支援。

值得關注的是，在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆在解讀中央經濟工作會議時，除重申中央經濟工作會議對房地産內容的表述外，還強調“要加強居民基本住房保障。房地産是支柱産業，住房更是居民的消費”。

首提“探索新的發展模式”

此次中央經濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”。中指研究院認為，當前購房者、開發企業、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩定性，引導各方的市場預期，有利於合理的購房需求正常釋放，有利於住房建設、城市發展的穩步推進，“穩預期”的重要性更加凸顯。

房地産行業經過二十多年的快速發展後，我國城鎮居民每人平均住房面積已在40平米左右，增量市場規模見頂，房企過去“高杠桿、高週轉”發展模式亟待改變，企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，對於地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟需轉變。

“‘探索新的發展模式’將推動房企開發模式轉型。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，房地産開發企業應探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防範和化解房地産行業發展風險的必然選擇，也是房地産行業實現可持續發展的必由之路。

支援合理住房需求

中央經濟工作會議明確，“堅持租購並舉，加快發展長租市場，推進保障性住房建設”，相關提法與以往一致。保障房是住房市場的供應來源之一，目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一。

自去年經濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設”後，2021年，租賃住房建設的相關政策不斷完善和落實，國家明確支援40個城市開展保障性租賃住房建設，各地接連發佈“十四五”期間相關規劃，保障性住房建設力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設力度在2022年仍將延續。

58安居客房産研究院分院院長張波表示，加快發展租賃市場，對人口流入量大、流動人口多的大城市將起到很好平抑購房需求快速增長的效應，也更有利於房價穩定和房地産市場整體平穩發展。

此外，中央經濟工作會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，與12月6日中央政治局會議的提法一致。

中指研究院指出，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。諸葛找房認為，以往購房政策利好的對象更多的是剛需，改善性住房需求也是合理住房需求，預示著2022年政策利好對象覆蓋群體更廣，此外，合理住房需求還包括租賃需求，這些群體將面臨鼓勵和支援。

促進産業良性迴圈和健康發展

需要關注的是，此次中央經濟工作會議明確“因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展”。在中央政治局經濟會議首次提出促進房地産業健康發展和良性迴圈後，此次中央經濟工作會議對“良性迴圈”與“健康發展”的順序加以改變。

中指研究院認為，房地産業良性迴圈後才會更好地健康發展，當前對於政府來説，打通房地産業各個鏈條的迴圈是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地産業實現良性迴圈。

許小樂表示，未來房地産“良性迴圈”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理髮放房地産開發貸款、並購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

“在‘房住不炒’的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支援政策。預計2022年房地産市場將逐步修復，不會出現硬著陸，持續發揮經濟運作中的‘穩定器’作用。”許小樂説。

此外，中央經濟工作會議重墨提及“要正確認識和把握防範化解重大風險”。中指研究院指出，2021年個別房企出現債務違約，導致房地産金融風險加大，中央頻繁提及防範化解系統性金融風險，守住系統性金融風險底線。隨著個別房企風險處置工作進入實質階段，行業預期有望進一步改善。