房地産經過二十多年的粗放式發展，不論是1.0時代的囤地囤貨模式，還是2.0時代的高週轉、高杠桿模式，都已經難以為繼。土地紅利、人口紅利、金融紅利等能帶來行業快速發展的因素正在減弱。企業自身活力、創新力和競爭力，這些自內而外、破繭化蝶的“慢變數”的集聚，正在成為引領房地産行業發展的底層邏輯。

行業之外，一個影響廣泛且深遠的宏觀趨勢卻在提速。今年以來，國家發改委先後批復南京、福州和成都都市圈發展規劃，都市圈規劃建設的進程愈發加快，我國正在跑步進入都市圈時代。 

從獲批情況來看，規劃在都市圈空間結構上呈現明顯的做“減法”特徵。中國發展研究院執行院長、上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘告訴和訊房産，這是出於優化發展的空間結構的考慮，這也表明，我國的都市圈發展正越來越接近真正的都市圈概念。 

都市圈指由軌道交通連接起來的，滿足1小時通勤的經濟社會功能區。在行政區劃調整比較複雜的情況下，通過打造都市圈，突破行政區劃壁壘，與周邊地區中小城市協同發展，相當於中心城市的延伸和擴大，可實現中心城市和周邊地區的共贏。 

在都市圈加速崛起的大背景下，城市化還面臨哪些難點和痛點？以“慢變數”為主導的房地産行業還有哪些新機遇？普通人又將享受到哪些時代紅利？ 

中國經濟從集聚中走向每人平均意義上的平衡

對於都市圈的建設，發改委此前曾明確，提升城市群和都市圈承載能力，增強中心城市對周邊地區輻射帶動能力，培育發展現代化都市圈，增強城市群人口經濟承載能力，形成都市圈引領城市群、城市群帶動區域高品質發展的空間動力系統。 

這也正是目前獲批規劃都市圈建設的主要思路。但在陸銘看來，批復的規劃相當於一個原則性的綱領性文件，具有導向性，但具體到人口、土地和公共服務基礎設施的配置，還有待進一步細化。 

“可以看出，國家層面已經將都市圈作為下一個階段主推的一項工作，但從規劃思路到落地執行其實是需要對既有的規劃管理建設模式進行巨大的突破。”陸銘舉例道，從當前到未來，很多都市圈的建設是跨省的，這就意味著土地、人口、體制等存在太多的省級障礙。 

也正因此，在各地都在加緊制定都市圈發展規劃的背景下，上海、北京、天津面臨的突破任務更為艱巨。 

七人普數據顯示，中國的城市化率已經達到64%，但陸銘認為，當下仍存在一些棘手的難題，如城鄉間差距、大中小城市之間的關係、及城市原住民和新移民之間的關係，這些也正是都市圈崛起過程中亟需解決的問題。 

城市人口和經濟集聚的過程中，如果以上問題能夠突破成為共識，陸銘推斷，在每人平均意義上，中國區域經濟發展和需求將在集聚中走向平衡。 

陸銘特別強調最終走向平衡的“每人平均意義”前提，該如何理解“每人平均意義”？陸銘以一個簡單的例子介紹到，“現在很多景區的賣紀念品的從業者很多，但如果一半賣紀念品的人流向機會和收入更多的大城市，景區運營並不會受到影響，但賣紀念品的從業者每人平均收入就會翻番。” 

他認為，“人多致富和人少致富依賴的産業結構不一樣，人多的地方可以發展城市服務業、製造業，人少的地區則可以依託當地的旅遊資源、自然資源進行發展，各地區各司其職，人少的地方每人平均提高了，但他可能缺乏公共資源，那麼中央再以轉移支付的方式幫助當地發展教育、醫療等基礎設施，這也是最終實現共同富裕的有效路徑。” 

基於此，陸銘認為，未來進一步的改革要重點在以下幾方面發力： 

第一、加快大城市戶籍制度改革，尤其是特大城市和超大城市，增加土地、基礎設施、公共服務等方面的供給； 

第二、打破行政邊界，圍繞大城市大力發展都市圈，推動土地制度的改革，特別是要破除大城市土地利用的邊界束縛，加強大城市與周邊地區在公路和軌道交通等方面的連接； 

第三、尊重人口流動的客觀規律，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，在地區間以人口自由流動為基礎，縮小收入差距，最終實現區域經濟協調發展； 

第四、以科學的態度看待中國人口空間分佈的變化趨勢，人口流入地要滿足新增人口對於公共服務和基礎設施的需要，人口流出地要相應做減量規劃，公共服務提供應向中心城區集中。 

房企落子應到人口流入的地方去

正如陸銘所言，近幾年，各大城市正以肉眼可見的速度加快戶籍制度改革，今年以來，作為一線城市的上海，也多次調整應屆畢業生的落戶門檻。 

同樣作為生産要素的土地則在日前財政部引發的《支援浙江省探索創新打造財政推動共同富裕省域範例的實施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支援浙江率先建立集體經營性建設用地入市增值收益分配機制。這在陸銘看來，有著非常重大的意義，增強土地管理的靈活性，能夠為優勢地區提供更大的發展空間。 

作為人口流入大省，浙江具備率先建立集體經營性建設用地入市增值收益分配機制的人口優勢。 

此外土地入市能做什麼？陸銘提供了可供參考的思路，靠近城市中心、邊緣的地方可以建造住宅，再遠一點可以做工業産業園，位置更為偏遠的可以發展農業或者鄉村旅遊。 

在收入分配上，則要打破原有的土地收入分配機制，處理好地方政府、集體村民、企業等多方主體的分配，這是具有突破性的創新，陸銘相信，未來在浙江的探索過程中能夠看到可行性的方案。 

中國房地産最大的問題是供需和空間的錯配，在熱點城市，則表現為人口持續增長、高房價和建設用地減量之間的矛盾。陸銘認為，除了上述集體經營性建設用地入市之外，還可以採取閒置的商服用地向住宅用地轉換的路徑，通過多形式的土地入市，實現保障性住房、租賃住房的供應，滿足不同層次的需求。 

“農民通過合理的定價，在自願且有償的基礎上讓渡自己建設用地的使用權、宅基地的使用權來分享收益，房企做好本職工作，提供多層次的居住産品，低收入階層則通過公租房解決住房問題，享受公共服務。”在談及共同富裕時，陸銘描述了這樣一個圖景。 

那麼，在這樣一幅圖景中，普通人還將擁有哪些機會？陸銘強調，勞動力流動就是最大的機會。不可否認，當下，傳統體制仍存在諸多障礙，例如戶籍制度，公共服務等，在個體層面還存在思想觀念的障礙。但當一個國家最終實現人口自由流動時，流動的過程總體上是改善福利的過程。 

陸銘説，種種跡象表明城市與城市之間的屏障正在加速消失，這個過程有決策層的努力，也離不開專家學者和媒體的廣泛呼籲，但城市間的“破界”進度仍需進一步加快。 

回到房地産領域，今年以來，政策及市場的雙重夾擊之下，房企普遍面臨流動性危機，在土地市場實行兩集中供應的首年，房企從第一批供地積極參與到第三批供地直接躺平不拿地，態度轉變的背後，是對於踏錯城市發展節奏的擔憂。 

基於以上種種分析，結合市場需求和結構化政策的調整，陸銘支招房企：到人口流入的地方去。