天氣轉冷，北京租賃市場熱度也顯著降溫。根據貝殼研究院數據，12月上半月，北京市租賃市場成交量環比下降1.5%；同期平均租金水準為83.8元/平方米/月，環比下跌2.2%，同比呈現微漲。

業內人士指出，由於春節前租賃需求以當地的換租需求為主，並且換租需求較弱。因此，預計12月整月北京租賃市場或保持降溫趨勢，租金水準則可能繼續呈現同比微漲、環比穩中微跌的趨勢。

成交週期變長 房源出租難度加大

“現階段房山租賃市場處於淡季，良鄉大學城商圈11月至今租賃市場呈降溫趨勢，成交量和租金水準均出現小幅下降。與此同時，房源成交週期變長，房屋出租難度略有提升。”21世紀不動産良鄉大學城店的店東蘇文貌如是説。

基於門店成交記錄和對周邊小區成交房源及價格的分析，21世紀不動産鴻業興園店的店經理張文鋒指出，11月份以來，豐臺科技園及看丹橋商圈租賃市場呈下降趨勢，價格和交易量均有所下降，以怡海花園小區和鴻業興園小區為例，租賃價格整體下降5%左右，租金總價高的下降浮動更大。“從交易量來看下降了2成左右，主要是年底租賃換房的頻率降低，需求量減少，進入傳統淡季。此外，由於前段時間疫情反彈影響。”張文鋒稱。

21世紀不動産東壩福潤四季店的店經理史廣浩告訴記者，總體而言，因疫情原因低迷了將近兩年的租房市場，在今年夏季迎來一波小高峰。但自7、8月租賃旺季後，北京租賃市場開始下行；目前為租房淡季，跟今年8-9月份相比不僅租金小幅下降，而且租房成交週期也在變長，房源出租難度加大。

史廣浩以東壩區域為例分析指出，租賃旺季時成交週期一般為7天左右，現在延長至15-20天，部分房源甚至需要1-2個月，不僅如此，空置房源也明顯增多。不過，裝修好、樓層好、朝向好、性價比高的優質房源依然成交較快。

而在長租公寓方面，樂乎公寓集團創始人CEO羅意表示，樂乎公寓北京市場12月租金與去年同期持平 ，出租率較去年同期下降2.47%；明年受冬奧會影響，預計在2月中旬回暖。

量價齊跌 住房租賃市場進入傳統淡季 

從全市來看，也不例外，12月上半月北京市租賃市場熱度環比降溫。根據貝殼研究院數據，12月上半月，北京市租賃市場成交量環比下降1.5%；平均租金水準為83.8元/平方米/月，環比下跌2.2%，同比呈現微漲。基於此，貝殼研究院高級分析師黃卉預計，由於春節前租賃市場以當地換租需求為主，並且換租需求較弱，因此，預計12月整月或仍保持降溫趨勢。

與此同時，ICCRA住房租賃産業研究院監測數據顯示，2021年12月上旬，北京整體租金水準約為4.56元/平方米/天，按照套均面積29.6平方米計算，平均月租金為4049元/套，平均出租率為92.6%。

從今年全年來看，北京租賃市場租金同比微漲，但仍低於疫情暴發前的2019年同期。貝殼研究院統計顯示，2021年至今北京市平均月租金為85.7元/平方米，同比微漲3.1%，但相比于2019年仍微跌0.9%。區域方面，今年除了大興區平均月租金（51.2元/平方米）同比微跌0.6%外，其餘9個城區均同比微漲；但與2019年相比，今年西城、海淀、昌平和順義區等4個城區租金水準微漲，其餘6個城區均下跌。

對此，黃卉分析指出，去年受到疫情衝擊後，北京租賃市場的租金水準低位運作，由於租金水準變化有一定的滯後性，雖然成交量已恢復，租金同比呈現小幅微升，但短期內仍難以恢復到疫情前水準；同時，隨著租賃支援政策的出臺，北京市在逐步增加租賃房源的供給量，供需矛盾逐步趨於緩和，租金水準不具備大幅上漲的動力。

預計年底保持降溫趨勢 租金降幅略有加大

展望12月全月租賃行情，史廣浩指出，受交易量及市場週期因素影響，預計12月北京住房租賃市場將繼續保持降溫趨勢，租金價格或平穩回落，且降幅較11月略有加大。

我愛我家也分析指出，預計12月整月北京區域租賃市場依然處於淡季期，租賃市場仍將低迷；北京區域住房租賃市場交易量較11月或將持續下降，市場平穩下行。

實際上，今年北京租賃市場回歸傳統市場週期，連迎春節後租賃旺季、畢業季租賃旺季，在3月達到上半年市場熱度高峰，7月達到全年市場熱度高峰。而到了8、9月，北京租賃市場持續降溫，10月呈現小幅回溫，但隨著天氣轉冷，11月份開始北京租賃市場也正式“入冬”，市場淡季表現突出。

來自我愛我家的統計顯示，租賃市場的降溫趨勢從11月就開始延續，我愛我家北京區域住房租賃交易量環比下降15.9%，同比微降0.1%，不過，相比2019年11月則增長9.8%。另據貝殼研究院數據，2021年市場熱度TOP30商圈中，11月八成商圈租賃市場環比降溫，除了魯谷、蘋果園、朝青等成交量環比增加外，其餘24個商圈均環比減少。